José Covas, es director general de Aura REE Portugal, compañía española de asesoramiento independiente basado en datos inmobiliarios con sedes en Madrid, Lisboa, Milan, Atenas y Lima, y presidente de RICS Portugal. Con años de experiencia en el Real Estate, Covas analiza para Brainsre.news la situación del mercado inmobiliario en Portugal y cómo la llegada de nuevas empresas tecnológicas al país puede disparar su posicionamiento internacional.
Pregunta: ¿Cómo es el mercado portugués?
Jose Covas: El mercado inmobiliario portugués ha evolucionado muchísimo en los últimos 10-15 años. Creo que la crisis subprime ha sido buena, al final de todo, para el inmobiliario portugués. Antes era un mercado nacional, con inversores y promotores locales, y desde hace siete años se ha abierto muchísimo a la inversión internacional. Esto ha cambiado mucho los players que están ahí. Esto no solo en residencial, aunque aquí muchísimo más por cosas como la Golden Visa. Los visados oro permiten invertir en Portugal si eres de fuera de la Unión Europea y conseguir el pasaporte para poder estar en el país. Esto ha traído numerosas inversiones de China, Turquía, Brasil o África. También, ha sido muy importante para traer mucha inversión internacional, pero incluso de grandes promotores e inversores. No solo para hacer mucha promoción, sino para la inversión en oficinas o centros comerciales.
«La crisis subprime ha sido buena para abrir Portugal a la inversión internacional»
La logística cuenta con mucha demanda, pero ya venía de antes de la pandemia. Muchos inversores buscan logística porque la ubicación de Portugal es muy importante, por su acceso por mar y por sus conexiones.
En oficinas, muchos bancos y empresas internacionales se movieron a Portugal. Por ejemplo, BNP Paribas ha invertido mucho en oficinas en el país y ha colocado muchos de sus servicios internacionales en Lisboa porque los portugueses hablan muy bien inglés, algunos francés. En definitiva, mucha facilidad con las lenguas internacionales, que se suma salarios bajos.
Los hoteles, como España, es un destino turístico muy potente y ha venido mucha inversión internacional. Algunas marcas sin activos aquí empezaron a abrir, aunque siguen influenciados por la pandemia.
Durante casi diez años, en residencial, no se ha construido casi nada y en los últimos dos y tres años está saliendo mucho al mercado concentrado en el centro de las ciudades de Lisboa y Oporto.
El mercado portugués es muy distinto al de la crisis de 2008, mucho más profesional y con presencia internacional.
P: ¿Cuáles son sus diferencias con el mercado español o con el de otros países del sur de Europa?
JC: La principal diferencia es el riesgo. Portugal es un país bastante tranquilo en global, uno de los más seguros del mundo. Esto trae bastantes garantías a los inversores. Por el contrario, los tribunales no funcionan muy bien, es un país muy burocrático como España; pero es tranquilo y no ha tenido tantos cambios como España. Los inversores comparan Lisboa con Madrid o París, donde las rentabilidades están muy bajas. Entonces, invierten en Portugal que es un país controlado. La economía de Portugal también ha mejorado mucho desde 2008. Las rentabilidades son mucho mejores para riesgos muy parecidos.
«Los inversores comparan lisboa con madrid e invierten aquí porque es un país controlado»
Otra cosa que los atrae, es la capacidad de crecimiento del país. Con el tema turístico, con el tema legal y político; los inversores detectan una gran oportunidad de desarrollo del mercado a futuro.
La fiscalidad con sus incentivos fiscales y tributarios, como comprar una casa siendo de otro país europeo.
P: ¿Qué perspectivas de crecimiento tiene en los próximos años?
JC: Siempre es muy difícil mirar al futuro porque siempre puede venir una pandemia como esta, pero el riesgo de mercado siempre existe. Todo lo que nosotros miramos es el histórico de mercado y hablamos con inversores, promotores y el gobierno para conocer qué están haciendo. Ellos siguen bastante positivos, incluso en este tiempo convulso.
