«Madrid Nuevo Norte lleva casi 30 años gestionándose«. José Luis Moreno, director general de la Oficina de Madrid Nuevo Norte de la Comunidad de Madrid, recuerda en BNews Podcast que la «Operación Chamartín» fue una idea de Jacinto Rey, fundador de la Constructora San José, muy visionaria hace ya décadas. «Consistía en aprovechar los laterales de la estación de tren de Chamartín para generar actividad económica y de vivienda». Actualmente, la idea va tomando forma en los planes de la ciudad.
En los próximos años, esta zona del norte de la capital sumará al skyline madrileño múltiples rascacielos, uno de ellos el más alto de España y de Europa continental, con 300 m de altura de oficinas prime. Además, «tres colegios, dos centros de salud, más de seis instalaciones deportivas, otras seis escuelas infantiles, una gran universidad internacional, un centro cultural (se baraja un centro de teatro o un Grand Arena) y centros de innovación», matiza Moreno.
El economista ha trabajado en tres de las cuatro big four y actualmente está en excedencia en una de ellas. Su primer contacto con el real estate fue, de hecho, cuando fue socio de KPMG. En el año 2011 se incorporó a la Comunidad de Madrid como responsable de Política Financiera, tesorería y todo el Patrimonio que tenía la Comunidad, más de 5.000.
«Empezamos a comercializar algunos de estos edificios públicos«, explica Moreno. La experiencia le puso en contacto con fondos de Francia, Estados Unidos y Reino Unido. «Vendimos en bonos hasta 28.000 millones de euros, hicimos buenas transacciones en el RE».
Hace ya año y medio, procedente del Ayuntamiento de Madrid, donde era director general de Economía, se convirtió en director general de la Oficina de Madrid Nuevo Norte de la Comunidad de Madrid.
El ambicioso plan de regeneración urbana ha ido evolucionando en los últimos años hasta que en 2017, la «Operación Chamartín» pasó a denominarse «Madrid Nuevo Norte». Según Moreno, «un proyecto en el que una empresa privada –Crea Madrid Nuevo Norte-, propiedad 75% de BBVA, 15% de Merlin Properties y 10% de la propia Constructora San José, se está desarrollando, con el apoyo de la Comunidad y el Ayuntamiento de Madrid, y de Adif».
La entidad pública empresarial adscrita al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) es el principal propietario de los terrenos donde se construirá el nuevo centro de negocios. El próximo noviembre, lo más seguro es que Adif transfiera la parte del suelo que posee a Crea MNN, según avanza el profesional.
En este último episodio, José Luis Moreno analiza cómo serán los planes urbanísticos y las obras concretas de MNN; aporta cifras de inversión (pública y privada y nacional y extranjera) y avanza cuáles serán las nuevas construcciones en la zona. Además, Moreno cuenta cómo ha sido el proceso judicial del proyecto, que hace poco recibió el okay definitivo del TSJM.
Cifras de Madrid Nuevo Norte: inversión general y número de actuaciones
El sector público recibirá el triple de lo invertido en el proceso de construcción y promoción de MNN, uno de los proyectos más ambiciosos de la Comunidad de Madrid. Según fuentes oficiales, los 17.000 millones de euros que se destinarán a esta promoción inmobiliaria tendrán un impacto de 52.000 millones en los principales sectores de actividad durante los próximos 30 años. Los datos son de un estudio elaborado por el Instituto Complutense de Análisis Económico.
Además, MNN aportará 12.000 millones al PIB regional durante el transcurso de esta regeneración urbana, según el Instituto de Predicción Económica R.L. Klein. En total, las obras se traducirán en 350.000 puestos de empleo; 10.500 viviendas de obra nueva, de las cuales hasta un 38% contará con algún tipo de protección; 400.000 m2 de zonas verdes y un millón y medio de m2 de oficinas prime.
Alquiler asequible en Madrid Nuevo Norte
En términos de vivienda en alquiler asequible, el Ayuntamiento de Madrid, a través de la Empresa Municipal de Vivienda, tendrá que construir del orden de 2.000 viviendas nuevas. A su vez, el sector privado cederá una cantidad similar, otras 2.000, que vienen de los aprovechamientos de la parte de oficinas, explica Moreno. «Cuando hay un desarrollo, el 10% de lo que se construye -o bien en dinero o bien en materia- se le da al Ayuntamiento de Madrid, que pasará a gestionar 4.000 viviendas de alquiler asequible«.
En esta zona, se potenciarán perfiles de familias jóvenes que puedan acceder a esta vivienda, añade el directivo. Hasta el momento, son 10 las inmobiliarias que han ido comprando metros cuadrados en MNN para desarrollar esta oferta tan necesaria en la capital.
