El Banco de España advierte además de que el ‘sustancial’ impacto macroeconómico que tendrá la crisis sanitaria del Covid-19 podría agravar tanto las dificultades de accesibilidad a la vivienda como los riesgos vinculados al mercado inmobiliario.
El estudio El mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019, presentado este viernes por el Banco de España señala que la inversión real en vivienda de los hogares ha aumentado entre 2013 y 2019 en un 47 %. Este avance ha sido más intenso que el de otros componentes de la inversión, como el de activos intangibles (23 %) o bienes de equipo (31 %), y ha superado también el crecimiento del PIB (17 %) en el mismo período.
El organismo emisor advierte de que desde mediados de 2018 se ha observado una moderación del crecimiento de la oferta inmobiliaria. Esta pauta es «compatible con la desaceleración de la economía española y con el deterioro de las perspectivas económicas a medio plazo, en un contexto de mayor incertidumbre a nivel tanto nacional como, especialmente, internacional». Así, el número de visados de obra nueva descendió un 4 % en 2019, en contraste con el avance de alrededor del 18 % de un año antes, según sus datos.
Otros indicadores de oferta como la iniciación de obra nueva residencial o el empleo en el sector de la construcción, explica la entidad, también han mostrado una pauta expansiva durante los últimos años.
Reducido cremiento poblacional
Pero lo realmente llamativo es que el Banco de España constata un hecho que contradice las previsiones más agresivas sobre la necesidad de ampliar el número de viviendas anuales. Así,- explica-, un determinante ‘clave’ de los bajos niveles de oferta en el sector inmobiliario en comparación con otros ciclos expansivos anteriores es el reducido crecimiento de la población en los últimos años.
Entre los años 2014 y 2019, la población residente en España aumentó, en promedio, a un ritmo anual del 0,15 %, frente al 1 % anual registrado durante el ciclo alcista entre 1994 y 2007. En términos de la formación de hogares, variable que aproxima mejor la demanda de vivienda, las diferencias son también acusadas: «aumentos cercanos al 0,5 %, en términos medios anuales, en el período de 2014-2019 (64.000 hogares por año), frente a un incremento promedio superior al 2 % en la anterior etapa expansiva«, precisa.
En conclusión, el ‘débil’ crecimiento demográfico y el elevado stock de viviendas sin vender limitan el crecimiento de la oferta inmobiliaria, advierte el Banco de España.
A favor del control de alquileres
El organismo se refiere entre otras cuestiones, al ‘notable aumento’ acumulado de los precios de los alquileres, lo que responde, según el Banco de España, «a un incremento de la demanda de vivienda en alquiler, especialmente entre los jóvenes, que no ha podido ser absorbido por la oferta».
El BDE realiza un diagnóstico de las causas de este aumento de demanda arrendataria. En su opinin, la mayor demanda de vivienda en régimen de alquiler entre los jóvenes responde a distintos factores relacionados con los cambios habidos tras la crisis iniciada en 2008 en la situación del mercado laboral y de crédito, así como en la fiscalidad de la vivienda.
«El salario medio entre los más jóvenes en 2018 aún no había recuperado el nivel de 2008. A lo que hay que sumar el elevado paro juvenil y el trabajo a tiempo parcial, también superiores a los niveles pre-crisis. Esta situación del mercado de trabajo ha dificultado las posibilidades que tienen los jóvenes de comprar viviendas», comenta el informe, que también hace referencia a la incertidumbre asociada a la situación del mercado de trabajo, que ha desincentivado las decisiones de los jóvenes de invertir en activos inmobiliarios, y les ha llevado a preferir alquilar.
A ello se suma otro indicador: las entidades de crédito han aplicado condiciones más prudentes a la hora de conceder hipotecas. Y también afirma el supervisor que los cambios en la fiscalidad de la vivienda introducidos tras la crisis financiera también habrían incrementado el atractivo del alquiler frente a la compra de vivienda.
«Además del fuerte aumento de la demanda de alquiler de los jóvenes, el repunte de los precios en este mercado también habría venido motivado por algunos factores de oferta», afirma también el informe del Banco de España, en referencia al tamaño del mercado del alquiler español más pequeño, dado que el régimen de tenencia en propiedad ha sido tradicionalmente más elevado.
La recuperación se ha caracterizado, en todo caso, por un nivel reducido de la financiación con crédito. De este modo, el volumen de las nuevas operaciones de crédito se situó en 2019 en los 42.000 millones de euros, lo que supone menos de la mitad del importe que se contabilizaba desde 2000 a 2010. Y ello se explica porque los jóvenes han comprado menos viviendas, cuando son ellos los que generalmente necesitan financiar un porcentaje más alto de la inversión en este tipo de activos.
Intervención pública
El Banco de España sugiere que la intervención pública en el mercado del alquiler «puede contribuir a aliviar estos problemas», en referencia a que durante los últimos años han aumentado las dificultades para el acceso a la vivienda para determinados colectivos, como los jóvenes, los hogares con rentas más bajas y los que residen en áreas metropolitanas.
El BDE también argumenta que las medidas que parecen más efectivas son las que se centran en incrementar de manera estable la oferta de vivienda en arrendamiento a disposición de los colectivos más vulnerables. Y ello, articulado con una combinación de estímulos al sector privado. Aunque no se mencionan otro tipo de políticas, como los controles a los precios de los alquileres.
