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La pandemia baja precios en Madrid y Barcelona y los eleva en las ciudades medianas

Brainsre analiza del comportamiento de la vivienda en todos los municipios de España tanto en compra como en alquiler tras un año de pandemia. Los datos arrojan bajadas en grandes urbes como Madrid y Barcelona y subidas en Palma de Mallorca, Gijón y Las Palmas.

La pandemia ha afectado de forma desigual a los precios de la vivienda.

No sólo por producto, sino también por su número de población. Los datos obtenidos en los tres primeros meses del año permiten ya realizar una comparativa trimestral e interanual del impacto del coronavirus desde sus inicios.

Como dato general, el precio medio de venta de la vivienda en España alcanzó los 1.789 euros el metro cuadrado en el primer trimestre de 2021, según los datos recopilados por la plataforma de big data inmobiliaria Brainsre. En este periodo, el importe medio de una operación de compra se situó en 261.085 euros.

Estos valores suponen un crecimiento trimestral del 0,22% y uno interanual del 1,01% respecto al mismo trimestre de 2020.

Madrid y Barcelona acusan el mayor golpe

Por ubicaciones, los municipios con mayor población -es decir aquellos con más de un millón de habitantes y que se correspondería con Madrid y Barcelona- son de los más afectados por la pandemia.

Así, en tasa interanual los precios han caído un 0,17%. La mayor caída se produjo en el tercer trimestre del pasado año cuando los precios descendieron hasta los 4.291,9 euros el metro cuadrado. No obstante, los precios han remontado, ya que en el último trimestre los precios han crecido un 0,34%.

Atomización en las poblaciones

En la siguiente franja de población, la que abarca el rango de entre 50.000 y 150.000 habitantes, los precios han crecido a pesar de la crisis económica. Concretamente, en el último año se ha registrado un crecimiento de precios de un 2,6%, mientras que en el último trimestre han subido un 0,96%.

Un crecimiento que se explica por la atomización cada vez mayor de las ciudades, y el efecto expulsión de las grandes urbes a núcleos de población más pequeños, pero más baratos para la vivienda.

Según datos del Padrón Continuo del Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes a 2019, España cuenta con 148 municipios de más de 50.000 habitantes. Por poner ejemplo, son poblaciones como Rivas Vaciamadrid, Parla o Pozuelo, en Madrid. O El Ejido, Mijas, Cádiz o Salamanca.

También con datos positivos se encuentran los municipios con una población de entre 150.000 y un millón de habitantes. Allí, los precios han crecido un 1,2% en el último año, aunque en este último trimestre han descendido ligeramente un 0,09%.

En nuestro país, hay 63 municipios con más de 100.000 habitantes, de los que doce pertenecen a Andalucía, once a Cataluña y diez a Madrid, según el INE. Y de los 8.131 municipios que hay en España, nada menos que 5.002 tienen una población menor de 1.000 habitantes.

El 40,1% de la población empadronada reside en municipios mayores de 100.000 habitantes. Los porcentajes más altos se dan en Madrid (71,8 %) y Aragón (51,2 %).

Sólo el 20,3% de la población vive en municipios menores de 10.000 habitantes. Las comunidades con menor número de municipios menores de 1.000 habitantes son Canarias (un municipio), Murcia (dos) y Baleares (seis).

Por otro lado, las dos siguientes franjas de municipios de entre 20.000 y 50.000 y 10.000 y 20.000 habitantes, no presentan buenos datos. Allí, en este último ejercicio, los precios de venta de vivienda han caído un 1,33% y un 0,75%, respectivamente. Además, también han descendido los precios en el último trimestre en ambos casos, por lo que serían los municipios cuyos precios se han visto afectados en mayor medida por la crisis económica.

Mejores resultados arrojan los municipios que se sitúan en la franja de 5.000 a 10.000 habitantes, con un crecimiento interanual de un 4,36% y con datos también positivos en el último trimestre, con una subida de precios de un 0,25%.

Por último, los municipios más pequeños con menos de 5.000 habitantes, son los que menos variaciones de precios presentan. Aunque también se han visto perjudicados, los precios de la vivienda registran una ligera caída de un 0,9% en éste último año.

Los precios en los 25 municipios más grandes

A pesar del desigual comportamiento, más del 50% de los municipios analizados, concretamente 16 de los 25 municipios más poblados, presentan en el último año un crecimiento de precios en el sector residencial.

Los mejores datos son para Palma, cuyo crecimiento asciende a un 3,9%. De hecho, la agencia inmobiliaria Engel & Völkers destaca la fuerte demanda existente en este mercado residencial, ya que en el primer trimestre de este año, han registrado un 66% más de consultas online que en el mismo periodo del año anterior.

Le sigue Gijón con un 3,83%, y Las Palmas, con un 2,58%. También con subidas de precios encontramos los municipios de Valencia, Cartagena y Málaga con un 2,39%, 2,15% y un 1,69 %, respectivamente.

