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La crisis dispara la compraventa de deuda, también para particulares

La reactivación de las carteras de deuda con la crisis abre la posibilidad a inversores medios y menos institucionales de invertir en un mercado secundario que supera los 61.500 millones de euros en España.

La presión regulatoria sobre los bancos supervisados por el Banco Central Europeo y la crisis postCovid animarán las transacciones de carteras de deuda (Non Performing Loans, NPL) en el corto plazo, al igual que ocurrió en el crack immobiliario y financiero de 2007, con nuevos actores, como inversores de menor tamaño y privados.

En este tipo de inversión, España ocupa el tercer puesto en mercado de deuda secundaria, con 84.400 millones de euros en créditos. Los primeros puestos los ocupan Italia y Francia. Un mercado que no deja de atraer actores nuevos: Kennedy Wilson y Fairfax acaban de lanzar una plataforma de deuda inmobiliaria con el foco puesto en carteras del oeste de Estados Unidos, Irlanda y el Reino Unido.

Se trata de créditos vinculados a propiedades de todo tipo, desde viviendas y locales comerciales, hasta oficinas y suelos. En los últimos ejercicios, la inversión en deuda con colateral inmobiliario por parte de los fondos distressed ha sido muy destacada; entre 2015 y 2019, los cinco años de más actividad en este mercado en España, han sido Blackstone, Cerberus y Lone Star, los que acapararon la mitad de los 142.400 millones de euros en activos que se han traspasado, según la recopilación realizada por la consultora Axis Corporate.

A esta tipología de transacciones a inversor institucional se unirán las de paquetes de pequeño tamaño destinado inversores medianos que buscan colaterales (inmuebles) concretos y que hoy son garantía de un préstamo.

“Se puede invertir en deuda hipotecaria desde 2.000 euros. En este mercado, por ejemplo, se registran deuda de parkings en venta por 19.000 euros, suelos rústicos por 20.000 euros. Incluso, es más, en caso de querer invertir en un bien inmobiliario residencial hay opciones de propiedades por 70 o 80.000 euros”, explica Miguel Arimont Lincoln, fundador y CEO de LEM Loan e-Market, el primer marketplace de deuda inmobiliaria en España y Europa.

Rentabilidad atractiva

La rentabilidad en este tipo de operaciones puede ser muy variable porque dependerá tanto de las características de la deuda, del producto inmobiliario, la vía que se opte para realizar la operación (venta acordada, refinanciación o ejecución hipotecaria) y los procesos judiciales que implique. En este sentido, detalla Arimont que «si se trata de operaciones de resolución sencilla y rápida y siempre que se quiera el inmueble para reformar y revender, en el 80% de las operaciones se puede obtener una rentabilidad del 15-20%«.

En cuanto al producto preferido, la vivienda es también el rey para el inversor menos institucional. La tipología se denomina NPL Secured Residencial. Es decir, un crédito hipotecario con una vivienda que grave esa deuda. «Generalmente, el inversor menos institucional, estaría interesado en una vivienda, y podríamos hablar de un rango de inversión vivienda de entre los 100.000 euros y 300.000 euros, generalmente. El ticket medio de nuestro Marketplace para este tipo de inversiones ronda los 175.000 euros; este tipo de producto (NPL Secured Residencial) consiste en aproximadamente el 70% de nuestra cartera.

Retail en el radar

Los expertos destacan que las rentabilidades pueden aumentar en el mercado de retail, porque la crisis pandémica impactará aún más en un sector en crisis desde 2019. «Está siendo el gran perjudicado de toda esta situación, y aparecerán muchas oportunidades de inversión en este sentido. Falta saber si realmente el mercado es el apropiado para darle una buena salida esa inversión·, puntualiza.

Negocio, a pesar del confinamiento y la incertidumbre hay, porque la necesidad de financiación no decae; «hemos incrementado nuestra cartera con 2 carteras adicionales -aproximadamente 160 millones de euros- e iniciamos trámites para incorporar otra cartera muy grande, cercana a los 500 millones, en nuestro Marketplace», explica el fundador de la empresa.

«En el 2008 el sistema financiero se estaba colapsando, y ahora son los comercios y restauración los que se están colapsando. Precisamente el sistema financiero ayudará a recuperarnos de esta crisis, aportando capital a las empresas mediante ayudas gubernamentales nacionales e internacionales. Saldremos de esta crisis de una forma más rápida que la anterior y la velocidad de recuperación dependerá de lo pronto que podamos llegar a la citada nueva normalidad”, concluye.

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