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La brecha entre comprar y alquilar una vivienda se duplica en cinco años

El importante crecimiento de los alquileres de vivienda en España disparan las tasas de esfuerzo frente a la opción de comprar, superando el 45% en Barcelona y casi el 42% en Madrid.

España cuenta con una de las tasas más bajas de población que vive en alquiler frente a la compra en toda Europa. Esta realidad se ha achacado habitualmente a que los españoles tienen la idea de que vivir de arrendamiento es ‘tirar el dinero’. Sin embargo, los datos revelan que detrás del bajo porcentaje de alquiler frente a la compra hay también un claro componente económico: las tasas de esfuerzo de una y otra opción.

Según los datos de la plataforma de Big Data inmobiliario Brains RE, el gasto medio por hogar que se dedica a pagar el alquiler supera en más de un 15% a la cantidad media desembolsada en una vivienda en compra. Un sobreesfuerzo que se ha disparado en los últimos años y que viene motivado esencialmente por un componente: el incremento exponencial de los precios de los alquileres.

«Si analizamos las tasas de esfuerzo de alquiler y compra durante los últimos cinco años en España, la tasa de esfuerzo de venta se ha mantenido prácticamente constante mientras que la tasa de alquiler se ha incrementando trimestre tras trimestre», explica Antonio Ramudo, data scientist de Brains RE. «Este crecimiento asimétrico es debido al desarrollo paralelo de la renta media por hogar y los precios de compraventa de la vivienda, mientras que los precios de alquiler sufrieron durante el último quinquenio un aumento más acusado y que ha propiciado que la diferencia entre alquilar y comprar haya llegado a duplicarse en este periodo», comenta.

Los últimos datos, correspondientes al primer trimestre de 2020, revelan que los españoles que viven en propiedad destinan el 21,89% de sus ingresos a pagar la hipoteca, frente al 37,2% que deben desembolsar aquellos cuya vivienda habitual es de alquiler.

En el caso de las viviendas en propiedad, esta tasa se sitúa en la media de los últimos 20 trimestres, con niveles entre el 20% y el 22%, alcanzando un máximo de 22,33% en el tercer trimestre de 2018 y el mínimo del 20,4% a comienzos de 2016.

En cambio, en las viviendas de alquiler, la tasa de esfuerzo se ha ido incrementando del 27,57% que suponía alquilar en España a principios de 2015 a más del 37% que supone actualmente, a pesar de que en los primeros meses de 2020 ha bajado ligeramente de los 37,45% que alcanzó a mediados del pasado año, situándose en máximos de los últimos cinco años.

Un mal mayor en las grandes ciudades

Si en los últimos cinco años, siempre la tasa de esfuerzo de alquilar ha sido mayor que la de comprar, los niveles de sobreesfuerzo se multiplican en el caso de las grandes ciudades.

«Como se podría suponer y demuestra la tabla superior, cuanto menor es la población de un municipio, más bajo es el porcentaje de renta que tienen que dedicar sus habitantes a pagar la hipoteca o el alquiler, y la diferencia entre ambos porcentajes se comprime según se va reduciendo la población del municipio», señala el data scientist de Brains RE.

Así, en los municipios con más de un millón de habitantes, la tasa de esfuerzo tanto de venta como de alquiler se duplica en comparación con los municipios más pequeños y el sobreesfuerzo del arrendamiento se dispara, pasando del 7,6% que supone en las localidades de menos de 1.000 habitantes al 18,7% que supone en las grandes urbes, donde se concentra la mayoría de la población debido a la mayor oferta de empleo y servicios.

Barcelona, una ciudad ‘imposible’ para el alquiler

La demanda residencial en las grandes urbes dispara tanto las tasas de esfuerzo de compra como de alquiler pero es en el caso de esta última opción donde los niveles superan el ratio del 33% que recomiendan como tasa de esfuerzo los organismos y expertos del sector.

Así, en las 25 ciudades más pobladas del país, en nueve se supera esta cifra recomendada en el alquiler, con Barcelona a la cabeza, ya que pagar una renta mensual en la capital catalana supone hasta el 45,4% de media de los ingresos totales. «El municipio con una mayor tasa de esfuerzo de compra para un piso de dos dormitorios es Barcelona, con un 30,5% de los ingresos del hogar destinados al pago de la hipoteca. Pero, si nos fijamos en el alquiler, este porcentaje asciende hasta el 45,4% en la Ciudad Condal, convirtiéndole en la urbe con mayores tasas de esfuerzo tanto en compra como en alquiler», comenta Laura López, data scientist de Brains RE.

