En tiempos de pandemia, hay otro peldaño en la escalera del negocio: la financiación. Acceder al crédito es duro, pero no imposible, aunque como reconocen los expertos, más caro porque las proyecciones de rentas, ocupación o ventas son también más difíciles de calcular.
«Se estudia activo por activo y proyectos concretos, y los ratios y costes tienen que ajustarse a ello», precisa Gema González, Europe director de Deutsche Pfandbriefbank. En este contexto, los promotores también han tratado de diversificar sus fuentes de financiación fuera de los canales bancarios. Del lado de los bancos, el temor al fantasma de la morosidad tampoco lo pone fácil, aunque sí se están produciendo refinanciaciones.
Silvia López, socia del departamento inmobiliario de Roca y Junyet; Sandra Daza, directora general de Gesvalt; Vanessa Gelado, senior managing director de Hines, Gema González, Europe director de Deutsche Pfandbriefbank, y Javier Ricote, senior director Real Estate de Caixabank, respondían así en un coloquio sobre El Impacto del Covid en la Valoración y Financiación de los Activos Inmobiliarios, organizado por el bufete de abogados y la firma de valoraciones.
Retail, el más afectado
El sector del retail, junto al hotelero, está siendo uno de los más afectados por este contexto y, además, será uno de los últimos en volver a la normalidad.
Pero, a pesar de ello, siempre hay financiación para proyectos viables, como ponía de relieve Javier Ricote, senior Director Real Estate de Caixabank; la línea de negocio del banco especializada en turismo, ha aumentado la financiación al sector hotelero y alojamientos turísticos en España en un 48% en los cuatro primeros meses del año, con créditos por un importe de 1.100 millones de euros, en 2.400 operaciones, un 82% más que un año antes. Entre enero a abril de 2019 CaixaBank concedió créditos por 745 millones de euros.
«Se trata de ser flexibles en las operaciones y en ello es clave el apalancamiento«, explica el directivo de Caixabank. Un planteamiento que también defiende Gema González, quien argumenta que el menor apalancamiento de bancos y empresas después del crack de 2008 es un punto a favor a la hora de conceder créditos, aunque apunta que la peor parte se la llevan los proyectos nuevos, en un momento de gran incertidumbre. Vanesa Gelado, por su parte, recuerda que los bajos tipos de interés siguen siendo un punto a favor para el deudor a pesar del endurecimiento crediticio.
De acuerdo con la Encuesta sobre Préstamos Bancarios, durante el primer trimestre del año, se produjo, tanto en España como en la Unión Económica y Monetaria (UEM), una cierta contracción de la oferta crediticia, que afectó a casi todos los segmentos analizados. Para el segundo trimestre del año, las entidades financieras esperan un mayor impacto de la pandemia de Covid-19, especialmente en el caso de la demanda de financiación.
Valoraciones
En lo que respecta a la valoración y tasación de los activos, también el coronavirus ha alterado el negocio. Como reconocía Sandra Daza, directora general de Gesvalt, ha habido un periodo de ausencia de comparables porque no había actividad, «pero el histórico en un sector tan profesionalizado como el español y las correcciones en el valor que los profesionales aplicamos no tiene porqué inquietar al mercado», precisa. Daza sí puso de relieve que tanto los activos prime o core, como sectores que han ganado con la crisis como el logístico, parten de una mejor posición a la hora de valorar precios.
«No vemos ningún problema a la hora de realizar las valoraciones en estado de crisis. Sin embargo, es necesario señalar que la fecha para realizar dicha valoración es un factor clave, puesto que la información disponible en ese momento puede conllevar variaciones en el valor a medida que se adquirieran mayores certidumbres sobre la situación», concluyó la directora general de Gesvalt.
