En los últimos años, la sociedad ha experimentado una enorme evolución digital y tecnológica debido al crecimiento exponencial de datos y su recopilación, así como a la aparición y desarrollo de nuevas tecnologías como la Inteligencia Artificial, Big Data, Machine Learning o The Internet of Things. Debe tenerse en cuenta también la situación causada por la Covid-19, especialmente en lo que respecta al aumento del teletrabajo, ventas on-line, el uso de Internet y la propensión de las empresas a almacenar sus datos directamente en la nube.
Como consecuencia de lo anterior, las empresas se encuentran cada vez más necesitadas de llevar a cabo de una manera eficaz el almacenamiento de los datos producidos y recopilados. En este contexto, son fundamentales (y cada vez más demandados por los inversores dentro del sector inmobiliario) los centros de datos, que proporcionan una ubicación física donde se reúnen todos los datos de una empresa o de un proveedor de servicios, permitiendo a éstas digitalizar sus procesos empresariales.
Normalmente estos activos suelen construirse sobre suelos de uso industrial, que tienden a dividirse en diferentes parcelas para asegurar el desarrollo en fases adaptándose a las necesidades de los usuarios (i.e., se va construyendo en función del espacio necesario).
La mayoría de los centros de datos en España suelen ubicarse en parques tecnológicos, dado que éstos cuentan ya con la infraestructura apropiada para el funcionamiento de estos centros y un buen acceso a las redes de fibra óptica y eléctrica. En el caso de parques tecnológicos de titularidad pública, las cesiones de terreno a través de concesiones administrativas, con posterior posibilidad de adquisición del terreno transcurrido un plazo concreto, son bastante comunes, pues suponen una reducción de costes, ya que la inversión inicial en el terreno es inferior.
En materia de promoción inmobiliaria, en la actualidad, el ritmo de construcción de centros de datos es más lento que el propio crecimiento de su demanda. Sin perjuicio de lo anterior, y tras un periodo de stand-by provocado por la crisis y la incertidumbre política, se está produciendo un repunte en la construcción de este tipo de activos en gran parte promovido por el sector público español.
Debido al referido exceso de demanda en relación con la construcción de nuevos centros de datos, cada vez se están suscribiendo más contratos de arrendamiento en relación con activos existentes. Estos contratos suelen ser a muy largo plazo, pues dichos activos ofrecen rentabilidades constantes y la complejidad de los edificios que se destinan a centros de datos hace que sólo puedan emplearse para ese uso. Además, los centros de datos son proyectos muy estratégicos para las empresas que los desarrollan y, en consecuencia, los correspondientes contratos suelen incluir cláusulas de confidencialidad muy reforzadas.
En cuanto a la posición de España en el mercado europeo de centros de datos, aún no es uno de los principales destinos a este respecto. Madrid, por el contrario, sí tiene una posición prevalente en el mercado común, pues constituye a día de hoy la quinta capital europea en demanda de centros de datos.
En este sentido, algunos de los principales proyectos y operaciones de centros de datos con componente inmobiliario en España son la compra de 11 centros de datos de Telefónica por un valor de 550 millones en 2019, la construcción de tres centros de datos en Aragón por parte de Amazon y el anuncio de España como una nueva región de Microsoft. Asimismo, el gigante japonés de las telecomunicaciones, NTT, ha creado una filial en España (NTT Global Data Centers Mad1), con el objetivo de explotar, construir y gestionar inmuebles preparados para acomodar equipos servidores y sistemas automáticos.
A la vista del mercado inmobiliario actual, parece claro que los centros de datos son un activo que ha venido para quedarse, dados los altos retornos que ofrecen, el boom tecnológico y su margen de evolución y crecimiento dentro de diferentes mercados y sectores. Es de esperar, por tanto, que el número de transacciones inmobiliarias de este tipo de activos se incremente en España en los próximos años.
