De los 16 millones de metros cuadrados de superficie comercial que existe en el mercado español, la firma EY estima que solo 11 millones son viables, mientras que otro millón y medio de m2 previstos podrían no llegar a ejecutarse.
Éstas son algunas de las conclusiones del estudio The Retail Property Telescope de EY que analiza la delicada situación que atraviesan los activos comerciales. Estos activos llevan en el disparadero bastante tiempo, debido al boom constructor de los últimos años y el auge del ecommerce. La situación se ha agravado tras la irrupción del Covid y todo lo que significó: cierre de comercios no esenciales, apuesta por la compra online y/o en espacios abiertos y caída del poder adquisitivo de los consumidores.
Según el estudio de la Big Four, tras la crisis del Covid, muchos de ellos se verán obligados a reinventarse o cerrar. «Tan solo entre los activos prime y TIER 1 (aquellos con una afluencia de entre 4 millones a seis millones de visitantes al año), cinco millones de metros cuadrados necesitan urgentemente un reposicionamiento porque con los productos en pipeline, estos centros entrarían en una situación delicada», asegura Javier García-Mateo, socio de Strategy & Transactions en EY.
Los motivos de este elevado parque comercial obsoleto se encuentran en el impacto del Covid, que ha acrecentado las diferencias entre los centros de referencia en la zona y los que no lo son. Así, la caída de ocupación y ventas en los complejos prime es claramente menor que en los inmuebles menos dominantes en su área.
Densidad comercial de las más altas de Europa
Otro de los motivos de este parque a actualizar se encuentra en la oferta comercial en el mercado. España cuenta con una superficie comercial de 345 m2 por cada 1.000 habitantes, según EY. Se trata de una cifra muy superior a países como Francia, con 250 m2 por cada mil; Alemania, con 181; Italia, con 228; e, incluso, Portugal, con 275 m2.
Y, por regiones, en zonas como Madrid, Zaragoza, Coruña, Valencia y Murcia, esta tasa se dispara por encima de los 450 m2, alcanzando casi los 700 metros cuadrados en el caso de la capital zaragozana.
En total, más de 16 millones de metros cuadrados de superficie comercial, de la que el 44% necesitaría un reposicionamiento para garantizar su viabilidad. “Si te comparas con Europa, parece que el nivel de centros comerciales en España es alto, pero la clave son los centros que no son prime -aquellos que son dominantes en su área de influencia y reciben más de 6 millones de visitantes anuales- ni TIER 1. Son complejos que en Estados Unidos denominan White Elephants, aunque por supuesto no todos los TIER 2 y 3 tienen que reposicionarse o desaparecer», subraya el socio de EY.
Nuevos proyectos en cuarentena
Esta duda sobre la viabilidad futura de muchos centros comerciales en España afecta también a los proyectos en marcha. «De la superficie prevista para los próximos tres años, solo un 5,6% saldrá adelante y el resto está en cuarentena».
En concreto, la Big Four calcula que de los 19 centros comerciales previstos para los próximos ejercicios, solo cinco son plenamente viables (en riesgo bajo). Mientras que los otros 14 proyectos se encuentran en riesgo medio y alto de no salir adelante.
Entre los centros comerciales en el punto de mira, figuran los macroproyectos que Intu tenía planeado hacer en España. Ése es el caso de Parque Intu, en Torremolinos (Málaga); Port Mallurca, en Mallorca (Baleares) o, incluso, Porto Cabral, en Vigo, ahora en manos de Eurofund.
También en Mallorca, podría peligrar el centro comercial de Unibail Rodamco Westfield (URW).
«Actualmente los retailers están pensando mucho más en cómo digitalizar sus compañías que en su estrategia de expansión inmobiliaria», justifica García-Mateo.
Por su parte, Espacio Caleido, Galería Canalejas y Mirasierra Galery, todos en Madrid, cuya aperturas están previstas para este mismo 2021, figurarían como proyectos de bajo riesgo. También la primera fase del complejo Garbera, en San Sebastián, y propiedad de URW, así como Nova Center, en Vilanova i la Geltrú (Barcelona), promovido por Titan.
Reconversiones
Frente al cierre y desaparición de estos centros, son muchas las propuestas que se están planteando -muchas ellas traídas de mercados históricamente más avanzados en retail como es el mundo anglosajón-, también relacionadas con el ecommerce.
«Hay muchas alternativas para los centros comerciales no dominantes. Por ejemplo, son una oportunidad centros con hasta tres plantas de aparcamiento que pueden utilizarse ahora para click & collect«.
Otra de las fórmulas, testadas con éxito en Estados Unidos, es la inclusión de espacios públicos como bibliotecas o de nuevas fórmulas comerciales en auge, como tiendas de segunda mano. «El mercado de segunda mano está creciendo en EEUU un 28%», recalcan en EY.
