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La contratación de oficinas en Valencia cae un 37% según BNP Paribas RE

La superficie de oficinas contratada en el año 2020 se ha situado en 37.055 m2, cifra que representa un ajuste anual del 37,4%.

Según el último informe de BNP Paribas RE sobre el sector de oficinas en Valencia, el proceso de reactivación de este mercado se está viendo ralentizado debido al descenso de la actividad económica de algunos sectores. Esta situación ha provocado que se esté generando un aplazamiento en la toma de decisiones por parte de las empresas, siendo más palpable en las demandas de medianas y grandes superficies.

La periferia sale beneficiada de la crisis

Tras los niveles de contratación máximos registrados en 2019, año en el que se alcanzaron los 59.223 m2, la superficie de oficinas contratada en el año 2020 se ha situado en 37.055 m2, cifra que representa un ajuste anual del 37,4%.

En concreto, si se analiza la contratación registrada durante todo 2020 según las distintas zonas de mercado, se aprecia cómo la Zona Descentralizada ha acaparado el 53% de la superficie, zona que además ha englobado el mayor número de operaciones, lo que supone más del 50%.

Además, es probable que exista una mayor demanda de este área en los meses venideros, por lo atractivo de las rentas y su disponibilidad comparada a zonas más céntricas, sobre todo en un momento en el que las empresas han de contener gastos.

Por su parte, la Periferia ha concentrado el 20% de la superficie contratada, pudiendo verse beneficiada de lo atractivo de sus rentas, a pesar de que las comunicaciones por transporte público que dispone son limitadas. En el Centro y la zona Prime se han realizado diversas operaciones en los últimos meses, destacando la actividad registrada en la zona de Colón y el Paseo de la Alameda.

Evolución de la contratación en Valencia

Fuente. BNP Paribas RE
Nº de operaciones por rango de superficie

Tras analizar los sectores de actividad más dinámicos, se observa cómo las empresas tecnológicas y la administración pública han sido los motores de la demanda en 2020. También se han producido operaciones por encima de los 2.000 m2 en la ciudad de Valencia, elevando la superficie media contratada del periodo. Además, se observa cómo el tamaño medio de las operaciones en 2020 ha descendido ligeramente hasta situarse en los 436 m2, frente a los 490 m2 del 2019.

La tasa de disponibilidad se sitúa en 7,6%

El descenso de actividad registrado en la ciudad de Valencia en el año 2020, unido a una implementación acelerada del teletrabajo y las previsiones de que la actual situación se mantenga, está comenzando a trasladarse a los índices de ocupación de los edificios de oficinas. Así, la tasa de disponibilidad de la ciudad de Valencia se sitúa en 7,6%, aunque previsiblemente, se espera que ésta incremente en los próximos meses.

Si se analizan las zonas Centro y Periferia, éstas se mantienen en niveles de 1,5% y 17,5% respectivamente. Por su parte, en la Periferia se prevé que algunos edificios de oficinas se vean beneficiados de la actual situación de dificultad que atraviesan muchas empresas, que se decantarán por zonas donde las rentas sean más atractivas y les permitan contener gastos, pudiendo observarse incrementos en los niveles de ocupación de estas áreas.

En cambio, en la zona Prime, se percibe un ligero incremento, aunque la disponibilidad se mantiene todavía en niveles prácticamente mínimos, cercanos al 2,8%. Para 2021 se espera que esta situación se revierta y traiga consigo un nuevo incremento en el Prime valenciano, debido a la salida de empresas ubicadas en esta zona, como Sanitas, que trasladará sus oficinas a la zona de avenida de Francia.

Por su parte, la zona Descentralizada ha visto reducida su disponibilidad hasta situarse por debajo del 10%, consecuencia de haber acaparado la mitad de la contratación durante los tres primeros trimestres del año.
En cuanto a la renta, hasta la fecha no se han registrado prácticamente variaciones, aunque es cierto que la zona Prime se mantiene en 15,5 €/m²/mes. No obstante, se prevé que se podrían ver ajustes de rentas a corto-medio plazo en zonas que presenten disponibilidad. Estos bajos niveles de disponibilidad del mercado suponen un gran atractivo para la actividad promotora.

La rentabilidad en oficinas se sitúa en un 5%

Fuente: BNP Paribas RE

La operación más relevante en el mercado de oficinas de Valencia de los últimos meses ha sido la compra de un edificio en el número 9 de la Plaza del Ayuntamiento, que ha adquirido la gestora Mazabi a principios de año.

Los fondos inversores tienen una menor presencia en la inversión de este mercado en Valencia, siendo las Socimis, inversores privados y “family office” los más presentes en un mercado en el que interactúan inversores de perfil tanto CORE como “Value Add” que buscan rentabilidades más elevadas. Por otro lado, la rentabilidad Prime se mantiene en el entorno del 5,0% a 1 de Enero de 2021 en el sector de oficinas.

Cambios en 2021

2020 finalizó con un descenso generalizado en contratación en ciudades como Valencia, Madrid y Barcelona, oscilando entre el 40-50 %. A pesar de este descenso, Valencia ha conseguido cerrar el año con una contratación dentro de la media de los últimos seis años.

En contra de lo esperado, a pesar de la implementación del teletrabajo y las medidas restrictivas; Valencia cierra el año con unos niveles de contratación similares al 2017 y 2018, aunque se espera que en 2021 pueda acercarse a los
niveles de 2019.

Así, durante este 2021, se prevé que sucedan cambios de estrategia en los propietarios de la oferta futura “a riesgo”, conduciendo hacia un modelo “llave en mano” o “pre-comercialización”.

Finalmente, la flexibilidad tomará protagonismo este año y se convertirá en el eje central de la reactivación de oficinas: se espera un aumento de las oficinas flexibles y que la contratación gire en tornoa los modelos de flexibilidad, además de las condiciones contractuales, que destacarán por su flexibilidad.

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En el cuarto trimestre de 2020, el precio medio de alquiler de oficinas en Valencia ha alcanzado los 9,1 euros el metro cuadrado al mes, lo que significa una caída de precios de un 3,4% respecto al primer trimestre del año.

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