La ciudad malagueña es protagonista de numerosas noticias por ser uno de los municipios donde más obra nueva se promueve, concretamente, para este año está previsto que se finalicen 1.174 unidades residenciales.

Como ejemplo, uno de los proyectos más destacados es el residencial Málaga Towers, que cuenta con 71 viviendas distribuidas en 21 plantas de altura y que está desarrollando Metrovacesa.

En el caso de Madrid, la subida es más leve, ya que el aumento de precios ha sido de un 0,51% en este último ejercicio.

¿Y dónde caen?

En el escenario contrario, y con las mayores caídas de precios nos encontramos con Córdoba con una bajada de un 5,29%, seguida por Hospitalet con un 3,59% y Barcelona con un 2,92%.

No obstante, la capital catalana, a pesar de presentar caídas de precios, sigue siendo una de las urbes más caras del país. Su precio medio de venta es de 4.608 €/m2 frente a los 1.789 €/m2 de la media nacional, según datos de Brainsre.

También destaca por la caída de precios otros municipios como Sevilla, Badalona o Granada, con descensos que oscilan entre 1,88% y el 2,75%.

Cómo se comportan los precios de alquiler

La vivienda de alquiler en España ha sufrido el impacto directo del Covid-19. Las restricciones de movilidad, unido a la ingente cantidad de pisos turísticos que se han pasado al alquiler tradicional por falta de visitantes, han supuesto un serio correctivo.

Y también, los municipios más poblados del país como Madrid y Barcelona registran mayores caídas de precios de alquiler, desde que comenzó la pandemia.

En tasa interanual, los precios han bajado un 8,48%, ya que actualmente se sitúan en 15,1 euros el metro cuadrado al mes. En el primer trimestre de 2020, ascendían a 16,5 euros. En el último trimestre, la caída es leve, de tan solo un 0,65%.

En el resto de franjas de población, la crisis no ha afectado de una manera tan acusada a los precios de la vivienda en alquiler aunque también se han visto perjudicados. Para el grupo de municipios cuya población oscila entre los 50.000 y los 150.000 habitantes, la caída ha sido de un 2,22% en este último ejercicio. Aunque los precios remontaron a finales del pasado año, en el último trimestre han vuelto a caer ligeramente un 2,2%.

La caída para la siguiente franja de municipios con poblaciones de entre 150.000 y un millón de habitantes es algo menor ya que se sitúa en un 1,14%. En los dos últimos trimestres la cifra se mantiene estable con precio medio de alquiler de 8,6 euros el metro cuadrado al mes.

En el caso de los municipios que registran poblaciones de entre 20.000 y 50.000 habitantes, el precio de alquiler de vivienda de este primer trimestre del año se sitúa en 8,3 euros el metro cuadrado al mes, siendo el mismo del pasado primer trimestre de 2020.

Lo que si hay que destacar es que en el segundo trimestre de 2020, los precios crecieron hasta alcanzar los 8,7 euros el metro cuadrado al mes. Sin embargo, debido a la crisis, han ido bajando hasta volver al mismo precio de hace un año.

Mejores datos para los municipios de poblaciones de entre 10.000 y 20.000 habitantes y 5.000 y 10.000 habitantes. Presentan un crecimiento de un 4,28% y un 6,06% respectivamente, en tasa interanual. En ambos, los precios se han mantenido en los dos últimos trimestres.

Finalmente, en municipios que albergan entre 1.000 y 5.000 habitantes, los precios también han presentado subida, con un crecimiento de un 5,76%.

¿Y el alquiler de los municipios más grandes?

Concretamente son once los municipios que arrojan datos positivos con crecimientos de precios. Destaca Vigo, con una subida de un 8,07%; seguido de Oviedo, con un 7,06%; y Cartagena, con un 6,99%.

También hay que señalar el crecimiento de un 6,88% de Murcia. Prueba de ello es el anuncio del primer proyecto ‘build to rent’ en la ciudad por parte de Grupo Lar, con 135 viviendas que se destinarán a alquiler. Le sigue Gijón, con un 3,46%; y Elche, con un 2,76%.

En el lado contrario, en los restantes 14 municipios los precios han decrecido en este último ejercicio. Liderando las caídas de precios nos encontramos con Barcelona con un descenso de un 10,74%. De hecho, todos los distritos que componen la ciudad condal han registrado también un descenso de precios en el último año, con Ciutat Vella y Ensanche a la cabeza con bajadas de un 13,79% y un 12,60% respectivamente.

Barcelona es una de las urbes con más problema de acceso a la vivienda por su alta demanda y escasa oferta. Se erige desde hace años como la ciudad con los alquileres más caros de toda España.

Le sigue Hospitalet con un 9% y Sevilla con una caída de un 7,36%. Muy de cerca también se sitúa Madrid con una bajada de un 7,34%, Málaga (-6,15%) y Palma (-5,53%).

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