El acceso a la financiación va a ser el gran reto del sector inmobiliario. La situación de incertidumbre provocada por la pandemia, junto a la regulación y a la propia reestructuración de la banca, están provocando un endurecimiento de las condiciones. Así se puso de manifiesto en el encuentro virtual ‘Screenings: los temas de mayor impacto en el sector inmobiliario‘, organizado por KPMG y Brainsre.news.
En este encuentro, Ramón Gayol, socio responsable de Corporate Finance para el Sector Inmobiliario de KPMG en España, aseguró que «la financiación va a ser el gran challenge del sector» y que «va a modificar las estructuras de capital de las compañías».
«Hay dos bloques bien diferenciados: los nuevos retos a los que se enfrenta la banca tradicional y que ha sido siempre el gran protagonista del apalancamiento del sector inmobiliario en España, que han estado ayudando mucho en esta gestión de la crisis pero la incertidumbre que están viviendo y los procesos de consolidación están provocando las condiciones de acceso a nueva financiación de muchos industriales del sector. Pero por otro, esto puede ser una oportunidad para el acceso de financiación alternativa», apuntó Gayol. Al hilo, Jordi Castiñeira, socio de Debt Advisory y Restructuring de KPMG en España, recordó que aunque «esta crisis es muy diferente a la anterior porque partíamos de una situación de sobreendeudamiento y de falta de liquidez en el mercado, algo que es todo lo contrario a lo que ocurre ahora», el parón global de la economía mundial ha afectado y que va a suponer que la financiación se pueda complicar en los próximos meses.
“Los bancos van a ser mucho más restrictivos, sobre todo en el mundo del Real Estate”. “Hay proyectos a los que los bancos no van a poder llegar”, afirmó Castiñeira.
Por su parte, Alfonso Agulló, responsable de Commercial Real Estate de Santander Corporate & Investment Banking, comentó en este mismo encuentro que “hay ciertos activos, que han sido más impactados por el Covid, en los cuales estaremos tomando medidas y siendo un poquito más cautelosos”.
Así, se está empezando a ver una gran demanda de financiación alternativa (fondos de crédito, fondos de deuda, plataformas de financiación participativa, etc.) para el desarrollo de nuevos proyectos y la mejora de activos ya existentes derivada de la necesidad de nuevos recursos que no pueden ser cubiertos por los bancos tradicionales. En este sentido, la escasez de financiación bancaria entre las pymes representa una importante oportunidad de crecimiento para este tipo de financiación.
Alberto López, CEO y fundador de AEXX Capital, explicó que “nosotros siempre intentamos participar con los sponsors en la parte inicial del proyecto, en la parte en la que, obviamente, asumes un mayor riesgo y estás gestionando tu business plan hasta que llega el banco y, en una posición un poquito más solida para el banco, puede refinanciar”.
No obstante, bastantes empresas continúan siendo reacias a la financiación alternativa. “Menos del 10% de las hoteleras españolas utilizan métodos de financiación alternativa, reduciendo considerablemente su flexibilidad ante situaciones como la actual”, avisan desde KPMG.
En lo que respecta al mercado de capitales, las compañías del sector inmobiliario emitieron bonos en Europa por valor de 33.000 millones de euros en 2020, lo que supone algo más de un 10% del total. De hecho, firmas como Vía Célere, Neinor Homes o Aedas Homes emitieron bonos por primera vez. Para los dos próximos años, se prevé que los grupos hoteleros se conviertan en los grandes protagonistas de las emisiones.
Por su parte, la renta variable se está recuperando durante los últimos meses, aunque las cotizaciones del sector inmobiliario todavía están un 20-25% más bajas que antes de la llegada del coronavirus.
Cambios en los contratos
La pandemia está provocando la inclusión de cambios de tributación y de nuevas cláusulas legales regulando las consecuencias de situaciones de emergencia sanitaria y aumentando el peso del componente variable en los alquileres.
«Hay debates que siempre han estado ahí pero que ahora surgen con fuerza como qué es mejor si comprar activos o comprar sociedades», explicó Pelayo Oraa, socio responsable de Fiscalidad Inmobiliaria de KPMG Abogados.
Fernando Cuñado, socio responsable de Risk Regulatory de KPMG en España, apuntó en el evento que “lo idóneo es que la técnica de los contratos se refuerce para que en el futuro tengamos prevista esta situación”.
En concreto, en el 75% de los nuevos contratos de arrendamiento se incluyen cláusulas Covid que regulan las posibles restricciones de la actividad del inmueble, como la reducción de la renta en proporción a la superficie que no pueda utilizarse.
Además, según explican desde KPMG, en los contratos llave en mano se están introduciendo cláusulas que prevén una ampliación de los plazos por el mismo número de días que dure la emergencia sanitaria e impida a una de las partes cumplir con sus obligaciones. Por otro lado, en los contratos en los que se incluye una cláusula de fuerza mayor también se están introduciendo como ejemplos de causa mayor las pandemias y las emergencias sanitarias.
Carlos Bardavío, socio responsable del área de Derecho Inmobiliario de KPMG Abogados, comentó que “los supuestos de fuerza mayor ya incluyen expresamente, y eso lo hemos visto en todos los contratos, situaciones de emergencia sanitaria, pandemias, etc.”.
Perspectivas por sectores
En cuanto a las perspectivas por tipología de activos, la ‘Big Four’ adelanta que el residencial seguirá con su proceso de transformación. Concretamente, el build to rent continuará consolidándose acaparando una inversión de 1.750 millones de euros, un 25% más que en 2020, mientras que el build to sell seguirá concentrándose. Además, aumentará exponencialmente la inversión en vivienda granular.
En el sector de los hoteles, las transacciones empiezan a regresar tras muchos meses de parón, señaló Francisco Alberti, socio responsable de KPMG en Baleares. Por su parte, Alejandro Moya, socio de Incus Capital recordó que aunque el hotelero es uno de los sectores “que más ha sufrido el impacto” de la pandemia; también es “uno de los sectores que más rápidamente se recupera una vez la situación comienza a volverse normal”. La firma de servicios profesionales estima que más de un 10% de los hoteles urbanos reconvertirán su uso.
En retail, se observa una tendencia a la omnicanalidad, es decir, a la integración entre el mundo online y el físico. Actualmente, casi uno de cada dos consumidores compra por Internet frecuentemente; sin embargo, solo un 10% de las empresas cuenta con una estrategia de omnicanalidad (otro 20% la está implementando).
Por su parte, en el sector de oficinas, los grandes grupos reducirán sus necesidades de espacio un 7%, adelantan desde KPMG.
El sector logístico sigue captando una parte muy relevante del interés inversor. Existe una demanda creciente de infraestructura última milla y obra nueva impulsada por el auge del comercio electrónico.
Por último, en cuanto a los activos alternativos, se prevé una consolidación de las residencias de ancianos y de estudiantes. Además, los data centers y las dark kitchens serán dos de los activos más demandados durante el próximo año. En concreto, más del 75% de los fondos de inversión clientes de KPMG se están planteando entrar en el sector de los data centers, revela la multinacional.