En Bilbao, Palma, Madrid, L’Hospitalet, Málaga, Badalona y Sevilla Valencia son algunas de las ciudades que superan ese límite recomendado del 33%, según datos de la plataforma inmobiliaria. «Aquellos municipios en lo que es más caro el alquiler y por lo tanto la tasa de esfuerzo de alquiler será mayor, son Barcelona (45,4%), Madrid (41,9%) y Palma (40,2%). Y en los que esta tasa es más baja, por debajo del 24%, son Oviedo (21%), Murcia (23,5%) y Valladolid (23,7%)», señalan los data scientist de Brains RE.

En lo que se refiere a compraventa, a Barcelona le siguen Palma de Mallorca y Bilbao, donde los compradores asumirían una tasa de esfuerzo de compra del 23%. Por su parte, Madrid ocupa el octavo puesto de la lista de grandes municipios, con una tasa del 19,4%, tendríamos que bajar al octavo puesto de la lista. Aquellos en los que sería más asequible comprar un piso de 2 dormitorios, porque esta tasa es menor, son Murcia (10,8%), Cartagena (12,6%) y Oviedo (12,9%).

Tasa de esfuerzo variada

Al igual que en la inmensa mayoría de los municipios españoles, la tasa de esfuerzo de alquiler en las grandes localidades se encuentra por encima de la de compra, entre un 6% y un 22,5%. Los municipios en los que esta diferencia es mayor son Madrid con una diferencia del 22,5%, Badalona (19,3%) y Valencia (18,1%). En los municipios en los que esta diferencia es menor, por debajo del 5% tenemos A Coruña (6,1%) y Vigo (7,3%).

En todos los grandes municipios, el pago mensual de la hipoteca para un piso de dos dormitorios está por debajo del pago mensual del alquiler para un piso con las mismas características.

La localidad en el que el pago de la hipoteca es más elevado es de nuevo Barcelona con casi 1.000€ al mes, Palma (1.001 €/mes) y Madrid (988 €/mes), mientras que el alquiler mensual de un piso de dos dormitorios en estos municipios asciende a 1.413 €/mes en Barcelona, 1.134 €/mes, seguida por Bilbao, Palma y Madrid, todos por encima de 600€/mes.

Los municipios con un pago de hipoteca más bajo son Murcia y Cartagena, ambos por debajo de 300€/mes. En cuanto al alquiler, Barcelona y Madrid destacan sobre el resto, con rentas que alcanzan 1.413€ y 1.383€ mensuales, respectivamente.

¿Por qué la gente entonces alquila?

Como señalaban hace unos días los expertos consultados por Brainsre.news sobre qué es mejor si comprar o alquilar, a la tasa de esfuerzo hay que añadirle otra serie de condicionantes a la hora de tomar esta decisión.

«Podemos ver que en todos los municipios es considerablemente más caro alquilar que comprar; sin embargo, existe una importante barrera que hace que más gente decida ser inquilino en vez de propietario: el desembolso inicial que hay que hacer para llevar a cabo la adquisición de una vivienda, ya que el banco suele limitar la financiación al 80% del importe total, por lo que el futuro comprador debería tener ahorrado el 20% del valor total de la vivienda, además de liquidez para pagar otros gastos como tributos y tasación», comenta Antonio Ramudo.

Así, para adquirir una vivienda de dos dormitorios en alguna de las ciudades más grandes de España, se debe tener ahorrado entre 14.000 y 50.000 euros de media, según los precios medios de adquisición.

En el caso de cuatro ciudades, los ahorros deberían superar como mínimo los 30.000 euros: éste es el caso de Madrid, Palma de Mallorca y Bilbao. En el caso de Barcelona, el desembolso inicial se eleva hasta los 49.086 euros.

Por el contrario, en Murcia, Cartagena, Elche y Córdoba es donde el pago inicial es menor, con un 13.900 euros en el caso de la primera.

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