Interesa, de manera previa, centrar el contexto haciendo un poco de historia y recordar como las entidades financieras, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y abocados a la dura crisis del 2008, tuvieron que hacer frente a los fondos basura constituidos por un enorme volumen de producto concedido con demasiada ligereza en cuanto a dos índices principales se refiere: seguridad en el cobro futuro y porcentaje del préstamo cubierto por el inmueble puesto en garantía.
La debacle sufrida fue de gran calado y las empresas bancarias que lograron sobrevivir (tras rescates, fusiones e intervenciones normativas) no han tenido más alternativa para ello que asimilar los errores cometidos y aprender la lección. Así, prestan ahora particular atención a esos valores y, como consecuencia de ello:
- Cuidan mucho la elección de aquel a quien se concede una hipoteca, optando por los perfiles que mayor grado de seguridad ofrezcan respecto a la solidez futura de sus ingresos, con los que atenderán las cuotas. En este sentido, los principales parámetros que van a dirigir el proceso selectivo serán los del afianzamiento en el empleo detentado por el solicitante, así como los de la estabilidad económico-personal, baremando las posibles variaciones futuras de las cargas que puedan tener que asumir. Datos de incidencia relevantes en este campo serán los de la capacidad de ahorro, la existencia o no de endeudamiento previo, el nivel de equilibrio familiar o la mayor o menor vinculación geográfica, entre otros; en clara preferencia de todos aquellos rasgos que converjan en indicar patrones de solvencia y continuidad.
- Exigen un aporte monetario inicial por parte del cliente para la adquisición del inmueble y prefieren, y premian, a aquellos que disponen de un mayor ahorro con el que cubrir una parte del precio de compra que resulte aceptablemente garante (cuanto más, mejor), lo cual no solo reduce su ratio de exposición, sino que implica que quien obtiene una hipoteca va a compartir el riesgo de la empresa junto con la entidad financiera, puesto que ya no es sólo el banco el que compromete la práctica totalidad del capital en juego (como ocurría antaño), sino que una parte consistente del dinero invertido y expuesto a devenires proviene del propio interesado, quien, por tanto, redoblará sus esfuerzos para alcanzar una resolución exitosa de la operación. La rentabilidad para la banca de este planteamiento es doble: el riesgo que asume el prestamista se reduce; el vínculo que asume el prestatario aumenta.
Traduciendo todo lo anterior a algunos de los perfiles que puedan resultar más atractivos para las compañías crediticias, y que, por tanto, van a tener más éxito a la hora de obtener la concesión de una hipoteca en las mejores condiciones, se pueden destacar los siguientes:
- Uno de los perfiles con las mejores posibilidades a la hora de gestionar una hipoteca son los funcionarios, sobre todo aquellos que no tengan endeudamiento previo, o éste sea muy reducido, y tengan cierto arraigo al lugar en el que adquieren el inmueble.
- Un matrimonio afianzado, en el que ambos cónyuges tengan un trabajo estable (con contrato indefinido y antigüedad), con ingresos acomodados y el menor endeudamiento posible, es también una de las tipologías más atrayentes.
- El perfil individual, bien asentado profesionalmente, sin cargas familiares y con un sólido nivel de ahorro también se sitúa en las mejores ratios para contratar una hipoteca.
En definitiva, los perfiles con más bonificación a la hora de fijar los baremos a seguir y las obligaciones y cláusulas que de ellos se deriven siempre serán aquellos que reúnan algunas de estas características (obviamente, cuantas más mejor): estabilidad personal y, sobre todo, laboral; ingresos aceptablemente acomodados; ningún endeudamiento previo o un nivel de endeudamiento muy bajo; y capacidad de ahorro acreditada.
No obstante, la concesión de un préstamo hipotecario no se circunscribe tan sólo a las tipologías antes descritas, y, aunque quien se ajuste a patrones como los expuestos tendrá más facilidad de acceso y mayor probabilidad de obtener unas condiciones bien posicionadas, el abanico de posibles prestatarios es mayor.
Para todos, la fase de negociación de los términos que vayan a definir la hipoteca es de una transcendencia fundamental, y el desenvolver o no con destreza esta fase va a repercutir de manera directa en la carga económica que finalmente suponga el préstamo que se contrata.
Por ello e incuestionablemente, la mejor opción es contar desde el principio con el asesoramiento de un profesional cualificado, que aporte una orientación objetiva y experta y se encargue de conducir la negociación y defender los intereses de sus clientes durante todo el proceso. En este sentido, una excelente opción es la de asesorarse por un Agente de la Propiedad Inmobiliaria especializado y formado en esta materia, ya que, por su tipología profesional, trabaja a diario con estos productos financieros y conoce su mecánica a la perfección.
A partir de ahí, es imprescindible comparar las distintas alternativas que propone el mercado y, una vez aplicados los filtros pertinentes, presentar la solicitud ante aquellas entidades que mejor encajen con el interés propio. Trabajar con diferentes ofertas como punto de arranque brinda la oportunidad de negociar con los bancos apoyándose en la comparativa, lo que supone un eficaz incentivo para mejorar las condiciones propuestas. En esta dinámica será fundamental examinar en detalle numerosos parámetros que van a entrar en liza y que serán los que definan el coste total asumido; el tipo de interés, las comisiones y los gastos van a ser decisivos, y por ello analizar bien la TAE que se aplica es uno de los puntos más trascendentales en el cotejo a realizar.
No obstante, hay otros factores que pueden incluirse en la ecuación y que también se deben de tener muy en cuenta, como es el caso de lo que antes se conocía como vinculaciones hipotecarias y ahora se denomina productos combinados. La nueva Ley Hipotecaria no permite que se imponga la contratación con la propia entidad de determinados servicios adicionales para posibilitar la concesión de una hipoteca, algo que anteriormente entraba en las reglas de juego habituales, así que las entidades financieras, en un giro de su estrategia, optan ahora por ofrecer la contratación de estos productos a los solicitantes hipotecarios, ligando a ello una bonificación en los tipos de interés aplicados o en el diferencial del préstamo. Éste será otro de los aspectos que habrá que estudiar en profundidad y hacer números para tener una idea clara del coste/beneficio que representan, ya que en ocasiones sí suponen una interesante oferta pero en otras no lo son tanto y pueden acabar sumando un elevado recargo.
A todo esto hay que añadir la singular situación actual del mercado financiero general. Singular no ya tanto por los bajos intereses, sino por la evolución futura previsible, y el conocimiento de que el límite a la baja de los tipos hipotecarios, que inicialmente se podía presumir en el 0%, aún puede ir más allá (como se ha podido ver en países como Dinamarca o Suiza donde operaciones individuales a tipos negativos han sido una realidad). Estas circunstancias, que también conviene tener muy en cuenta, elevan sustancialmente la complejidad de los posibles análisis y previsiones previos a la toma de una decisión.
Nuevamente, la conclusión es la misma, el demandante de un préstamo hipotecario se puede situar en una posición muy ventajosa si juega bien sus opciones de análisis, negociación y contratación, para lo cual, salvo que por su cualificación propia cuente con los conocimientos y aptitudes necesarios, lo más aconsejable es que se dote del asesoramiento y acompañamiento correctos.
