La incertidumbre reina entre los inversores, que dudan si entrar de lleno ahora en las operaciones hoteleras o esperar a que haya descuentos de precios. El cerco a la actividad hotelera, con los confinamientos selectivos y el crecimiento de la incertidumbre en los ciudadanos, no ayuda a las cifras finales del mercado de inversión, que en opinión de Laura Hernando, managing director de hoteles de Colliers, ‘sufrirá’ para alcanzar los 1.000 millones de euros este año, lo que supondría una caída del 60% respecto al ejercicio 2019.
El volumen de inversión a 30 de septiembre en el sector hotelero superaba los 300 millones de euros (cifra que se eleva a 562 millones si sumamos la compra del hotel Edition de Madrid, un llave en mano a materializar a la entrega en 2021), según las estimaciones de la consultora Colliers.
Transacciones en tiempos de Covid
Aunque, como recuerdan, «el 70% se contabilizó en los 3 primeros meses del año, previos al confinamiento». En marzo, prácticamente todas las operaciones de venta que había en marcha, algunas muy avanzadas, o a punto de salir, se paralizaron. Muchas de ellas todavía siguen en hibernación esperando su momento.
«El escenario que dibujamos en la actualidad es un primer semestre de 2021 en que seguiremos viendo a la mayor parte de los inversores en situación de esperar y ver (wait and see) y un segundo semestre de gran actividad inversora», precisa Laura Hernando.
Sin referencias de precio para valorar
La clave radica además en que la inactividad del negocio, causa de la a su vez, paralización de la actividad inversora, hace que no existan referencias de
precio, con lo que nos encontramos en un cierto bucle. “Los fondos no son capaces de evaluar el impacto a día de hoy. Los precios no se ponen en función del metro cuadrado sino del flujo de caja esperado”, explica Hernando. La actitud de la banca será clave para que se reinicie la actividad inversora, pero sí
creen que cuando empiecen a darse referencias se producirá un efecto dominó.
Y es que, aunque sigue habiendo operaciones en marcha, lo que prueba que el mercado continúa moviéndose, son de pequeño volumen y las grandes no se prevé que se produzcan hasta 2021, según comentan desde la consultora Christie & Co para España y Portugal.
Por ello, mientras en 2019 el mercado de inversión hotelera se cerró con 114 transacciones por valor de 2.375 millones de euros, los expertos coinciden en señalar que en este ejercicio va a concluir por debajo de 1.000 millones. «Operaciones que hace un año hubieran sido imposibles, hoy se pueden llegar a cerrar por el impacto de la Covid 19 en la tesorería de propietarios particulares o incluso de grandes cadenas hoteleras», explica el socio fundador de Laborde Marcet, Miquel Laborde.
Hay búsqueda de oportunidades negociables y se han detectado la entrada de nuevos inversores en el mercado a través de fondos o vehículos de inversión constituidos para el sector en concreto, pero «existe un elevado consenso entre la comunidad inversora sobre que, a medio plazo, la demanda turística se recuperará situándose dicho escenario de recuperación en aproximadamente 3–4 años«, argumenta la directiva de Colliers.
Fondos nuevos para invertir
De momento hay margen para la esperanza. El fondo ASG está buscando alojamientos de 3, 4 y 5 estrellas con un precio mínimo de 20 millones de euros y una capacidad a partir de las 100 habitaciones en España y Portugal. La gestora Schroders capta más de 400 millones de euros en su primer fondo paneuropeo de hoteles.
Andbanc, la firma de banca privada, ya ha empezado a sondear el mercado para captar hasta 200 millones de euros con los que comprar hoteles vacacionales en zonas de la costa española. Para poner en marcha este nuevo fondo, el banco andorrano se ha aliado con la gestora Navis Capital y con THB Hotels, que sería el operador de los activos adquiridos. Hay que recordar que Azora, la pionera, lanzó un fondo en julio para invertir 1.500 millones en hoteles, aunque no empezaba de cero, ya que la gestora había cerrado algunas adquisiciones desde marzo, 14 en total situados en playa, con el apoyo de los inversores ancla del fondo.
Y en las últimas semanas, hay varios ejemplos de quien ha salido al mercado con intención de desinvertir, aunque queda lejos la última operación hecha en firme, que data de marzo, la adquisición del hotel Madrid Edition por 220 millones de euros por parte de Archer Hotel Capital, a KKH Property Investors. Por ejemplo, la familia Ardid ha decidido poner a la venta el antiguo Gran Hotel Velázquez, cuatro años después de comprarlo y tras haberlo transformado en un Bless Collection.
La cadena NH analiza con inversores la venta de unos cinco hoteles ubicados en diferentes países europeos. Y el fondo Farallon prevé vender el Mandarin Oriental del paseo de Gracia y considerado uno de los más lujosos de la ciudad, por 200 millones de euros. Los liquidadores de Reyal Ubis, una de las mayores inmobiliarias del anterior boom, subastan los 6 hoteles de la cadena Rafaelhoteles.
El mensaje de la patronal es positivo en cualquier caso. Jorge Marichal, presidente de la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (CEHAT), señalaba recientemente en un foro sectorial que «el sector español sigue siendo muy atractivo para los fondos de capital, sobre todo extranjeros, también a través de las Socimis para los inversores españoles” y aseguraba que «en estos momentos de incertidumbre es donde surgen esas oportunidades, no sólo de compra sino de integraciones, porque el futuro pasa por ser más grande”.
La costa, en venta
La oferta se nota sobre todo en costa, dependiente de dos mercados, el turístico y del mayores, que también ha visto anulados los conciertos administrativos para abaratar estos viajes. En el caso de Canarias, en uno de los principales portales inmobiliarios, actualmente hay a la venta unos 60 establecimientos. Los precios de estos inmuebles van desde el millón de euros por un establecimiento pequeño, de categoría inferior, a lo más frecuente, y los diez millones de euros, por hoteles de más de 50 habitaciones, con piscina, en primera línea.
En cuanto a Baleares, tan solo en la isla de Ibiza, uno de los destinos vacacionales de referencia en nuestro país, especialmente entre los turistas internacionales, hay actualmente a la venta al menos 30 establecimientos, desde los 52,5 millones a los 1,3 millones del hostal Cisne, en San Antoni.
