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La rentabilidad de la vivienda en Madrid y Barcelona dispara el interés inversor

El fenómeno creciente del alquiler y la escasez de otras alternativas atractivas provocan un auge de la compra de vivienda como inversión en Madrid y Barcelona, con retornos muy diferentes según el distrito.

Con tipos de interés negativos y la crisis del Covid 19la inversión en vivienda gana adeptos gracias a un rentabilidad media bruta del 7%, según datos de la plataforma de big data inmobiliario Brains RE. Unas cifras muy atractivas frente a otro tipo de activos de inversión, como son los valores en Bolsa o la renta variable.

En el caso de las dos grandes ciudades españolas, la rentabilidad bruta se sitúa actualmente en el 4,8% en el caso de Madrid, mientras que en Barcelona es del 4,4%, cifras, sin embargo, que distan mucho dependiendo de la ubicación del inmueble dentro de la propia ciudad.

«La rentabilidad bruta para un piso medio de 2 dormitorios en el municipio de Madrid ha sufrido altibajos a lo largo de estos últimos años alcanzando un valor máximo de 5,7% en el primer y segundo trimestre de 2017, un año antes del valor máximo a nivel nacional, alcanzado en el segundo trimestre de 2018. Actualmente, la rentabilidad está en un 4,8 %, mismo valor que el de hace cinco años, y aunque desde entonces ha existido cierta estabilidad, se percibe cierta tendencia a la baja», explica María Moreno, data scientist de Brains RE.

Según los datos recogidos en la plataforma, el alquiler de un piso medio de dos dormitorios en Madrid se sitúa en 1.290 euros al mes (16,3€/m2/mes), lo que supone un más de un 30% más caro que en 2015; mientras que el precio de compra sería 318.807 euros.

«Es un hecho que alquilar una vivienda en Madrid es más caro que en el resto de
España, a la vez, menos rentable
, ya que la rentabilidad es inferior a la media española que se sitúa en un 7%. Pese a ello, y por ser un municipio con una enorme demanda, elevados precios de alquiler y un bajo riesgo, es uno de los municipios preferidos para invertir en España, y de ello dan fe las numerosas Socimis residenciales que han expandido sus carteras durante los últimos años; el auge del build-to-rent y la proliferación de este tipo de proyectos dentro de los límites municipales, que también atestiguan el atractivo de la ciudad para los inversores en producto residencial», agrega Moreno.

Rentabilidad por distritos

Los distritos con una mayor rentabilidad son Villaverde (7,2%), Puente de Vallecas (7%) y Latina (6,6%), zonas que han presentado un mayor crecimiento en el último año.

Por el contrario, los distritos más caros de Madrid son los que presentan una
rentabilidad menor, hablamos de Chamberí, Salamanca, Chamartín y Retiro con rentabilidades brutas por debajo del 4%.

«Son estos últimos los distritos más cotizados por el inversor en producto residencial, ya que cuentan con una demanda que no ha dejado de crecer durante los últimos años y un riesgo menor que el de otros distritos periféricos, aunque también son los más copados y consolidados y por ello resulta complejo encontrar grandes rentabilidades», comenta la data scientist de Brains RE.

Distritos con una rentabilidad bruta intermedia están siendo objetivo inversor, como demuestra la compra de Q-Living de un proyecto build-to-rent en Vicálvaro (5,6%), el macro plan de build-to-rent de Aurea Homes, también en Vicálvaro, o la adquisición de Catella de otro proyecto build-to-rent en el Ensanche de Vallecas (5,3%). «Nuevos ensanches, con precios de compraventa ajustados y una demanda creciente debido al encarecimiento del centro de la capital, convierten a estos lugares en interesantes opciones para invertir».

Evolución de la rentabilidad bruta en Barcelona

En el municipio de Barcelona, se puede aprecia dos fases claramente diferenciadas en la rentabilidad bruta de una vivienda media (de dos habitaciones). Hasta el último trimestre de 2016, existía una tendencia alcista y estable en el tiempo, hasta que a partir del primer trimestre de 2017 comenzó a decrecer sin volver a alcanzar el valor más alto de 5,1% de 2016.

La rentabilidad en Barcelona tocó techo un año y medio antes que la media nacional, y 6 meses antes que la rentabilidad bruta en Madrid. Actualmente, la rentabilidad se sitúa en un 4,4%, cifra que está decreciendo desde el último trimestre del pasado 2019.

«La enorme y constante demanda que existe en Barcelona, así como la falta de suelo que imposibilita aumentar el parque de viviendas, han elevado los precios de alquiler y compraventa durante los últimos años comprimiendo las rentabilidades», explica la data scientist de Brains RE.

Nou Barris y Corts, los distritos con la rentabilidad más alta y baja de Barcelona

Dentro de los diez distritos que conforman Barcelona, Nou Barris es quien lidera el ránking de mayor rentabilidad bruta para un piso de 2 dormitorios con un 6,8%; seguido por San Andrés, con un 5,2%; y Horta & Guinardó, con un 5,2%.

«Son los distritos que ofrecen una mayor rentabilidad bruta, pero también los que cuentan con precios más bajos y un mayor riesgo, y por ello no son los que, a priori, resultan más atractivos para el inversor».

En el lado contrario, encontramos con Corts quien presenta el valor más bajo con un 3,4%, Sarriá & San Gervasio con un 3,6% y el Ensanche con un 3,9%. Son también tres de los distritos más cotizados y con los precios más elevados de la capital catalana, cuyos altos valores de compraventa reducen considerablemente la rentabilidad bruta de los activos.

Ciutad Vella alberga los precios más altos de la ciudad

Si hablamos de precios, Ciutat Vella es donde se registró el precio medio más alto de la ciudad en el segundo trimestre de 2020, con 18,4 euros el metro cuadrado al mes. No obstante, es el que cuenta con el parque de viviendas de menor tamaño de la Ciudad Condal -menos de 70 metros cuadrados de media por vivienda-.

Le sigue el área de Ensanche, donde el importe medio se situó en 17,8 euros el metro cuadrado al mes; y por detrás, San Martín donde el precio del metro cuadrado fue de 17,6 euros al mes, todos con precios con tendencia a la baja. En este último distrito, donde la rentabilidad bruta para un piso de 2 dormitorios se sitúa en 4,6% es donde BeCorp levanta su proyecto de 400 viviendas build-to-rent. «Los distritos más céntricos siguen siendo los más cotizados en Barcelona».

Por contra, los distritos con menor precio en el segundo trimestre del ejercicio -ambos por debajo de los 14 euros el metro cuadrado al mes, fueron Nou Barris, con 13 euros el metro cuadrado al mes; Horta & Guinardó, donde el importe del metro cuadrado alcanzó los 13,7 euros el metro cuadrado, y San Andrés, a 13,8 euros el metro cuadrado.

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