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La inversión inmobiliaria en España desciende hasta marzo un 33%, y cae un 45% interanual

La inversión residencial ha canalizado el 38% del capital invertido hasta el 1 de abril, con 705 millones de euros, según los datos de BNP Paribas Real Estate.

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Los tres primeros meses de 2021 han reflejado la incertidumbre generada por la tercera ola de Covid y la lentitud del proceso de vacunación. Así, el volumen de inversión directa realizada en activos de oficinas, retail, logístico, hoteles, residencial en alquiler y alternativos entre los meses de enero y marzo se ha situado en 1.845 millones de euros, según las cifras recabadas por la consultora BNP Paribas Real Estate.

Esta cifra supone un ajuste del 32,9% respecto al cuarto trimestre del año 2020 y un 45.1% menos respecto al mismo trimestre del 2020, periodo pre-covid y “no comparable a la situación actual del mercado”, precisan en la consultora.

Si se excluye el volumen registrado en el mercado residencial en alquiler, el volumen desciende hasta los 1.105 millones de euros en Commercial Real Estate (CRE) hasta el 1 de abril, que es el segmento que más impacto ha acusado en el descenso de la inversión, y con especial incidencia en retail.

Aún así, la consultora insiste en destacar “la existencia de un elevado número de procesos en fase final de negociación, de volúmenes importantes, hecho que confirma la confianza de los inversores por el inmobiliario en España” y permite mirar al futuro a corto plazo con optimismo. Y destaca especialmente el volumen de inversión hotelera registrado en el primer trimestre, que alcanza los 231 millones de euros.

Lidera la inversión residencial

El Informe del Mercado de Inversión en España en este periodo señala que el mercado residencial en alquiler ha sido el gran protagonista del mercado de inversión durante el primer trimestre del año, canalizando el 38% del capital invertido hasta el 1 de abril, con 705 millones de euros.

El incremento de la demanda por parte de los usuarios motivado por las dificultades de acceso al mercado de compra venta o la movilidad laboral, la ausencia de producto estandarizado, una gestión más sencilla, unido a una optimización en los costes y unas rentabilidades atractivas están empujando a los inversores a este segmento. Y ya sea mediante la compra de edificios o carteras de viviendas terminadas destinadas al alquiler (PRS) o mediante promociones “llave en mano” para explotarlas en arrendamiento (BTR), distinguen en BNP.

Operaciones

Las operaciones más destacadas han sido la adquisición por parte de Grupo Lar y Primonial de cinco proyectos ‘llave en mano’, compuestos de 655 viviendas a Aedas Homes por un importe de 120 millones de euros, la compra de un portfolio de 400 viviendas por parte de Neinor Homes, por un volumen aproximado de 58 millones de euros y la reciente adquisición por parte de DWS (Deutsche Bank) de una promoción (BTR) en la Marina del Prat Vermell (Barcelona), compuesta por 210 viviendas, por un importe de 80 millones de euros. Además de este tipo de operaciones; BTR y PRS, continúan las asociaciones entre promotores y fondos de inversión con el objetivo de desarrollar el parque de viviendas en alquiler.

En segunda posición se sitúa el sector de oficinas, aglutinando el 20% de la inversión registrada en el primer trimestre del año, con un volumen de 362 millones de euros, lo que supone un ajuste del 10% sobre el trimestre anterior, pero en línea con la media del periodo Covid-19 (T2 2020– T1 2021).

Destaca la reciente adquisición de la sede de Wood en Las Rozas (Madrid) por parte del fondo francés Corum, por un importe aproximado de 31,5 millones de euros y la compra por parte de Metropolis de uno de los edificios más emblemáticos del 22@ de Barcelona (Diagonal 125) por un importe aproximado de 55 millones de euros.

Los fondos copan más del 50% de las operaciones

BNP Paribas Real Estate destaca el peso que están teniendo los fondos institucionales de inversión, que siguen dominando el mercado y representando más del 50% del volumen transaccionado en el primer trimestre. Destaca también en 2020 la actividad llevada a cabo por Socimis, compañías inmobiliarias y aseguradoras, ya que entre las tres han supuesto el 20% del total.

El origen de los principales inversores del 2020 ha sido alemanes, franceses, británicos y americanos, por ese orden, representando más del 70% de las inversoras, por encima de la media de los últimos años.

En cuanto al inversor privado (family office) la consultora inmobiliaria asegura que la situación actual del mercado ha posibilitado la entrada a este tipo de inversor, que está generando un incremento notable de actividad.

La tipología más demandada son locales comerciales, ocupados principalmente por entidades financieras y supermercados, edificios o portfolios de viviendas en buen estado o a rehabilitar con volúmenes entre 3 y 10 millones euros aproximadamente. Dentro del sector de la logística, se buscan plataformas ubicadas en mercados consolidados; Madrid, Barcelona, Valencia, Zaragoza, Pamplona y País Vasco, con contratos de larga duración. También se observa un interés en la compra de suelo residencial en ubicaciones donde la demanda es elevada.

Rentabilidad

En términos de rentabilidad, en el primer trimestre del año, a excepción del sector de la logística, donde el interés voraz de los inversores continúa presionando las rentabilidades prime, no se han apreciados grandes variaciones en el resto de sectores. Destaca en el sector de oficinas, que actualmente hay negociaciones sobre edificios prime, con riesgo comercial limitado, con rentabilidades similares a las observadas antes de la llegada del Covid-19. Igualmente, en el segmento High Street, se están analizando oportunidades de inversión con unas rentabilidades por debajo del 3,75%.

Si se analiza cómo se prevé que evolucione el sector durante el resto del año, se estima que la inversión inmobiliaria se siga consolidando como líder de la inversión alternativa. Teniendo en cuenta las operaciones que actualmente están en fase de negociación, el elevado capital existente con necesidades de inversión y la esperada recuperación de cara al segundo semestre del año de los sectores más expuestos a la pandemia, se espera un incremento de actividad notable en ese periodo.

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