El precio medio del alquiler de vivienda en Cataluña en el primer trimestre de 2020 alcanzó los 13,2 euros el metro cuadrado al mes, con un importe medio de 1.350 euros mensuales. Mientras que el precio de alquiler en Barcelona superó significativamente estas cifras, ya que el metro cuadrado ascendió a 17,6 euros al mes y el importe medio se situó en 1.595 euros mensuales, según datos de la plataforma de big data inmobiliario Brains RE.
Los datos del precio del alquiler tanto en Cataluña como en Barcelona registraron cifras que están muy por encima de la media nacional, dado que el precio medio de alquiler de vivienda en España fue de 10,2 euros el metro cuadrado al mes y el importe medio llegó a los 1.098 euros al mes. «Esto supone precios en máximos históricos a expensas de lo que la crisis del coronavirus pueda ocasionar en el sector», explica Laura López, data scientist de Brains RE.
Estos precios suponen un incremento trimestral en el municipio de Barcelona del 1,73% y un crecimiento en tasa interanual del 4,14% respecto al mismo trimestre de 2019. «Durante los últimos cinco años los precios han subido un 35% en el municipio, siendo prácticamente el mismo crecimiento que ha presentado Madrid (36%)», señala la data scientist.
Ciutat Vella, el distrito más caro
Dentro de los diez distritos que conforman Barcelona, Ciutat Vella registró el precio medio más alto de la ciudad en el primer trimestre de 2020, con 19,4 euros el metro cuadrado al mes. No obstante, es el que cuenta con el parque de viviendas de menor tamaño de la Ciudad Condal -menos de 70 metros cuadrados de media por vivienda.
Le sigue el área de Ensanche, donde el importe medio se situó en 18,4 euros el metro cuadrado al mes; y por detrás, San Martín donde el precio del metro cuadrado fue de 18,2 euros al mes.
Por el contrario, los distritos con el precio medio más bajo en el primer trimestre del ejercicio -ambos por debajo de los 14 euros el metro cuadrado al mes, fueron Nou Barris, con 13,4 euros el metro cuadrado al mes; y Horta & Guinardó, donde el importe del metro cuadrado alcanzó los 13,8 euros al mes. Los distritos más céntricos siguen siendo los más cotizados en Barcelona.
En cuanto al importe medio del alquiler de una vivienda, el distrito más caro fue Sarriá & San Gervasio, donde la renta media durante el primer trimestre ascendió a 2.240 euros al mes. Seguido por Les Corts donde la mensualidad promedio alcanzó los 2.055 euros al mes; y Ensanche con 1.673 euros mensuales.
En el lado opuesto, Nou Barris se posicionó como el distrito con las viviendas en alquiler más asequibles, pues la renta media se situó en 938 euros al mes -único distrito por debajo de 1.000 euros mensuales-, siendo también el distrito donde la oferta disponible es menor. Le sigue San Andrés, también con poca oferta, con una media de 1.019 euros al mes, según los datos de Brains RE.
¿Dónde ascienden más los precios?
En el último año, nueve de los diez distritos de Barcelona han presentado un crecimiento positivo en sus precios. San Andrés ha encabezado la lista de barrios que más han aumentado el importe medio del alquiler, con un crecimiento del 7%. Le sigue Horta & Guinardó, con un repunte del 6,1%, y Sants & Montjuic, con un incremento del 5,8%.
Por el contrario, los distritos más caros son aquellos que han presentado un menor crecimiento. Es el caso de San Martín, que registró una leve caída de los precios del alquiler del 0,6% respecto al año anterior.
La oferta de pisos copa el 98,5% del mercado
Hasta marzo, la oferta de pisos en alquiler en Barcelona representó el 98,5% del total, mientras que la vivienda unifamiliar tan solo copó un 1,5%. En este sentido, las viviendas unifamiliares fueron el producto residencial más caro y cerró el trimestre con un precio medio mensual de 4.512 euros al mes, frente a los 1.550 euros mensuales de la vivienda plurifamiliar. No obstante, atendiendo al precio medio por superficie, el metro cuadrado de vivienda plurifamiliar es más caro -17,7 euros al mes- que el de vivienda unifamiliar, que fue de 15,5 euros mensuales.
Dentro de la oferta de viviendas plurifamiliares en alquiler, los pisos de dos dormitorios representan el 31,5% del total, seguido por los de tres dormitorios. En el caso de las viviendas unifamiliares disponibles para el alquiler, localizadas en su mayoría en el distrito de Sarriá & San Gervasio, la mayoría de la oferta existente es de 4 dormitorios.
Durante el primer trimestre del año, el piso promedio de alquiler tenía una superficie de 88 metros cuadrados y la casa promedio de 299 metros cuadrados, en el caso de las viviendas plurifamiliares se encuentra por debajo de la superficie media de España, que es 90 metros cuadrados.
Los pisos de un dormitorio, lo más caros
Respecto a los precios de las distintas tipologías en los tres primeros meses de 2020, el precio de los pisos de un dormitorio en Barcelona alcanzó los 1.130 euros al mes, lo que supone una media de 20,8 euros el metro cuadrado. Por otro lado, los pisos de dos dormitorios registraron un precio medio de 1.413 euros al mes, 18,9 euros el metro cuadrado.
El importe medio de los pisos de tres dormitorios ascendió a 1.639 euros al mes, 16,8 euros el metro cuadrado. Por último, el precio de los de cuatro dormitorios alcanzó los 2.095 euros al mes, con una media de 16,1 el metro cuadrado, según los datos de Brains Re.
