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La demanda de vivienda usada cae a la mitad y se mantiene la de obra nueva, según la AEV

Los expertos del XIII Observatorio de la Valoración de la AEV creen que el precio de la vivienda necesitará al menos tres trimestres equilibrarse.

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Vista de una promoción en Valdebebas, un nuevo barrio de Madrid.

La congelación de los precios de compraventa, el reajuste a la baja de los del alquiler, la reducción de oferta y la demanda -con una caída de alrededor del 50% en transacciones de vivienda usada-, y la desaparición de la compra de inmuebles al contado, son algunas de las conclusiones del informe dirigido por la profesora y responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull.

Se trata del XIII Observatorio de la Valoración, que analiza los datos disponibles hasta el primer semestre de 2020, y que presenta la AEV (Asociación Española de Análisis de Valor) junto con la colaboración de Paloma Taltavull, y de un grupo de 21 panelistas, formado por expertos de las sociedades de tasación, miembros de la asociación y profesionales del sector. 

Según Paloma Arnaiz, secretaria general de la AEV, “tanto el informe del XIII Observatorio como las opiniones de los expertos consultados avalan la idea de que el sector inmobiliario, pese a arrastrar sus propios problemas no totalmente resueltos de la crisis anterior, no estará entre los grandes perjudicados por la pandemia del COVID-19″.

Congelación de precios

Así, el 40% de los consultados se muestra de acuerdo con la predicción realizada por la autora, que prevé que se producirá una congelación de los precios de las viviendas nuevas, con crecimientos cercanos a 0, mientras que los de viviendas usadas se moverán en tasas negativas y con una mayor volatilidad. En lo que se refiere al tiempo necesario para la vuelta al equilibrio de precios, se estima que será de 3 trimestres.

Los que se muestran contrarios a esta idea argumentan que el efecto de la pandemia sobre el conjunto de la actividad económica es muy intenso y la demanda solvente de vivienda seguirá reduciéndose, mencionando incluso la posibilidad de una tercera ola de COVID-19, no contemplada en el informe, que podría complicar o alargar más aun la recuperación. Varios expertos creen que la caída será más duradera y ponen en duda que se recuperen los valores previos a la pandemia antes de 2023.

El impacto será mayor en las transacciones de viviendas usadas, que según los expertos de la AEV se han reducido a casi la mitad con respecto a las que tuvieron lugar en el último trimestre de 2019, mientras que las de viviendas nuevas se ha mantenido en niveles similares.

El 15% de los expertos cree que es posible que el mantenimiento de transacciones de viviendas nuevas se haya debido a que incorporen financiación (desde el crédito a promotor) y su transmisión requiera de menor volumen de ahorro previo.

¿Respalda el sistema financiero a la construcción?

En lo que oferta se refiere, el informe señala una reducción en la intensidad de edificación debido al confinamiento: hasta un -35% en la edificación y un -30% en la obra civil durante el primer trimestre, con una consecuencia directa en un menor número de viviendas visadas e iniciadas.

Así, el 80% de los expertos respaldan la idea de restricción de oferta en un futuro cercano, con una dificultad añadida de que el sector constructor alcance de nuevo su tamaño de equilibrio, una idea que comparten desde la patronal del sector.

No obstante, solamente cuatro de cada diez especialistas afirman percibir en el mercado la aceleración de flujos financieros para la promoción que la autora extrae de las estadísticas desde el segundo trimestre del año y que sugeriría un respaldo relevante del sistema financiero a la construcción.

Varios de los que se muestran contrarios a estas afirmaciones, mencionan los datos del Banco de España sobre un endurecimiento de las condiciones para la promoción inmobiliaria, lo que resulta consistente con el aumento de los riesgos en las empresas prestatarias.

Asimismo, argumentan que el incremento de los flujos de financiación reflejado en las estadísticas tiene mucho que ver con el efecto de las medidas destinadas a paliar el impacto de la pandemia, las cuales se dirigen a empresas de todos los sectores (en referencia a los créditos ICO), y no particularmente a la construcción

Sin compras de vivienda al contado

En el informe se plantea que la transacciones realizadas ‘al contado’, intercambios que no requirieron un crédito hipotecario, son las que se han ajustado durante la crisis de la COVID-19 hasta casi desaparecer. Sin embargo, los incentivos de inversión no han desaparecido con la crisis, ya que la tasa de capitalización supera el 8%, a pesar de la caída en los precios del 1,6%, precisan en el informe.

Por lo tanto, significaría que uno de los efectos de la crisis ha sido alterar, temporalmente, las decisiones de inversión de largo plazo de los hogares en su proceso de diversificación del riesgo, que, por precaución, estarían dilatando sus decisiones de inversión. El 80% de los especialistas está de acuerdo con esta afirmación, argumentando que se trata un ajuste importante e informativo, que muestra cuál era la demanda de vivienda por causas familiares frente a la demanda por razones de inversión.

Reajuste a la baja del alquiler

En cambio, el cien por cien de los profesionales del sector inmobiliario consultados se muestra conforme con la predicción del informe en lo que respecta al alquiler: el cómputo total de los consultados cree que Madrid y Barcelona verán reducir su nivel de alquileres hasta alrededor del 4-5% durante el segundo y tercer trimestre de 2020, con un reajuste a la baja de los precios de alquiler en casi todas las capitales, y con una corrección importante en Barcelona, Madrid, Las Palmas de Gran Canaria y Palma de Mallorca.

Una de las principales tesis que sustentan los consultados es que las rentas de alquiler se están viendo afectadas adicionalmente por el trasvase de viviendas turísticas a viviendas de alquiler tradicional, sobre todo en las grandes urbes, lo que aumenta la oferta y presiona a la baja las rentas de alquiler.

Claves de futuro

Arnaiz, la secretaria general de la AEV, da un respiro no obstante, al asegurar que “aunque cabe esperar que los precios sufran perturbaciones, que podrían alargarse en función del impacto definitivo de la crisis sobre los niveles de ingresos y empleo de la población, el sano desarrollo de la promoción que ha tenido lugar en los últimos años asegura una fuerte capacidad de resistencia“.

La directiva traza un mapa de las futuras claves de negocio, entre las que destaca la construcción para alquiler, la rehabilitación, la búsqueda de soluciones innovadoras para la mejora de la accesibilidad de los jóvenes y “la introducción de mejoras en materia de eficiencia energética, que serán algunas de las claves que guiarán la actividad de esta nueva etapa”.

Brainsre.com  Plataforma de Big Data inmobiliario

La vivienda nueva en España resiste, de momento, el envite de la crisis generada por el coronavirus y continúa su senda alcista. En el tercer trimestre de 2020, el precio medio de la vivienda nueva en venta en España ha alcanzado los 1.753 euros el metro cuadrado, según los datos registrados por la plataforma de big data inmobiliario Brainsre.

En cuanto al precio medio del alquiler de vivienda en España alcanzó en el tercer trimestre de 2020 los 10,2 euros el metro cuadrado al mes, mientras que el importe medio se situó en 1.005 euros al mes, lo que supone un descenso del 8,4% frente al primer trimestre del año, en consonancia con el endurecimiento de la economía. El precio de los alquileres cae más de un 12% en Madrid y Barcelona, según Brainsre, reforzando la tesis de un impacto más acusado en las grandes ciudades.

www.brainsre.com

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