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La inversión de Estados Unidos representa ya casi la mitad del mercado logístico español

El inversor norteamericano, que tradicionalmente ha sido el más activo en el sector logístico español, sigue escalando posiciones: aumentó su peso en el mercado, del 40 al 45%, durante el pasado año. La inversión total se elevó en 2019 hasta los 1.684 millones de euros, lo que supone un aumento del 7,5% respecto al año anterior, y la mejor cifra para el sector desde el año 2003, según cifras de CBRE.

Plataforma logística de Prologis en Alcalá Madrid 1
Prologis ha sido el mayor inversor en logística del mercado español en 2019.

El dato confirma la consolidación de este producto en las carteras inmobiliarias, posicionándose como el cuarto sector en cuanto a volumen de inversión captado en 2019, al representar el 14% de los 12.133 millones de euros registrados por el conjunto del inmobiliario español en el anterior ejercicio. Prologis se alza como el actor principal, al acumular el 29% del total del volumen invertido en España durante 2019.

Anillo CBRE 2

También aumenta el protagonismo de Reino Unido en nuestro mercado, elevando el nivel de su inversión hasta el 24% y relegando al inversor español al tercer puesto, con un porcentaje en paulatina reducción que ha pasado del 32% de 2018, al 13% del ejercicio pasado.

Alberto Larrazábal, director nacional de Industrial & Logística de CBRE, da las claves de este ímpetu inversor: “La pujanza del e-commerce seguirá animando el mercado de inversión, tanto por el lado de portfolios que saldrán a la venta como por el de las plataformas last mile”, señala.

El experto confia en que este año se vuelvan a repetir las cifras conseguidas en 2019, gracias a ” una elevada liquidez en el mercado que animará a seguir invirtiendo en toda España en 2020, y la seguridad y estabilidad, que se está traduciendo en nuevos inversores centrando su atención en el mismo”. Desde la consultora apuestan por un fomento del trasvase de inversores provenientes de otros sectores del inmobiliario, lo que propiciará la creación de joint ventures, un mayor interés por productos de last mile, y un enfoque ampliado a otras ciudades y no sólo a Madrid y Barcelona.

Despegan Andalucia y Aragón
Por mercados geográficos, Andalucía y Aragón protagonizaron los dos mayores incrementos de la inversión logística el año pasado. Andalucía irrumpió como tercer actor destacado, atrayendo el 15% (235 millones de euros) de la inversión total a nivel nacional, y Aragón acumuló más de 160 millones de euros en inversión logística (10% del total) desde los 26 millones de euros del año anterior.

Aunque la Zona Centro siguió siendo la receptora del grueso de la inversión en el sector logístico, acumulando el 43% del volumen total con más de 675 millones de euros, la falta de producto acabado de calidad y la distorsión que ha provocado la irrupción del ecomerce han terminado pasando factura a Madrid y la zona de influencia. La cifra supone un descenso respecto a los casi 850 millones de euros que captó en 2018.

Por su parte, Cataluña se consolidó como otro gran polo de atracción de inversiones logísticas al recibir el 24% (382 millones de euros) del volumen total, situándose ligeramente por encima de los niveles del ejercicio anterior.

El análisis de CBRE destaca además que el 36% del total invertido en el ejercicio pasado corresponde a portfolios, y que el 8,5% se ha invertido en proyectos que están todavía en curso. Además, dentro del propio ámbito de la logística, el 97% de la inversión ha ido a parar a proyectos netamente logísticos y solo el 3% restante ha recalado en proyectos relacionados con el light industrial.

En cualquier caso, los datos también reflejan una reducción de las operaciones directamente relacionadas con el comercio electrónico en Madrid, pasando de un 21% en 2018 a tan sólo el 6% el año pasado; y Barcelona, donde las operaciones han pasado de suponer el 19%, a representar el 9% del total de inversión. “Esta situación apuntaría a que ha llegado el momento de ampliar a otras ciudades la red logística necesaria para que el e-commerce pueda llegar dar servicio a cualquier consumidor, esté donde esté”, añade el responsable de CBRE.

Operaciones

M&G ha protagonizado transacciones que, en conjunto, representan el 14% del volumen inversión, seguido por habituales del sector como KIC, Invesco, Roebuck Asset Management, Arrow Capital Partners y GreenOak, todas ellas con porcentajes inferiores al 10%.

Entre las principales operaciones realizadas en el pasado ejercicio destaca la compra de M&G a Goodman en Dos Hermanas (Sevilla); la realizada por KIC a Amazon en el Prat de Llobregat (Barcelona); la compra de Invesco a Pavasal en Vicálvaro (Madrid); o la compra a Pikolin por parte de Roebuck en el centro logístico Plaza de Zaragoza. En 2019 también cambiaron de manos los activos de los portfolios Magna (427 millones de euros), Pulsar (57,8 millones de euros), Columbus (57,1 millones de euros) y Sesé (22,8 millones de euros).

La rentabilidad de los activos logísticos se situó en el cuarto trimestre de 2019 en el 5,10%, en consonancia con países de nuestro entorno como Italia (5,2%) o Irlanda (5,1%) y con tendencia a una mayor compresión en 2020, incluso hasta situarse por debajo del 5%, para acercarnos paulatinamente a países con un sector más maduro como Francia (4,0%), Alemania (3,6%) o Reino Unido (4,5%). En este sentido, Madrid y Barcelona (5,1%) se sitúan en rentabilidades por encima de París (4,0%) y Berlín (3,6%), pero con diferencias más ajustadas con Roma y Milán (5,50%) o Lisboa (6,25%).

Sin embargo, los datos recabados por CBRE también señalan la posibilidad de conseguir mejores rentabilidades en el ámbito de las MidCaps, un mercado que se ha posicionado por encima de la media alcanzando precios de entre un 6% y un 8,5% de rentabilidad.

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