Los centros de datos se configuran como una alternativa de inversión inmobiliaria, muy sofisticada por las exigencias de los activos y con gran necesidad de capital, pero con unas rentabilidades llamativas, al haberse producido un boom de demanda de datos e insuficiente oferta.
«Las yields son superiores a las del mercado inmobiliario, en el entorno del 18%», explica a brainsre.news Humberto Carbajal, Senior Advisor de Colliers International. Los REIT internacionales (vehículos de inversión anglosajones equivalente a las Socimis) especializados en este mercado, obtienen un 17,2% en retornos, según estimaciones de JLL contenidas en su último informe sectorial.
En España, «este tipo de transacciones es aún minoritario, pero los gigantes mundiales, generalmente relacionados con infraestructuras, ya apuestan desde 2019 por ellos», explica el directivo de Colliers.
Operaciones en España
Pero todo llega: Digital Realty compró a finales del pasado año un terreno en Madrid para una entrada de datos de 34 MW, y ya hay varias operaciones a entregar este año.
Marta Cladera de Codina, responsable de Nuveen Real Estate en España, avanza que «los data center es una tipología de activos que estamos mirando. Muchas veces se vincula con los activos logísticos, pero no tiene que ver porque no se alquilan metros cuadrados sino megawatios».
Los jugadores son los grandes fondos dedicados a este segmento, y partners en la operaciones. Data 4, perteneciente a Axa, opera actualmente 19 data centers repartidos en sus campus de Francia, Luxemburgo, Italia y España, donde anunció una inversión de 100 millones en Madrid para construir su primer centro en el país.
Axa IM-Real Assets ha recaudado 650 millones para un fondo con el que invertirán en los próximos cinco años en Europa; es la misma cifra invertida en los últimos 13 años.
Interxion, un proveedor europeo especializado, ha adquirido un terreno de 14.550 m2 en Madrid para la expansión estratégica de sus centros de datos de la capital española. Esta parcela, ubicada a menos de un kilómetro de los actuales centros de datos de Interxion, cuenta con una potencia eléctrica de hasta 34 MW para alimentar 35.000 m2 de espacio técnico para clientes.
Y Cellnex Telecom (propiedad de Altice France y el fondo KKR) acaba de anunciar la segunda mayor operación de su historia por volumen de inversión, valorada en 6.100 millones de euros, con la incorporación de cerca de 10.500 torres y azoteas para antenas de telefonía móvil procedentes de la francesa Hivory.
Suelo y alianzas
Pero el negocio no es sólo la venta de terrenos, aunque se necesitan alianzas con estos partners especializados. En el plano internacional, una operación clásica es esta: el inversor inmobiliario American Real State Partners (AREP) adquirió nuevos terrenos para unas nuevas instalaciones en North Virginia, para lo que ha contado con el apoyo de otra importante firma de inversión inmobiliaria, interesada en ampliar su cartera dentro del mercado datacenter.
Juntos, construirán un nuevo centro de dos pisos y 25.000 m2 en Ashburn, una de las zonas más masificadas de la industria en North Virginia, donde llegan algunos de los cables de interconexión más importantes del mundo. Oto ejemplo: TikTok construirá una instalación de 500 millones de dólares en Irlanda.
Transformación digital
Según la tradicional encuesta anual a inversores mundiales de Colliers, Global Capital Markets 2021 Investor Outlook, la creciente demanda de activos alternativos, como centros de datos, vida para personas mayores y activos de ciencias biológicas, refleja cambios estructurales más amplios amplificados por la pandemia”, precisan en el informe.
Y es que el crecimiento exponencial del comercio electrónico, el teletrabajo, la educación online y la telemedicina, han acelerado la transformación digital, y lógicamente, el crecimiento de los centros de datos.
“Ello ha captado la atención del mercado, pero requiere de alianzas estratégicas con los operadores, financiación adecuada y asesoramiento”, explica Humberto Carbajal, que asimila este tipo de operaciones a las que la consultora está llevando a cabo en el área fotovoltaica y de infraestructuras.
«Se trata de unir dos mundos (fotovoltaico y Data center), y la búsqueda de ubicaciones y financiación que cumplan estos requisitos», añade.
Previsiones
Los expertos pronostican que para 2025 estos proveedores añadirán unos 2,1 millones de nuevos racks (los servidores de procesos) de TI, lo que equivale a unos 62.000 millones de dólares en gasto de capital destinado a infraestructura de centros de datos, precisan en el Think Thank especializado, la firma 451 Research.
Eso significa que por cada 1.000 millones de dólares de crecimiento en las ventas de comercio electrónico, se necesitan 116.000 metros cuadrados adicionales de espacio de distribución para respaldarlo, según CBRE.
Así, no es de extrañar que los centros de datos y las torres de telecomunicaciones figuren entre los activos que los inversores inmobiliarios analizan con mayor interés, según el informe Tendencias en el mercado inmobiliario en Europa 2021 de PwC y el Urban Land Institute.
Desde la consultora señalan que hay mercados interesantes en Europa como son Fráncfort y Londres, y avanzan que probablemente en España crecerá gracias a iniciativas como la del cable submarino de Google, que entrará a través de Bilbao.
India y Corea, los polos de atracción
Donde sí llevan delantera en esta inversión es en Asía e India, que está presenciando entradas de capital internacional en los mercados.
Se espera que el mercado de centros de datos de la India presente una oportunidad de inversión de 4.900 millones de dólares , tras un aumento significativo de la capacidad del centro de datos para 2025. Los nuevos centros de datos podrían obtener una tasa interna de retorno del 15-18% (contando los gastos de adquisición de terrenos) y del 18-22%, sin ellos.
