El año 2020 pasará a la historia con el refrán de Nadar y guardar los muebles. No obstante, hay que ser positivos y avanzar hacia el 2021, con o sin pandemia. Así, la consultora Cushman & Wakefield señala que en 2021 se verán «signos de recuperación en el segmento de la inversión». En número de operaciones el descenso se situará entre el 30-35% este año, según los datos de CBRE.
Cushman se atreve a pronosticar que España captará este próximo año en torno a 9.200 millones de euros de inversión en el sector, lo que supondría un 18% más que en 2020. Para este año la consultora cifra el volumen total a alcanzar en 7.800 millones de euros, pero advierte, no obstante, que este año va a finalizar con un retroceso del 35% con respecto a 2019.
Menor crecimiento en 2019
A cierre del año pasado, Cushman & Wakefield ya vaticinaba una reducción en el entorno del 15% respondiendo al menor impulso del crecimiento económico y la escasez de producto por la alta actividad inversora de 2017-2019. En este sentido, explica que «el propio ciclo del mercado de capitales explica un tercio de la caída y la pandemia los dos tercios restantes».
No obstante, según la consultora CBRE con el paso de los meses, la actividad ha ido poco a poco en aumento en un año en que la incertidumbre y la cautela ha sido la principal protagonista. En los últimos tres meses del año el volumen de inversión ha superado los 2.000 millones, lo que lleva el total anual a unos 8.800 millones en sus previsiones.
«Se trata de una cifra que puede considerarse positiva en las condiciones tan extremas e inverosímiles en el que ha transcurrido la actividad este año”, afirma Mikel Marco-Gardoqui, consejero director y responsable de Capital Markets de CBRE España. En número de operaciones el descenso se situará entre el 30-35% respecto al año anterior, según los datos de CBRE.
En todo caso, recuerdan desde Cushman, «los volúmenes de 2020 son mayores a los de cualquier año de la crisis anterior entre 2009 y 2013«.
CBRE: en línea con Europa
Por su parte, CBRE señala que si las previsiones se confirman, la inversión inmobiliaria en España caerá alrededor de un 30% este año respecto al 2019, como consecuencia del COVID-19, una cifra en línea con el 25% que se espera caiga en Europa.
La consultora argumenta que el impacto de la pandemia hizo mella en los trimestres centrales: «entre abril y junio se registraron niveles mínimos no vistos desde 2013 en cuanto a cierre de operaciones, si bien entre julio y septiembre la inversión repuntó ligeramente hasta superar los 1.500 millones de euros». La consultora recuerda que el sector inmobiliario atrajo un volumen de inversión cercano a 4.000 millones en el primer trimestre, lo que supuso el doble interanual.
El mercado es internacional, build to rent y logístico
CBRE ha hecho una radiografía del perfil inversor: así, los inversores internacionales han copado el mercado, representando el 76% del total invertido frente al 65% del año anterior.
“La gran liquidez, unido a la escasez de opciones de inversión que proporcionen retornos interesantes, sigue poniendo en competencia a los inversores por el producto más prime y de menor riesgo que, además, asegure un nivel de ingresos estables”, explica Marco-Gardoqui.
El sector logístico ha sido uno de los grandes protagonistas durante el año. La inversión acumulada se sitúa en torno a los 1.250 millones y, a pesar de que está un 27% por debajo de la cifra alcanzada en 2019, esto se debe principalmente a la escasez de oferta.
Oriol Barrachina, CEO de Cushman & Wakefield en España, asegura que «el sector se ha visto fuertemente impulsado por el auge del e-commerce durante la pandemia y, además, los inversores institucionales tienen capital levantado y apetito suficientes para invertir en España y dar continuidad al buen momento experimentado por el sector durante los próximos años».
Para Cushman, los activos logísticos han sido los únicos en ver reducidas sus rentabilidades durante 2020 y cerrarán el año con una referencia de rentabilidad ‘prime’ del 4.75%, 0,25 puntos por debajo de hace un año.
Oficinas representó el 21% del volumen total de inversión en el inmobiliario español, situándose alrededor de los 2.000 millones (lo que supone un descenso del 52% respecto a un año antes). En la inversión en multifamily (donde destaca el producto residencial en alquiler) se consolida la tendencia alcista en 2020 al haber captado más de 2.400 millones, superando la cifra de 2019 (2.111 millones).
“En este sector, destaca el incremento de la inversión en proyectos que serán desarrollados específicamente para el alquiler (Built to Rent), siendo este año un 48% por encima de lo transaccionado un año antes. Ante la falta de producto terminado y alquilado, los inversores se interesan en suelo para desarrollar BTR”, indica la directora de Research, Lola Martínez Brioso.
Y como oportunidad, en este mercado de descuentos que se avecina, los segmentos que se verán más reforzados serán oficinas y activos alternativos como residencias de estudiantes y para la tercera edad, precisan desde Cushman. Hoteles e híper y supermercados también incrementarán sus volúmenes, siguiendo la tendencia de la segunda mitad del año 2020.
