El negocio inmologístico llevaba dos años creciendo a un ritmo seguro tanto en inversión como en contratación de espacio, pero el efecto multiplicador de la pandemia sobre el comercio electrónico y las necesidades de almacenamiento logístico han acelerado este crecimiento.
Hasta el punto de que 2020 se cierra con cifras de inversión superiores a 1.400 millones de euros, sobre los 1.000 previstos y una contratación cercana al millón de m2, según los principales directivos del negocio consultados por brainsre.news.
Y los números serían mayores si no hubiera ‘pillado’ al sector con escasez de producto y, en concreto, de espacios conocidos como última milla, necesarios para almacenar y distribuir lo más cerca posible de las ciudades, y que hoy son los suelos y los activos más codiciados. El ejemplo de Mercadona es muy ilustrativo: invertirá 1.000 millones en logística en los próximos cinco años.
David Alonso Fadrique, head of Research Spain de BNP Paribas Real Estate, explica que el mercado logístico cierra un año 2020 muy positivo, con niveles de contratación muy elevados, sobre todo en el centro de la península, tras un incremento de la demanda de plataformas logísticas generadas tras la llegada de la pandemia y el confinamiento. «Después de prever una inversión a 1 de julio ligeramente por encima de 1.000 millones, vamos a cerrar el año 2020 en niveles de 1.400 millones; una vez más el elevado atractivo que está generando este sector en los inversores, ha superado las expectativas iniciales», indica el directivo de BNP Paribas.
Destaca el volumen de inversión alcanzado en la Zona Centro, «la más alta de la serie histórica desde 2003. Este sector, además, consolida su atractivo para inversores que tradicionalmente centraban su atención en otros sectores, especialmente en retail«, añade Alberto Larrazábal, director nacional de Industrial & Logística de CBRE España.
Impulso récord en 2021
«Para 2021, se espera un año magnifico con grandes portfolios que se van a cerrar, pudiendo alcanzar un volumen de inversión superior a los 2.000 millones de euros a nivel nacional. La presión compradora elevará el volumen de inversión en un mercado ascendente marcado por el e-commerce«, pronostica Alberto Larrazábal.
Para muestra, un botón: en estos días (aunque se prevé más bien en el primer trimestre de 2021) podría cerrarse la venta del portfolio logístico con alrededor de una veintena de activos y cerca de 600.000 metros cuadrados de superficie que CBRE Global Investors y la inmobiliaria española Montepino sacaron a la venta en septiembre.
Sólo esta transacción supondría un montante cercano a los 1.000 millones. Y otro ejemplo es el de la gestora VGP NV y Allianz Real Estate, el brazo inversor del gigante de seguros alemán, acaban de adquirir en asociación una cartera logística de 19 inmuebles en Europa por 424 millones de euros, cuatro de ellos en España.
Hay que recordar que la inversión en el sector logístico en España se elevó en 2019 hasta los 1.684 millones de euros, lo que supuso un aumento del 7,5% respecto al año anterior, y la mejor cifra para el sector desde el año 2003, según cifras de CBRE.
Sector refugio; menor rentabilidad
Este mercado además ha adquirido para el inversor carácter de sector refugio, precisamente porque tiene ciertas garantías de que sus activos se alquilan y venden, a diferencia por ejemplo de las oficinas.
El furor no es un fenómeno solo español: el sector logístico en Europa ha alcanzado 21,8 millones de m2 de absorción, un 10% más que el año pasado según el informe European Logistics Outlook, realizado por la consultora Savills Aguirre Newman. La inversión terminará en línea con la media anual de los últimos cinco años, en torno a 29.000 millones de euros.
Esto explica que la presión sobre las rentabilidades se traduzca en yields más parecidas a las de las oficinas o el alquiler de vivienda, en un sector que tradicionalmente ofrecía entornos del 7-8% por su riesgo.
«El sector cierra el 2020 con ajuste de 20 puntos básicos hasta situarse en el entorno de los 4,7% para ubicaciones y activos prime, y sin tener en cuenta las operaciones de Amazon que suelen cerrarse alrededor de 100 puntos básicos por debajo, debido a las características técnicas de los contratos», argumenta David Alonso.
En este sentido, -recuerdan desde Cushman-, los activos logísticos han sido los únicos en ver reducidas sus rentabilidades durante 2020 y «cerrarán el año con una referencia de rentabilidad ‘prime’ del 4.75%, 0,25 puntos por debajo de hace un año«. La inversión en el segmento alcanza una cuota del 12% sobre el total de inversión en España (17% en 2019). Esto contrasta con lo observado hace 10 o 12 años cuando la cuota oscilaba entre el 3% y 6%, añaden desde esta consultora.