En cuanto a las viviendas unifamiliares en alquiler, las de dos dormitorios registraron un precio de 1.985 euros al mes, y una media de 17 euros el metro cuadrado. Las casas de tres dormitorios alcanzaron los de 2.119 euros mensuales, con 14,6 euros el metro cuadrados. Mientras que el precio medio de las viviendas de cuatro dormitorios fue de 3.901 euros al mes y 17,1 euros el metro cuadrado.
Los pisos de un dormitorio, los más rentables
En el primer trimestre de 2020, en España la rentabilidad bruta de la vivienda se situó en un 6,81% para la vivienda plurifamiliar y en un 5,61% para la vivienda unifamiliar. Mientras que, en el municipio de Barcelona, la rentabilidad bruta para la vivienda plurifamiliar se encontraba en 4,6% y en 4,9% para la unifamiliar. Los pisos de un dormitorio fueron el producto más rentable del mercado con una rentabilidad bruta del 5,32%. Por el contrario, los pisos grandes se posicionaron como los productos menos rentables, con una rentabilidad bruta del 4,07% para los de cuatro dormitorios.
Por distritos, el más rentable fue Nou Barris, con un 6,5%. Seguido por San Andrés, Sants & Montjuic y Horta & Guinardó, todos ellos con una rentabilidad del 5,2%, coincidiendo con aquellos distritos que han presentado un precio más bajo.
En el lado opuesto, los distritos más caros fueron los que presentaron una rentabilidad menor, entre un 3,5% y un 4%; es el caso de Les Corts, Sarriá & Gervasio y Ensanche.
Nou Barris y San Andrés, donde antes se alquilan
El tiempo de publicación medio de una vivienda en alquiler -periodo que el producto pasa en el mercado hasta que encuentra un inquilino-, fue de 1,8 meses en España y de 1,6 meses en Barcelona durante el primer trimestre del año, convirtiendo a la Ciudad Condal en una de las urbes más líquidas del país.
La vivienda plurifamiliar es el producto más líquido, ya que consiguió alquilarse en 1,5 meses, mientras que las viviendas unifamiliares tardaron una media en 2,2 meses. «Cuanto más grande es una vivienda y más dormitorios tiene (y por tanto más cara), más se tarda en encontrar un inquilino adecuado», explica Laura López.
En el primer trimestre del año, los distritos más líquidos dentro del municipio fueron Nou Barris y San Andrés, ambos con un tiempo de publicación de alquiler de 1 mes. Por otro lado, Sarriá & San Gervasio y Ensanche se posicionaron como los barrios en los que el tiempo de alquiler de una vivienda fue más dilatado, con un tiempo medio de publicación de 1,9 y 1,7 meses respectivamente. «Con ello se demuestra una vez más que el producto más caro tarda más en encontrar un inquilino mientras que el más asequible permanece menos tiempo en el mercado», confirma la data scientist.
Estructura del mercado de alquiler
El 12,3% del producto que se encontró en el mercado español durante los tres primeros meses del año fue producto en alquiler, mientras que el producto en venta, con tiempos de publicación más dilatados, copó un 87,7% de cuota de mercado.
En Barcelona, el peso del alquiler sobre el producto de compraventa es mayor que en el resto de España gracias a ser unos de los mercados de renta más activos del país. Registró una cuota de mercado de alquiler del 15% en Cataluña y 42% en el municipio de Barcelona, y es probable que se incremente aún más en los próximos meses con la transformación de muchas viviendas de alquiler vacacional, afectadas por la crisis del coronavirus y la restricción de movilidad, en alquiler tradicional.
Dentro de los límites municipales, Ciutat Vella y Gracia fueron los distritos donde el mercado de alquiler tuvo un mayor peso dentro del mercado de vivienda, con una cuota de mercado del 50%. Estos y otros distritos con el precio per cápita más elevados como Sarriá & San Gervasio y Corts, fue donde el mercado de renta tiene más peso gracias a una demanda y a una rotación mucho mayor que la existente en los distritos localizados al norte de la ciudad. «Son distritos céntricos muy atractivos para el inversor en alquiler por un bajo riesgo, alta y constante demanda y el fuerte crecimiento de rentas que han sufrido en los últimos años, por ello abunda este tipo de producto», señala López.
Por el contrario, Nou Barris y San Andrés, donde el mercado de alquiler tan solo supone entre un 22% y un 24% de la oferta existente, fueron los distritos donde la oferta de vivienda en alquiler es más baja en valores absolutos.
En cuanto a la gestión los activos en alquiler en el mercado, se observa que hay un alto grado de profesionalización a nivel nacional, con un 79,3% del producto en manos de agentes inmobiliarios. Barcelona cuenta con un nivel de profesionalización superior, con un 88% de cuota de mercado en manos de profesionales y un 12% en manos de particulares. Madrid, por el contrario, tiene un grado de profesionalización inferior, de un 76%, pero se aprecia que en las grandes urbes españolas todavía existe un amplio rango de producto particular con posibilidad de captación por los agentes inmobiliarios.
En el caso de Barcelona, prácticamente todos los distritos cuentan con el mismo grado de profesionalización, ya que están en un rango que oscila entre el 86% y el 89%. Los distritos que contaron con un mayor grado de profesionalización (89%) fueron Ensanche y Sarriá & San Gervasio. Aquellos que registraron un porcentaje menor de la oferta existente en manos de profesionales fueron Nou Barris (86%) y Gracia (87%).
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