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La modificación de la Ley del Suelo de Madrid para el impulso de la actividad urbanística

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Con el fin de agilizar los procedimientos de autorización administrativa que todo acto de edificación obligatoriamente requiere y de reducir los consiguientes plazos de espera, el pasado 4 de noviembre entró en vigor la Ley 1/2020, de 8 de octubre, que modifica la vigente Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid. Concretamente, la modificación consiste en dar una nueva redacción al Capítulo III del Título IV, denominado ahora “Intervención municipal en actos de usos del suelo y edificación”.

La medida actualiza la Ley del Suelo madrileña y otorga un papel preponderante a la figura de la declaración responsable frente a la tradicional concesión de licencia, y todo esto sobre la base de la no muy reciente Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, relativa a los servicios en el mercado interior, y posterior legislación estatal española de la que es exponente directo en materia urbanística el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que aprobó el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Con la modificación legislativa se pretende impulsar la cada vez más perjudicada actividad económica, mediante la intervención administrativa posterior en aquellos actos de uso del suelo y edificación en los que la legislación estatal de suelo lo permite. En definitiva, se modifica el anterior régimen urbanístico autorizante, que provocaba unos plazos de espera muy dilatados para el ejercicio de actuaciones urbanísticas. Si se consigue o no dependerá de la eficacia con la que las administraciones municipales sean capaces de aplicar la nueva regulación, teniendo en cuenta que la Disposición Final Segunda de la Ley 1/2020 fija el plazo de un año a contar desde el 4 de noviembre para que los Ayuntamientos adapten sus ordenanzas municipales, aunque sin perjuicio del deber de aplicación de la nueva regulación desde dicha entrada en vigor.

Se introduce una relación de actos sometidos a licencia urbanística más corta que la anterior a la que sustituye, como son los movimientos de tierra, los actos de edificación y uso del suelo que precisen de proyecto técnico, la intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, los actos de parcelación salvo en caso de reparcelación, las talas y el trasplante que afecte a masas arbóreas o vegetación arbustiva, la ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares en cualquier clase de suelo, y las obras y los usos provisionales.

En cuanto a los actos que han de someterse a declaración responsable, se recoge una sustanciosa lista de la que cabe destacar las obras de ampliación, modificación o reforma de edificios existentes que no afecten a la composición general exterior o a la volumetría y que no requieran de un proyecto de obras; la primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones de nueva planta; la agrupación de terrenos que no formen parte de un proyecto de reparcelación; cerramientos de parcelas, obras y solares; colocación de elementos de publicidad exterior visibles desde la vía pública; o cambios de uso de los edificios e instalaciones siempre que no modifiquen el uso característico del edificio.

Es importante, en todo caso, dejar señalado que las obras de menor entidad en interiores de una vivienda o local no requieren licencia o declaración responsable, sin perjuicio de las pertinentes autorizaciones para la retirada de residuos y ocupación de la vía pública.

El procedimiento de otorgamiento de las licencias se ha simplificado con respecto a la regulación anterior, fijando un único plazo de 3 meses para la resolución de las solicitudes de licencia salvo que sea preceptivo el informe de otra Administración, con la posibilidad de interrupción conforme a la legislación medioambiental y de procedimiento administrativo común, y la formulación de un único requerimiento de subsanación de deficiencias dentro del mes siguiente a la presentación de la solicitud. Se debe tener muy presente que operará el silencio negativo en caso de transcurso del plazo de resolución. Este sentido del silencio ha de entenderse a los solos efectos de la correspondiente impugnación, puesto que no desaparece la obligación de la Administración pública de contestar expresamente.

Desde luego, la supresión del silencio positivo no favorece el espíritu de la modificación legislativa si se trata de contribuir a la reactivación económica, pero bien es cierto que la debida adaptación a la legislación estatal del Texto Refundido de la Ley de Suelo ha influido en el sentido negativo del silencio administrativo.

Aunque la presentación de la declaración responsable habilita inmediatamente al interesado para el ejercicio de la actuación que pretende es obligatorio el control posterior municipal y, desde luego, la actuación que pretenda ampararse en la declaración responsable habrá de ser conforme con la legalidad urbanística. A este respecto, la nueva regulación prevé el plazo máximo de tres meses para el ejercicio de ese control municipal posterior, con posibilidad de subsanación de deficiencias por el interesado en un plazo de diez días, que de finalizar favorablemente lo hará mediante un acto de conformidad.

Una cuestión que suele suscitarse, y que ya se aclara desde el primer momento, es el supuesto de la modificación de los actos legitimados por la declaración responsable, que requerirán de una declaración complementaria.

Podemos concluir que, ya se trate de supuestos objeto licencia o de declaración responsable, siempre será necesario el control municipal, para el cual se fija un plazo máximo de tres meses desde que se insta la intervención municipal. Aunque la declaración responsable puede suponer un cierto alivio cuando resulte procedente, por no requerir un control previo, esto no debe dar lugar a un exceso de confianza pues el control municipal se producirá; y desde luego la modificación legislativa no asegura que la Administración vaya a cumplir siempre sus plazos.

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