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La crisis endurecerá los contratos de alquiler y enfriará un 5% los precios de la vivienda

El debate entre comprar o alquilar una vivienda tiene ahora, con la crisis pandémica más condicionantes: el endurecimiento de la financiación, incremento de impagos y una mayor oferta de viviendas, tanto en venta como en alquiler.

vivienda edificio alquiler fuente shutterstock

La crisis provocada por la pandemia de coronavirus comienza a tener efectos en el alquiler de la vivienda. El arrendamiento subió de media en julio un 2,74% interanual en toda España, según la estadística del portal inmobiliario pisos.com, pero acusa el desgaste mes a mes: ya hay un descenso mensual del -1,52%.

Y hay ciudades y comunidades autónomas en las que la bajada es significativa: alquilar en Madrid es ya un 2,95% más barato que hace un mes, con el tercer descenso más importante de España; igual que en País Vasco (-2,17%) o Galicia, cuyo precios de arrendamiento son ya casi un 5% más bajos que en junio. La plataforma de big data inmobiliario Brains RE ha cotejado los datos recogidos por el Ministerio titular de las competencias de Vivienda, que reflejan las desigualdades de precio según la región, municipio incluso distrito donde se resida.

El dato puede ser coyuntural, por el verano, pero los condicionantes de la crisis postvacacional introducen elementos que condicionarán más aún el descenso, como el endurecimiento de las condiciones del contrato de alquiler, y el del acceso a la compra.
«El principal efecto, será el derivado de la profunda crisis económica que estamos empezando a sufrir que va a facilitar el incremento de la demanda de viviendas en alquiler, pero por otro lado en un contexto de gran debilidad de los ahorros y del consumo de las familias», explica Mikel Echavarren, CEO de la consultora Colliers International.

Crecimiento de impagos

En su opinión, es ‘clave’ el porcentaje de impagos, que «se incrementará significativamente por lo que los propietarios serán muchísimo más selectivos a la hora de contratar el alquiler de sus viviendas». De hecho, las ayudas propuestas por las administraciones públicas «no están siendo efectivas» y se prevé que los impagos aumenten en los próximos meses, según la asociación Asval.

Para Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro la clave es la incertidumbre que se ha instalado en el sistema y el alcance. «Hoy la crisis está siendo subvencionada con moratorias, aplazamientos…pero el verdadero impacto en la sociedad se va a producir a finales de año. A corto plazo es evidente que el alquiler va a salir favorecido a medida que las ayudas se agoten, pero esta demanda contenida va a limitar los descensos de precios no más allá del 5%«, afirma.

Jesús Pérez Amair, master consultant de alquileres de Engel & Völkers Barcelona, cree que las consecuencias de la crisis son «un problema que se suma a otros ya existentes y que están generando un cambio en los criterios de búsqueda de los clientes, que lejos de debilitar el mercado de alquiler lo están fortaleciendo«.

Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, especializada en intermediación de vivienda usada y alquiler, precisa que «el endurecimiento económico lo que hace es sacar del mercado a gente que en un momento determinado quiere comprar, que se ve abocada al alquiler. Ahora bien -añade- si se incrementa la demanda pero no somos capaces de aumentar la oferta, el precio continuará tensionado; no obstante, se espera un incremento superior de la demanda de inmuebles en alquiler».

Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, “las rentas de alquiler en España continúan recortándose, aunque todavía hay localizaciones donde la presión de los precios es muy fuerte”. Por otro lado, Font también apunta hacia el trasvase de alquiler turístico a residencial, “un movimiento que incrementaría la oferta y relajaría la tensión en las rentas”.

Medidas del Gobierno

Para luchar contra el encarecimiento de precios, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana presentó a finales del junio el Sistema estatal de índices de referencia del precio de alquiler de vivienda, una herramienta para que las comunidades autónomas y los ayuntamientos puedan ver qué zonas de sus administraciones están tensionadas y poder establecer de esta forma límites a las rentas del alquiler.

Sin embargo, la llegada de la normativa que limitará el precio del alquiler, prevista para antes de verano, se ha retrasado a consecuencia del coronavirus. Esta medida, duramente atacada por el sector, tiene por objeto controlar el precio del alquiler en aquellas zonas que hayan sufrido subidas desorbitadas.

«Las medidas de control de alquiler no ayudan, muy al contrario, lo que hacen es que se reduzca la oferta de vivienda en el mercado. Ya ha pasado con los cambios realizados  anteriormente y ahora, el control de precios va por el mismo camino», apunta Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, quien precisa que «el mercado se rige por la ley de la oferta y la demanda«.

En la misma línea, Jesús Pérez Amair, master consultant de alquileres de Engel & Völkers Barcelona, asegura que «antes que regular, hay que pensar en impulsar, promover y motivar a particulares, empresas y cooperativas del sector a invertir, mejorar y sobre todo aumentar la oferta de viviendas por encima de la demanda, esto hará que el mercado gane calidad, competitividad y se auto-regule siendo sostenible en el tiempo».

Tanteo

Pero en este pulso de precios es de esperar que la crisis fuerce un poco los precios a la baja. En julio las operaciones han sido pocas debido a la gran incertidumbre. «Estamos en una fase de “tanteo” por lo que no se han producido muchas operaciones pero tampoco han caído los precios. Agosto en España es un mes muerto por lo que prevemos que en septiembre y octubre se empezarán a producir las bajadas importantes de precios, que pueden llegar a un 10-14% hasta final de año», argumenta Iñaki Unsain, presidente de Aepsi (Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario).

Mercedes Blanco, vicepresidenta de FIABCI España, hace hincapié en la disminución de la renta familiar disponible, ya que se han producido durante estos últimos meses reajustes temporales en la renta del alquiler por la situación de disminución de ingresos, y se prevé que continuará. «Las medidas de control de precios lo que es posible que provoque es un desincentivo al arrendador que decida no volver a alquilar y tome o decisión de vender», advierte la directiva.

El directivo de Aepsi aplaza a un 2021 avanzado la normalización y realiza la siguiente foto del sector: «Paralización de operaciones durante los meses de verano, previsión caída de precios en el último trimestre de este año, inicio de recuperación cuando se aplaque la pandemia y recuperación de precios en septiembre 2021”.

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