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La crisis impacta en Bolsa: los analistas rebajan entre un 30% y un 50% el valor de las inmobiliarias

El sector está más penalizado que nunca, tanto por las previsibles caídas de ventas de vivienda, comercio y ocupación de oficinas, como por el repunte de las rentabilidades de deuda, en un negocio muy dependiente del crédito.

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El sector inmobiliario cae en Bolsa un 38% en España y un 26% en Europa en lo que va de año.

La pandemia del coronavirus Covid-19 también puede con los mercados financieros, y con las inmobiliarias cotizadas. El descalabro inicial de los primeros días de confinamiento y la extensión mundial del virus, provocaron una caída del 30% de las Bolsas en pocas jornadas, unos niveles cercanos a las grandes crisis históricas. En la última semana, el índice Ibex 35 ha sufrido un nuevo ajuste acumulado del 2%, para quedar de nuevo por debajo de los 6.800 puntos.

Pero el conjunto del sector inmobiliario aún cae algo más sólo en esta última semana, en el entorno del 5%, penalizado por las previsibles caídas de ventas de vivienda, comercio y ocupación de oficinas. Y si miramos el acumulado, cae en Bolsa un 38% en España y un 26% en Europa en lo que va de año.

Esto hace que tanto las compañías especializadas en residencial -Quabit, Aedas, Neinor o Metrovacesa-, como las patrimoniales, Colonial, Lar o Merlin, sufran la incertidumbre. La inestabilidad afecta tanto a las compañías cotizadas tradicionales como a las Socimis.

Así, desde Bankinter reclaman en su último análisis «extremar la prudencia sobre las Socimis» y han rebajado su valoración entre un 30% y un 50%, aunque los analistas de la entidad financiera sí creen que hay algunas ocasiones de compra dentro del inmobiliario.

Con esta perspectiva, creen que hay que mantener la compra en Merlin Properties. Cotiza con un descuento del -53% sobre NAV y un 6,3% de rentabilidad por dividendo normalizado.

Sus analistas cambian la recomendación hasta Neutral (desde comprar), para Lar España. Consideran que hay valor oculto, pero su recuperación en Bolsa podría demorarse. «El coronavirus, no hace más que empeorar el entorno de centros comerciales a nivel global«, recuerdan.

Promotoras en cuarentena

Pero lo que sí recomiendan desde Bankinter, es evitar el sector de las promotoras de vivienda. Se muestran convencidos de que «las medidas de contención producirán un frenazo en las transacciones de vivienda a corto plazo. Podrían también retrasar las decisiones de compra entre 6 y 12 meses, e incluso drenar parte de la demanda». Una cuestión de la que ya advertía hace unos días el Banco de España.

«Las compañías del sector tendrán que revisar a la baja sus planes de negocio; no solo se verán afectados los resultados de 2020, sino también los de 2021, e incluso los de 2022″, aventura otro analista. Insur ya acaba de comunicar que pone en estudio el lanzamiento de 1.000 viviendas previstas y la compra de suelos por la crisis del coronavirus.

La parte positiva la pone Bankinter, que recuerda que el endeudamiento del sector es bajo, con LTVs (Loan to Value) de entre 0% de Metrovacesa y 16% de Neinor Homes, «por lo que no prevemos excesivos problemas para superar la crisis».

Impacto de la deuda

Además, este mercado tiene otro elemento en contra: las últimas semanas han estado marcadas por el repunte de las rentabilidades en el mercado de deuda, lo que está pasando factura al sector inmobiliario, con gran dependencia del crédito. De hecho, ya hay varias compañías como Colonial o Realia, que han empezado a dar a conocer su actividad en financiación.

Las caídas de Merlin, de Quabit o Metrovacesa llevan a los tres valores a situarse en mínimos históricos o próximos a ellos. En el caso de esta última inmobiliaria, son sus niveles más bajos desde su reestreno en Bolsa en el año 2018. Pablo Fernández, analista de Renta 4, precisa que «en cuanto la rentabilidad exigida a la deuda sube se refleja en el movimiento inverso de las inmobiliarias en Bolsa. En este caso la sensibilidad del sector a los tipos de interés refleja el típicamente elevado endeudamiento».

En línea con lo expresado, Colonial ha suscrito en estos días un préstamo sostenible de 200 millones de euros con vencimiento a 2022 con cuatro entidades financieras, lo que viene a reforzar su colchón de liquidez ante la crisis. De hecho, la firma asegura contar ya con otros 1.900 millones entre caja y líneas de crédito no dispuestas. Esta mayor solidez financiera ha llevado a Moody´s a reiterar su calificación de riesgo en a Baa2 a corto y largo plazo mientras que Standard and Poor´s la ha mantenido en A-2 para el corto plazo y en BBB+ para el largo plazo.

«Ambas agencias de medición de riesgos han destacado los sólidos fundamentales y la capacidad de resilencia de Colonial ante los efectos de la pandemia apoyada en la calidad y liderazgo de su cartera de activos. A la inmobiliaria le está costando reaccionar una vez superado el primer golpe inicial del coronavirus en marzo. Después de haber llegado a poner en peligro la cota de los 6 euros, las acciones han recuperado el soporte de los 8 euros al menos», precisa otro analista.

En el caso de Realia, la compañía ha renovado su préstamo sindicado cinco años después de su firma, con Bankia y CaixaBank asumiendo el 60% de la deuda.

Mientras tanto, varias compañías han seguido trabajando en la estrategia de reforzar el capital de la empresa, con los programas de recompra dirigidos a ampliar autocartera. Es el caso de Lar España, Aedas Homes, Arima o Realia.

La última comunicación de Lar España en este sentido data del 5 de mayo, en el que informó de la compra de 24.866 acciones, en tres paquetes y por un importe entre 3,5 y 3,6 euros. Aedas Homes también informó el pasado 4 de mayo de la adquisición de 3.137 acciones en dos operaciones, a un precio medio de 13,9 euros.

En el caso de Arima, los accionistas, además de aprobar una revisión de pérdidas de casi 8 millones de euros deberán resolver sobre la autorización al consejo de administración para aumentar el capital social durante el plazo máximo de cinco años, y sobre la adquisición derivativa de acciones propias por parte de la sociedad, operación y posterior enajenación de las mismas.

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