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La vivienda de obra nueva brilla más allá de las grandes capitales

Málaga, Alicante, Sevilla y Valencia acumulan casi el 25% de las transacciones de obra nueva, pero Guadalajara se dispara con un incremento del 137% en la construcción.

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A diferencia de la anterior crisis del mercado de vivienda, frente al mayoritario mercado de vivienda de segunda mano, la obra nueva se ha visto estimulada por las facilidades de pago, -establecidas en la compra sobre plano-, y con el coronavirus, ya que la demanda embalsada produjo un llamativo incremento en la compra de pisos nuevos en el segundo y tercer trimestre de este año.

Pero en un año marcado por la epidemia, la distribución geográfica de la producción de vivienda nueva presenta datos sorprendentes, que refleja el informe “El Sector Residencial en España” elaborado por Colliers International Spain.

Así, aunque las provincias de Madrid (21%) y Barcelona (10%), con algo más de 7.000 operaciones, concentraron casi un tercio de las transacciones de obra nueva del primer semestre de 2020, las ciudades de tamaño medio lideran la compra de casas nuevas.

Málaga (8,2%), Alicante (8,0%), Sevilla (4,3%) y Valencia (3,4%) acumulan casi el 25% de las transacciones de obra nueva.

Llama la atención Guadalajara, que por el efecto de expulsión de los caros precios de la capital española, rompe la estadística, con un incremento del 137%. También son significativos los de Huelva (77%), Valladolid (68%), La Rioja (40%), Asturias (35% o Cádiz (22%).

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Fuente: Collliers

La demanda de obra nueva se ha concentrado en las capitales de provincia, sobre todo, en aquellos mercados poco dinámicos y en los que la población está muy localizada en su capital, salvo en las ciudades que cuentan con importantes áreas metropolitanas o ciudades dormitorios, en las que la demanda ha sido desplazada hacia estas zonas.

Es el caso de Madrid, con un 31% de las operaciones de la provincia; Barcelona (15%), Bilbao (31%) o Sevilla (29%).

En 2021, contracción

Las perspectivas para 2021 son menos halagüeñas, con una reducción en las viviendas iniciadas de obra nueva entre un 30-35% en 2021 respecto a 2019, “por el doble efecto de la contracción de la demanda solvente y unas mayores restricciones a la financiación de nuevas promociones residenciales”, añaden en la consultora.

La previsión también es compartida por el propio presidente de los promotores, Juan Antonio Gómez Pintado, quien alerta sobre la ausencia de financiación por parte de las entidades financieras para este negocio, dentro de lo que considera un endurecimiento generalizado de la banca hacia la actividad residencial.

En términos globales supone un retroceso en los niveles de producción de unos cuatro años, en el entorno de la 65.000 a 70.000 viviendas.

Este efecto será más significativo en las zonas más afectadas por la crisis, fundamentalmente aquellas muy dependientes en su economía de la hostelería y del turismo, así como las dependientes del comprador extranjero.

Cambios en la financiación

El endurecimiento de la financiación, con la lección aprendida de 2007, es también una de las claves en la prudencia de sacar al mercado nueva producción. “La banca necesita focalizarse mucho en el crédito dado que se prevé un euríbor negativo hasta 2024, y tenemos una liquidez de 110.000 millones que nos gustaría prestar si hay demanda solvente para ello”, aseguraba recientemente el director centro de Empresas de Negocio Inmobiliario de Caixabank, Mario Fernández.

Las cláusulas de la financiación a los promotores se van a endurecer no sólo en los niveles exigidos de preventas, –“barreras inexpugnables para algunos promotores“, advierten desde la consultora-, sino en una mayor flexibilidad para el banco en la distribución hipotecaria sobre las unidades vendidas frente a los restos de las promociones.

“Es de resaltar que esta tendencia de la financiación bancaria anticipa las perspectivas del sector bancario español sobre la evolución de las ventas futuras de las nuevas promociones, estimando que pueden existir problemas en la total comercialización de las unidades de obra nueva en los próximos años”, advierten.

Brainsre.com  Plataforma de Big Data inmobiliario

En el tercer trimestre de 2020, el precio medio de la vivienda nueva en venta en España ha alcanzado los 1.753 euros el metro cuadrado, según los datos registrados por la plataforma de big data inmobiliario Brainsre.

Por regiones, las comunidades autónomas con un precio por metro cuadrado más elevado han sido Baleares, la única zona donde se superan los 3.000 euros por m² (3.092 €/m²); seguida por Madrid, con 2.716 €/m², y País Vasco con 2.528 €/m). En el lado apuesto, los precios más bajos de la vivienda en venta a nivel nacional los han registrado Castilla-La Mancha, con 829 €/m²; Extremadura, con 895 €/m², y Castilla y León, con 1.046 €/m².

En el tercer trimestre, 27 provincias han anotado un crecimiento en el precio de venta de los activos residenciales respecto al trimestre anterior. Cáceres, Albacete y Málaga han liderado la lista con un crecimiento en tasa trimestral de entre un 3,25% y un 5%. Por el contrario, León, Valladolid y Huesca han sido las provincias donde más han bajado los precios.

www.brainsre.com

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