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La pandemia deja en el aire la venta de centros comerciales

Los dueños de centros comerciales frenan las ventas de sus grandes establecimientos ante la dificultad de concretar precio entre propietarios e inversores.

Centro comercial La Vega, en Madrid, uno de los pocos centros que han cambiado de manos desde la pandemia.

Unas cifras cercanas al peor momento de la última crisis. Éste es el difícil escenario que manejan los expertos inmobiliarios sobre la inversión en centros comerciales en este 2020, marcado de forma irremediable por la pandemia del Covid-19, y que sólo puede salvar un único movimiento del mercado: la liquidación del grupo británico Intu Properties.

Las estimaciones son doblemente dolorosas ya que este 2020 estaba llamado a ser un ejercicio de crecimiento, que viniera a superar las cifras de 2019, donde ya no se alcanzó la cifra prevista: unos 957 millones se transaccionaron el año pasado, frente a los 1.500 y 2.000 millones que se esperaban para ese año. Entonces, se habló de dos motivos: por un lado, el retraso del cierre de algunas operaciones ya para 2020 y, por otro, el impacto del ecommerce, que ya había hecho graves daños a mercados como el estadounidense.

Así, hasta marzo, el volumen de activos comerciales crecía de forma exponencial, con los centros comerciales concentrando casi el 90% de la cifra terciaria global. No obstante, parte del volumen venía de operaciones de trophy assets, como Parque Principado, de Intu, una operación que engordó el volumen total, al aportar 290 millones de euros.

El buen comportamiento de este primer trimestre y las operaciones iniciadas antes del estado de alarma mitigaron el impacto alcanzando hasta junio un volumen de inversión de 970 millones de euros, un 75% más que en el mismo periodo de 2019, según Knight Frank y de 768 millones según Savills Aguirre Newman. «A día de hoy, la inversión en retail se sitúa en el entorno de los 1.400 millones, el 34% del total terciario (no residencial), de los que en centros comerciales es de 768 millones. Cinco de las 12 megadeals de lo que va de año son retail y acumulan el 86% del total de este segmento, dos de ellas correspondientes a los centros de Intu», explica Salvador González, director nacional de Inversión Retail en Savills Aguirre Newman.

Sin transacciones

Sin embargo, y a pesar de que las afluencias y las ventas en centros comerciales mejoran de forma sustancial, el mercado de transacciones ha quedado prácticamente paralizado. «La mayoría de producto de centro comercial tradicional se ha retirado del mercado pero tal vez veamos algunas operaciones a fin de año, todas ellas en off market. De momento, no se aprecian ajustes de precio debido a que no hay transacciones», subraya González.

Si en general el mercado de centros comerciales está sufriendo un abrupto descenso de operaciones, los centros denominados secundarios (aquellos menos alejados de núcleos urbanos o con niveles de ocupación por debajo del 60%) son los que más van a sufrir el impacto, señalan los expertos. «El interés inversor se mantiene en distintos tipos de activos retail. En centros comerciales, los super prime mantienen demanda, también centros comerciales urbanos por su potencial de reposicionamiento y usos mixtos por parte de fondos value add especializados», agrega el responsable de Savills.

«En centros comerciales prime no hay prácticamente nada a la venta. Tan solo el 50% de Xanadú. Hay Socimis que tenían previsto desinversiones y alguna operación pequeña en el mercado en Andalucía y Castilla La-Mancha, pero cuesta mucho más cerrarlo», señala otro experto en operaciones.

El lado positivo del retail: parques y supermercados

Mientras que los centros comerciales son, junto a los hoteles, los activos inmobiliarios más castigados por la crisis del Covid, no ocurre lo mismo con el resto de activos comerciales. «Los parques comerciales se están comportando mucho mejor que los centros comerciales. Son formatos cómodos y más baratos», apunta Itziar Mendizábal, socia responsable de Transacciones en PwC España.

Lo mismo ocurre con supermercados, cuyo volumen de inversión podría alcanzar cifras récord. «La inversión en supermercados paliará la bajada de inversión en centros comerciales, donde todo el mundo está wait and see, con las valoraciones muy castigadas actualmente», explica Rafael Paz, director de Colliers Valencia.

«Durante 2020, se prevé que el volumen de inversión llegue a los 1.500 o 1.700 millones de euros en producto tradicional (excluyendo high street), superando el valor del 2019. La razón serán a las transacciones de los centros Intu y el número de grandes carteras de supermercados en el mercado, que suman cerca de 500 millones de euros y que probablemente serán transaccionados durante este año», augura el director de Retail de Savills Aguirre Newman.

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