Evolución de Madrid Nuevo Norte en los últimos años
El mismo mes de marzo que comenzó la crisis del coronavirus, tuvo lugar la aprobación provisional definitiva que la comunidad autonómica había hecho del plan parcial urbanístico, que había sido aprobado por unanimidad el Ayuntamiento de la capital.
«El Tribunal Superior de Justicia de Madrid, el 14 de febrero pasado falló en contra de los 9 recursos -de abril de 2020- a la aprobación provisional». Tres años después, «el TSJM nos da la razón», resume Moreno. En este último episodio, el experto incluso lee partes de la propia sentencia, que determina que «el procedimiento ha sido el adecuado» y que «el objetivo fundamental -que se mejoren las infraestructuras públicas- se produce».
Estas 9 sentencias -cuyos gastos la Comunidad cargó a los 9 recurrentes- aportan dos claves muy importantes para el futuro del urbanismo. Por una parte, el texto dice que «es conveniente y es adecuado que el sector público y el sector privado concierten los cambios en el urbanismo». Moreno opina que una operación de transformación tan grande como esta requiere de que equipos de ambos lados piensen cómo tiene que ser la ciudad del futuro. «Eso no es un desvío de poder, sino inteligencia«, aclara.
En segundo lugar, «el nuevo suelo que sale de esa losa que cubre las vías del tren, la infraestructura ferroviaria, es inscribible«. ¿Qué tiene esto de positivo? Que «a la hora de computar aprovechamientos, te va a permitir generar recursos de suelo para poder hacer un desarrollo sostenible, desde el punto de vista financiero«, argumenta Moreno.
En definitiva, «cualquier ciudad de España, cubriendo las vías de tren que muchas veces separan las ciudades en dos partes, van a poder acometer acciones de regeneración urbana como lo está haciendo MNN».
Sostenibilidad: uno de los pilares del nuevo distrito financiero de la capital
«MNN es un referente en sostenibilidad«, según Moreno. El proyecto es el primer proyecto europeo de diseño urbano en obtener la precertificación LEED y la certificación Breeam. «Esto nos obliga -entre otras muchas cosas- a tener todos los planes -Diseño Urbano, Energía, Drenajes para el agua, Economía Circular, Accesibilidad, Logística y Movilidad- alineados con los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS).
Si el proceso de construcción de MNN es sostenible en su planeamiento, ¿por qué se quejó el colectivo ecologista en 2020? Moreno hace retrospectiva: «Si uno recuerda Madrid cuando empezamos a cubrir la M-30, hubo incluso denuncias ante la Unión Europea. Donde los vecinos se asomaban a la terraza y veían coches atascados, hoy ven Madrid Río«.
Y esta misma empresa que llevó a cabo aquellas obras de Madrid Río es la empresa adjudicataria de la cubrición de las vías del tren, donde se generan una losa de 175.000 m2 y un parque de 160.000 m2. «Generar zonas verdes donde ahora mismo hay vías y, en algunos casos, vertederos, coches abandonados o zonas abandonadas, es el mejor ecologismo que le podemos dejar a nuestros hijos», detalla el experto.
El plan de regeneración urbana cuenta con un proceso de indicadores de ODS que garantiza que este desarrollo va a ser «ejemplar» a nivel europeo. Un ministro finlandés visitó la capital española y predijo que MNN sería «la primera smart city europea pospandemia», recuerda Moreno.
En este punto, el directivo aborda cómo será este «ámbito descarbonizado» en la gestión y aprovechamiento del agua o cómo funcionará el reciclaje del material en el futuro centro de economía circular.
Futuro de Madrid Nuevo Norte: innolab, metaverso y el resto de proyectos
Ahora mismo, su equipo trabaja con distintos gobiernos del norte de Europa: el primero fue Dinamarca, y continúan la lista Finlandia, Noruega, Irlanda, Francia, Suiza y Alemania. «Las principales embajadas nos están aportando talento y empresas referentes para poder hacer lo mejor en MNN». De hecho, junto con empresas constructoras, consultoras y la Fundación Metrópoli, el proyecto se ha configurado como el Innovation Lab, un laboratorio urbano de innovación.
El desarrollo, basado en tecnología BIM (3D), permite el trabajo simultaneo del «gemelo digital del ámbito«, indica Moreno. «Este, a su vez, podría generar un metaverso de MNN«. Así que pronto cualquier persona podrá pasear digitalmente por el nuevo barrio madrileño antes de que exista próximamente. Es otro de los objetivos planteados por Crea MNN.
El pasado jueves, también Adif dio un paso adelante con la presentación de la nueva estación de Chamartín, el nuevo referente en movilidad sostenible de la capital. La visión es en conjunto y a futuro. Crea MNN calcula que hacia 2027 estará construido o en marcha aproximadamente el 40% de Madrid Nuevo Norte. Hacia 2035, casi el 70-75% estará terminado. «Terminado del todo seguramente nos lleve 20-22 años más».
