Es, junto a la vivienda en alquiler, el activo estrella en el mercado inmobiliario español. El mercado de activos inmologísticos se ha convertido en el nicho más reforzado tras la crisis del Covid, acelerando una tendencia creciente que había comenzado hace años.
Protagonistas del logístico
En 2020, la inversión en activos logísticos en España alcanzó los 1.558 millones de euros, según el informe The Logistic Property Telescope de EY. Se trata de un 11% menos que en 2019 pero superior a ejercicios anteriores como 2018.
Unas compraventas donde del lado vendedor se colocaron firmas internacionales como CBRE Global Investors, Prologis y GreenOak, gestoras españolas como Meridia, mientras que como compradores figuran como protagonistas Panattoni, Patrizia (que también ha realizado desinversiones), VPG, Ares, Nuveen y Hines, señalan desde EY.
Por tipología de inversor, el capital core fue el protagonista en los principales mercados españoles, así en Madrid y su área de influencia representó el 57% (mas de 520 millones), frente al 31% de core plus y el 12% de value add. En el caso del mercado de Barcelona alrededores, el capital core supuso el 75% del montante total, frente al 12% del core plus y el 13% de value add.
La mayor operación logística en España fue la venta del portfolio Mercurio, una cartera con más de 300.000 metros cuadrados vendida por 213 millones, seguida de la plataforma logística de Amazon A-2 en Madrid, adquirida por 110 millones.
A estas transacciones se sumarán próximamente otras, ya que actualmente hay en negociación un volumen de casi 2.000 millones de euros (1.962 millones, concretamente), señala EY en su informe.
Inversión global
El fenómeno logístico no es un fenómenos exclusivo de España. A nivel europeo, la inversión en activos logísticos se situó en 15.000 millones de euros, con una caída del 9% con respecto a 2019 como consecuencia de la incertidumbre generada por el Covid.
Una tendencia que se está viendo también en los primeros compases de 2021 donde la inversión global en logística es mayor que la de activos comerciales y hoteleros juntos, 12.000 millones frente a 5.000 y 3.000 millones respectivamente, recalcan desde EY.
El por qué de este boom
Este interés del inversor ha rebajado las yields de esta tipología de inmuebles que, sin embargo, aún se sitúan por encima de otras inversiones alternativas y, por supuesto, superior a otros grandes mercados europeos.
Actualmente, en el mercado logístico español, las rentabilidades medias en prime se sitúan en un 5,5%, alcanzando 6,8% de yields máximas en algunas localizaciones, señalan desde la firma de servicios profesionales.
En Barcelona o Madrid, la rentabilidad media en las zonas prime de logístico es de un 4,75%.
En concreto, los activos situados en ubicaciones de la primera corona como Coslada y San Fernando, con gran demanda por sus buenas conexiones con el centro de la capital y cercanía al aeropuerto, aún se puede lograr retornos del 4,8%; mientras que en la zona sur, en localizaciones como Getafe, Seseña o Illescas, donde tienen sus instalaciones logísticas grandes multinacionales, se alcanzan tasas de hasta el 5,3%.
Por su parte, en Barcelona, en las áreas más core como ZAL y Zona Franca, la yield es del 4,3%; mientras que en la tercera corona (por ejemplo, La Bisbal del Penedès, es del 5,5%).
En Valencia, otro de los mercados de referencia para la logística en España, las rentabilidades medias parten desde el 5,8% de Cheste o Ribarroja, al 6% de Almussafes hasta el 6,5% de Massalavés.