La clave está también en la aceleración de las tendencias de consumo, que el retail ya viene soportando desde 2018. Malcolm Wilson, CEO en Europa del proveedor XPO Logistics, aseguraba recientemente que “la pandemia ha acelerado el crecimiento del comercio electrónico en al menos varios años y estamos observando una base de demanda a largo plazo, derivada de variaciones en el comportamiento del consumidor”.
Previsión de nuevos proyectos
La previsión de nuevos proyectos garantiza además el dinamismo del mercado, que confía en cubrir esta oferta, en un mercado muy acostumbrado al llave en mano. Casi 3.000 campos de fútbol sumarían todos los proyectos logísticos que se lanzarán en España en los próximos cuatro años.
Según los datos del Logistic Property Telescope de EY, los inversores y promotores de naves logísticas tienen previsto acometer un total de 95 nuevos proyectos con más 21 millones de metros cuadrados de edificabilidad entre 2021 y 2015, como adelantó brainsre.news.
Los proyectos según E&Y
Por zonas, en Madrid y zona centro, actualmente hay 700.000 m2 aproximadamente de plataformas logísticas en fase de construcción o muy próximas al comienzo que se incorporarán al mercado en 2021. «Además hay alrededor 2 millones de metros cuadrados que podrían empezar a desarrollarse y cuya incorporación al mercado no se prevé antes de 18/24 meses. (2022/23), estima el directivo de BNP Paribas.
Oferta ya comprometida
En Cataluña, teniendo en cuenta que la oferta de suelo es mucho más escasa, en 2021 «está previsto que se inauguren 290.000 m2 de nuevas plataformas logísticas y 470.000 m2 podrían empezar a salir a partir del 2022», agrega. Cushman precisa que parte de esta nueva oferta ya está comprometida: «concretamente el 22% en Madrid, y un 55% del espacio comprometido en Barcelona«.
Como proyectos señeros, figuran Azuqueca Pigesa/Merlin (Azuqueca de Henares); Illescas – Mountpark (Illescas); Delin (Alcalá de Henares) y Marchamalo – Montepino Logística (Marchamalo). En Barcelona, la Zona Franca centra los proyectos significativos.
Dentro de última milla de la capital española, destaca un proyecto en el Cañaveral con 96.000 m2 con módulos desde 4.000 m2. En el cruce de la A2 con M50 destaca el proyecto de AEW con 45.000 m ya alquilados al principal operador de última milla y otros 40.000 m2 que se inaugurarán a final del año 2021.
En la zona sur, concretamente en el cruce de la A4 con la M50, tras la consolidación del Proyecto de Gavilanes, destaca el nuevo proyecto de cerca de 100.000 m2 de SBA en Pinto que se inaugura también a finales del año 2021.
Y no se puede dejar de mencionar el municipio de Illescas en Toledo, como uno de los mercados más activos desde el punto de vista de la demanda y la actividad promotora de los últimos meses y donde se están desarrollando importantes parques logísticos de última generación en una ubicación estratégica.
Contratación activa
En 2020, la contratación de superficie logística superará los niveles de la media histórica de la Zona Centro pudiendo registrar alrededor de 850.000 m2, «siendo este año el tercer mejor año en contratación logística desde 2011», recuerda el director nacional de Industrial & Logística de CBRE España.
La mayor parte de las transacciones están relacionadas con todo tipo de sectores, aunque destaca el e-commerce. En cuanto a Cataluña, la cifra estimada para 2020 se encuentra entre 450.000 – 480.000 m2, nivel acorde a la media histórica.
“Teniendo en cuenta el bajo coste del capital prevemos yields por debajo del 3% en los mejores activos en mercados principales. No es solo el número de inversores interesados sino de la cantidad de capital que tienen para invertir. Los portfolios se están negociando especialmente bien, con primas entre el 5% y el 20%”, recalca Marcus de Minckwitz, director regional de inversión EMEA en Savills.
Brainsre.com Plataforma de Big Data inmobiliario
Al igual que el resto de activos, la crisis financiera e inmobiliaria de 2008 golpeó duramente al negocio de activos inmobiliarios industriales. Los precios medios de transacción de activos industriales perdiendo un 40,5% de su valor, pasaron de 792 euros/m2 a 471 euros/m2, según datos de la plataforma de big data inmobiliario Brainsre.
Entonces, la caída de precios duró 7 años, desde el cuarto trimestre de 2007 cuando se tocó techo, al tercer trimestre de 2014, cuando se tocó fondo. «Desde ese momento, los valores de transacción se mantuvieron estables durante dos años y medio, hasta que en el segundo trimestre de 2017 comenzaron a subir ligeramente a un ritmo de entre un 5% y un 6% interanual», precisa Antonio Ramudo, data scientist de Brainsre.
