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La obra nueva en Madrid no baja los precios: crece un 11% en 2020

El ticket medio de la obra nueva sigue superando y despuntando respecto al de segunda mano, un hecho que no se producía desde el tercer trimestre de 2019, según datos de la plataforma Brains Re.

En el cuarto trimestre de 2020, el precio medio de la vivienda de obra nueva en el municipio de Madrid se situó en 4.546 euros el metro cuadrado, lo que supone un crecimiento de un 5% respecto al anterior trimestre. Por su parte, el ticket promedio de una vivienda a la venta fue de 554.683 euros, según datos de la plataforma Brains Re.

Por contra, el precio de los inmuebles de segunda mano alcanzó los 4.103 euros el metro cuadrado y el importe medio de una operación de compra se situó en 501.625 euros.

En cuanto a la ciudad de Madrid, el precio medio de venta de la vivienda alcanzó los 4.112 euros el metro cuadrado en el último trimestre de 2020, lo que supone un crecimiento de precios de un 0,78% respecto al anterior trimestre. “Si hablamos de ticket, el importe medio por inmueble se sitúa en 502.740 euros”, explica María Moreno, data scientist de Brainsre, a partir de los datos recopilados por la plataforma de big data inmobiliaria.

Por su parte, en la Comunidad de Madrid, el precio del metro cuadrado se situó en 2.822 euros, un 3,75% más elevado que el anterior trimestre. Si hablamos de ticket, vemos como el precio medio por vivienda asciende a 415.462 euros.

Así, el ticket medio de la obra nueva sigue superando y despuntando respecto al de segunda mano, un hecho que que no se producía desde el tercer trimestre de 2019. En el último año, la obra nueva ha experimentado un crecimiento de un 11%, mientras que la vivienda de segunda mano ha crecido tan solo un 0,07% en tasa interanual.

Estos valores también reflejan que la región está muy por encima de la media nacional, ya que el precio medio de venta de la vivienda en España fue de 1.796 euros el metro cuadrado en el cuarto trimestre del año y el importe medio de una operación de compra se situó en 261.521 euros.

Segunda mano, superior en los 5 últimos años

Tanto el ticket medio como el precio medio por metro cuadrado de las viviendas de segunda mano han estado por encima de la obra nueva durante al menos los últimos cinco años, hasta que en último trimestre de 2018 comenzaron a posicionarse levemente por debajo. “Esto se debe a que, en Madrid, al igual que en otros grandes municipios, el foco de obra nueva se encuentra en la periferia de la ciudad mientras que la segunda mano suele estar en el centro o en zonas más consolidadas y demandadas, con un precio más elevado”, explica María Moreno.

Además, la segunda mano incluye también viviendas que han sido reformadas y que, en muchos casos, tienen un precio igual o superior al de la obra nueva.

La oferta de pisos copa casi todo el mercado

Entre octubre y diciembre, la oferta de pisos a la venta en Madrid representaba un 94,75% del total, siendo en su mayoría pisos de 3 dormitorios (33,78%), seguido por los de 2 dormitorios. Mientras que el mercado de unifamiliares representaba tan solo un 5,25% de la oferta, compuesta casi en su totalidad por viviendas de 4 dormitorios.

Por superficie, el piso promedio a la venta tenía unos 106 metros cuadrados de media, frente a los 408 metros de la vivienda unifamiliar promedio, en ambos casos, muy por encima de la superficie media de España.

Respecto a los precios de las distintas tipologías en Madrid, los pisos de 1 dormitorio alcanzaron los 246.748 euros de media en el cuarto trimestre, mientras que el precio por metro cuadrado es 4.311 euros. Los pisos de 2 dormitorios tuvieron un precio medio de 309.923 euros (3.975 euros el metro cuadrado) y los de 3 dormitorios se vendieron de media a 395.266 euros (3.776 E/m2). El precio medio de los pisos de 4 dormitorios se posicionó en 775.991 euros y el del metro cuadrado fue de 4.237 euros.

Asimismo, las viviendas unifamiliares de dos dormitorios registraron un precio de 273.431 euros y 2.777 euros el metro cuadrado, mientras que las casas de tres dormitorios tuvieron un precio medio de 548.700 euros (3.015 por metro cuadrado). Por último, las viviendas unifamiliares de 4 dormitorios estaban a la venta a un precio medio de 968.341 euros y el metro cuadrado se situaba en 3.262 euros.

Estructura del mercado de compraventa

Entre los meses de octubre a diciembre, el porcentaje de viviendas que estuvo en el mercado de alquiler y venta se igualó en un 50%. “El número de viviendas en alquiler en muy superior a la media española, que se sitúa en un 17,4%”, precisa Moreno.

Dentro de los límites municipales, Vicálvaro y Villaverde fueron los dos distritos donde la compraventa tuvo un mayor peso dentro del mercado de vivienda, con un 79% y un 77% respectivamente. “En estos y otros distritos periféricos como Usera, Puente de Vallecas, Carabanchel o Villa de Vallecas, -añade María Moreno- el mercado de alquiler tuvo menos peso gracias a una demanda y a una rotación mucho menor que la existente en distritos más céntricos”.

“Si analizamos los tiempos de publicación por distritos, La Latina y Moratalaz, son aquellos donde menos tiempo pasa una vivienda publicada en el mercado de venta, con 2,9 y 3 meses de media”, afirma. En el lado contrario, los tiempos más dilatados “los encontramos en Moncloa-Aravaca y Chamartín, donde las viviendas están de media 4,6 y 4,4 meses respectivamente”.

Ránking de promotoras en Madrid

Según datos de la plataforma de big data inmobiliario Brainsre, está previsto que este 2021 se finalicen 14.910 viviendas en toda la Comunidad de Madrid -distribuidas en 376 promociones-, de las que 6.228 corresponden al municipio, repartidas en 130 proyectos. Sólo las 10 primeras inmobiliarias del ránking entregarán casi 5.000 unidades (4.876 en concreto).

Amenabar, con 701 viviendas a terminar y 6 proyectos; Premier, 553 y 5 promociones; Pryconsa, con 527 unidades que se terminarán este 2021 y 5 proyectos; Vía Célere, 472 repartidas en 6 promociones; Inmoglaciar (469), y las inmobiliarias cotizadas Neinor Homes, y Aedas Homes, con 466 y 434 viviendas, repartidas en 3 y 6 promociones, respectivamente, lideran la actividad en la Comunidad de Madrid.

Por su parte, en Madrid capital, es el Ayuntamiento madrileño el que pasa a liderar el ránking por municipio, porque concentra todas sus promociones en los barrios más asequibles, como Carabanchel o Villa de Vallecas.

Además…Aedas, Metrovacesa, Neinor… ¿Quién ha vendido y facturado más en 2020?

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