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La reforma de la plusvalía municipal: no es oro todo lo que reluce

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Cuando el Tribunal Constitucional anuló el impuesto de plusvalía municipal, el clima de incertidumbre y desconcierto que se gestó en los ayuntamientos desembocó en la adopción de nuevas medidas que no se convirtieron sino en una suerte de solución de un problema de origen. Este impuesto, que generó problemas desde su regulación por la Ley 39/1988, motivó la decisión del Constitucional por la incongruencia de su funcionamiento: grababa el incremento del valor del inmueble en su venta; aunque su aplicación se daba incluso cuando el inmueble se vendía por un valor inferior al inicial.

En este contexto, debemos poner de relieve que, a pesar de todo ello, se trataba de una herramienta que permitía a los ayuntamientos recaudar, cada año, cerca de 2.500 millones de euros, una suma sustancial, más aún teniendo en cuenta la actual coyuntura.

Este revés del Constitucional, que anulaba la aplicación del impuesto, puso en pie de guerra a los ayuntamientos pues, según informó el sindicato de técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha), este movimiento podría representar  en algunos casos la pérdida de hasta el 30% de los presupuestos municipales. En un intento de salvaguardar la calma y la estabilidad en las arcas públicas, el Ministerio de Hacienda impuso el pasado mes de noviembre un real decreto-ley que, lejos de contemplarse como solución, se convirtió en un arma de doble filo incapaz de contener las pérdidas de los ayuntamientos.

Esta medida legislativa, que buscaba gravar de forma equitativa las operaciones de compraventa adaptando el tributo a las fluctuaciones del mercado de la vivienda, reconociendo así la ganancia real del vendedor y la realidad del mercado inmobiliario, ha terminado siendo un problema para las autonomías. En este sentido, se estima que las pérdidas de los ayuntamientos con esta nueva regulación de la plusvalía superen los 78 millones de euros, una cifra que desde luego no pasa desapercibida.

A todo ello debemos sumar además la cantidad no recibida entre la publicación de la nueva regulación y su entrada en vigor. Si tenemos en cuenta los consistorios más afectados, debemos destacar los de Barcelona, Málaga y Zaragoza, cuyas pérdidas, en conjunto, superarían los 59 millones de euros. En definitiva, un problema de origen que se ha tratado de enmendar de forma parcial y que, sin lugar a duda, perjudicará a los ayuntamientos durante el 2022. 

En un momento en el que las compraventas se sitúan en cifras históricas, nos encontramos ante un impuesto que empeorará la coyuntura económica de los ayuntamientos, sin beneficiar ni a los profesionales del sector inmobiliario ni a los compradores, consecuencia de la forma en la que se calcula este nuevo tributo.

El pasado mes de agosto las operaciones de compraventa de viviendas se dispararon en un 57,9%, en comparación con el mismo periodo del año anterior. Asimismo, si nos fijamos en las cifras ofrecidas por el Instituto Nacional de Estadística (INE), las viviendas de obra nueva solo supusieron un 20,5% del total de estas operaciones, lo que convierte a la vivienda usada en la forma por excelencia para adquirir un inmueble. Por todo ello, si llevamos a cabo un análisis pormenorizado de este nuevo sistema, podremos concluir que “no es oro todo lo que reluce”.

Es importante destacar que el factor del tiempo será determinante a la hora de conocer si este impuesto será perjudicial o beneficioso para el vendedor, ya que fija un nuevo coeficiente para gravar las plusvalías generadas en menos de un año, por considerar estas transacciones de carácter “especulativo”. En este sentido, el coeficiente, que con el antiguo sistema no solía superar el 3,5%, se convertirá ahora en coeficientes máximos fijados en función del número de años transcurridos desde la adquisición.

La actividad que llevamos a cabo desde Casavo se centra en comprar, reformar y vender inmuebles de forma rápida, transparente y digitalizada, en ciudades clave como Madrid y Barcelona. Así, la nueva plusvalía, lejos de solucionar un problema de origen que impide que las empresas del sector inmobiliario desarrollemos nuestra actividad de forma regular, castiga a un sector tan necesario y que, a pesar de la incertidumbre, se encuentra en su momento más álgido desde 2007.

El sector inmobiliario y de la construcción, que ya aporta más de un 5% del Producto Interior Bruto (PIB) en España, quedará sometido a un gravamen que podría ralentizar la recuperación y crecimiento nacional en la “nueva normalidad”. Asimismo, si bien es cierto que la nueva normativa tratará de “calmar las aguas” en los ayuntamientos, se trata de una medida de aplicación inmediata pero sin carácter retroactivo, lo que da a las autonomías seis meses para adaptar sus normativas al nuevo marco legal.

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