Yo diría que es natural que durante un par de años haya un ajuste en los precios del residencial, pero será muy poquito. Se sigue vendiendo bastante hasta ahora, casi sin ninguna corrección. El mercado de la vivienda crecerá un 5%-10%, dependiendo de la zona, con una subida en los precios. En el caso del centro de Lisboa, no lo creo porque estaba influenciado por una alta demanda. Ya en 2022 podemos volver al crecimiento y en 2023 afianzarlo. Hay muchas cosas de calidad y sigue habiendo mucha demanda.
Están saliendo a mercado muchas plataformas logísticas en Lisboa y los precios están altos. También, la logística de última milla se ve beneficiado de players como Amazon que quiere hacer entregas en un par de horas. Hay cosas muy pequeñas en Lisboa, Oporto o Coímbra que están saliendo al mercado. Su crecimiento estimado sobrepasará las dos cifras.
Oficinas sigue con demanda y no va a haber muchos cambios. Están saliendo a mercado algunos edificios de mucha calidad. El crecimiento será del 2%-3% al año, en inversión y rentas.
Los hoteles están destrozados, cerrados o con ocupaciones bajas, pero la calidad de los activos, sus ubicaciones y la gestión es muy buena. La gente que maneja y gestiona hoteles está pensando mucho cómo mejorar los servicios. Algunos están mezclando con el concepto de oficinas. Está cambiando la fórmula. Después de todo esto, se quedarán más tranquilas. Lo malo, es que dependemos en exceso del mercado inglés y el turismo de Portugal quiere invertir en otro tipo de mercados para no depender de la decisión política de un país. Si yo tuviese que meter dinero en algún sitio sería aquí. Ahora están afectados en valor, pero su perspectiva a futuro es muy grande.
P: ¿Cómo se sitúa el rumbo macroeconómico del país?
JC: En Portugal pasa como en España. Al principio, con la constitución del nuevo Gobierno, los inversores estaban un poco preocupados de las políticas de izquierdas. Muchas veces, estos partidos, aplican medidas en contra de la economía. En mi opinión, esto no ha impactado.
Tenemos que cambiar algunas cosas, somos un país poco industrial. Durante los últimos 30 años, se han cerrado muchas fábricas, pero estamos invirtiendo. La primera, que es espectacular, la parte agrícola. Tenemos un montón de inversores extranjeros, especialmente belgas o de Francia, comprando grandes fincas en Portugal y en la parte industrial de la agricultura. En servicios, con todas las oportunidades que está creando el gobierno mucha gente está saliendo del turismo. El ejemplo que comentaba antes de BNP Paribas y otras empresas.
P: ¿Cómo está influenciando al mercado inmobiliario la llegada de empresas tecnológicas al país?
JC: En Portugal, hemos invertido mucho en infraestructuras, carreteras y conexiones a Internet. Es un país pequeño y es muy fácil llegar de un lugar a otro. Además, tenemos universidades muy buenas que no están solo en Lisboa y Oporto. Lo que está pasando es que muchas empresas ya buscan trabajadores en esas zonas. Esto no viene de ahora, Nokia tiene en Lisboa una plataforma potente de control de asuntos europeos, desde hace diez años. También vienen startups al país luso, con gente de Suecia, de Noruega, etc.
«Estamos creando un pequeño silicon valley en el país»
Esto va a tener muchísimo impacto sobre el mercado inmobiliario porque todos tienen que tener una casa, necesitan una oficina y algunas requieren logística. En el caso de otras empresas como Nokia o Amazon, vienen trabajadores de otros países unas semanas, lo cual repercute en los hoteles. Todo esto, en un clima agradable en fiscalidad y de lenguas. Yo diría que Portugal en diez años va a ser un país muy grande en Europa a nivel tecnológico. Estamos creando un pequeño Silicon Valley en el país.
