En España, la oferta de vivienda escasea, especialmente en mercados como la vivienda asequible. «El parque de vivienda pública en España es el quinto menor de toda la Unión Europea, contando con sólo 25 viviendas por cada 1.000 habitantes. La media europea es de 93 viviendas por cada 1.000 habitantes«, destaca Jaume Borràs, director de Negocio de Culmia. Es «evidente» que, desde hace años, el sector público ha dejado de impulsar el desarrollo de este tipo de vivienda, a la que han destinado alrededor del 0,2% del PIB, frente al 0,4% que de promedio destinan los países centrales de la UE, explica el directivo.
En estos momentos, «estando la producción de vivienda en España en niveles históricamente bajos con un descenso del 86% respecto al pico máximo de producción, la vivienda protegida representa menos del 10%». El fuerte desequilibrio entre producción y oferta de vivienda nueva, y la creación neta de hogares, son factores que incrementan la tensión en el mercado e impulsan el crecimiento de los precios, un «efecto» que «va absolutamente en contra de la asequibilidad».
Pregunta: ¿A qué llamamos vivienda asequible? ¿Es lo mismo que vivienda protegida?
Respuesta: Una vivienda se considera asequible si el esfuerzo a realizar por parte de la unidad familiar al acceder a la misma -medido como el porcentaje de los ingresos disponibles que se destinan a la vivienda-, no supera el 30%. Al mismo tiempo, el precio de la vivienda debe situarse al menos un 25% o un 30% por debajo de los precios del mercado en el que se ubica.
El concepto anterior es distinto del de vivienda protegida, si bien esta última resulta asequible en muchos mercados. La vivienda protegida se desarrolla siguiendo una normativa específica, que varía en función de la comunidad autónoma en la que se ubique, y que determina sus características técnicas, precio y condiciones de acceso.
P: ¿Cómo califica actualmente la vivienda asequible en España?
R: El parque de vivienda pública en España es el quinto menor de toda la Unión Europea, contando con sólo 25 viviendas por cada 1.000 habitantes. La media europea es de 93 viviendas por cada 1.000 habitantes. Es evidente que las Administraciones Públicas han dejado de impulsar desde hace años el desarrollo de este tipo de vivienda, a la que han destinado alrededor del 0,2% del PIB, frente al 0,4% que de promedio destinan los países centrales de la UE.
Y, estando la producción de vivienda en España en niveles históricamente bajos con un descenso del 86% respecto al pico máximo de producción, la vivienda protegida representa menos del 10%.
En la actualidad tenemos un fortísimo desequilibrio entre la producción y la oferta de vivienda nueva y la creación neta de hogares, lo que incrementa la tensión en el mercado e impulsa el crecimiento de los precios. El efecto va absolutamente en contra de la asequibilidad.
P: ¿La vivienda asequible la construye el sector público, el sector privado o ambos?
R: En los últimos años la vivienda asequible, en su fórmula de vivienda protegida, se ha desarrollado mayormente por parte de la iniciativa privada. Esta representa el 80% de la vivienda protegida desarrollada, correspondiendo sólo el resto a las distintas Administraciones Públicas.
Estos últimos años se ha empezado a desarrollar vivienda asequible, tanto protegida como libre, bajo fórmulas de colaboración público-privada. La Administración aporta el suelo. El sector privado sus capacidades.
Pero la realidad actual es que el desarrollo de vivienda asequible es extremadamente complejo, por la escasez y el coste del suelo y por el nivel elevado de los costes de producción de la vivienda, tanto de construcción como los financieros y fiscales.
P: ¿Qué papel juega cada sector (púb./priv.) en este mercado?
R: Ambos sectores tienen un papel fundamental en el desarrollo de soluciones de vivienda asequible, tanto de alquiler como en venta. El sector privado puede aportar sus recursos económicos y sus capacidades técnicas, también su capacidad de endeudamiento. Las Administraciones Públicas deben aportar el suelo que tienen inmovilizado, especialmente los ayuntamientos, y procurar las reglas que permitan o favorezcan la promoción de vivienda nueva a precio asequible.
P: ¿Cuánta vivienda asequible necesitaría España para cumplir con las necesidades actuales?
R: Atendiendo a la situación actual y a las proyecciones demográficas, estimamos que sería necesario desarrollar aproximadamente 750.000 nuevas viviendas de alquiler asequible en los próximos 20 años. Se trata por tanto de un desafío mayúsculo al que sólo se puede hacer frente a través de la colaboración entre el sector privado y el sector público.
La cifra anterior de viviendas exigiría invertir 110.000 millones de euros, el 75% de los cuales podrían ser aportados por el sector privado (promotores inmobiliarios, fondos de inversión y entidades financieras) y el 25% restante por parte del Sector Público en modo de subvenciones a la construcción y financiación subsidiada.
Las comunidades autónomas en las que la necesidad es mayor son Cataluña, Madrid, Andalucía y la Comunidad Valenciana. Estas cuatro regiones concentran más del 60% de la necesidad.
P: ¿Por qué España no cuenta con la vivienda asequible que necesita?
R: Porque históricamente la vivienda protegida se ha desarrollado para venta y no para alquiler, y esta, una vez ha finalizado el periodo de su protección, ha pasado al mercado de la vivienda libre.
En adición, en los últimos 10 años se ha dejado de desarrollar vivienda protegida en volúmenes significativos, actividad que la Administración ha dejado además casi totalmente en manos de la iniciativa privada.
Y ahora nos encontramos con una gran escasez de suelo, porque no se ha invertido en el desarrollo del mismo y se han agotado las bolsas de suelo que quedaron en la última crisis. A ello hay que sumarle el encarecimiento de los costes de construcción y de la financiación, y la desaparición de las políticas públicas de vivienda.
El suelo disponible y las capacidades de desarrollo que el sector promotor y constructor tienen actualmente instaladas no permiten producir la vivienda que el déficit acumulado y la presión demográfica demandan, y todo ello dificulta el desarrollo de vivienda asequible.
P: ¿Qué se puede hacer ahora para garantizar en el futuro la cantidad que sea necesaria de vivienda asequible?
R: En primer lugar hay que poner en marcha un plan de choque dotado de los recursos necesarios, tal y como exige la gestión de cualquier crisis. Y una vez estabilizada la situación habría que desarrollar políticas de vivienda y suelo de consenso y sostenidas en el tiempo, con la suficiente dotación presupuestaria.
Hay que poner a disposición de proyectos de vivienda asequible el suelo que está en manos de las administraciones, mayoritariamente locales, y establecer fórmulas de colaboración público-privada que favorezcan la entrada del capital privado. Manteniendo la administración la titularidad del suelo y su capacidad de supervisión y control.
Ya tenemos buenos ejemplos de éxito de estas fórmulas, como son el Plan Vive de la Comunidad de Madrid, los planes de vivienda asequible de Ayuntamientos como el de Madrid o Málaga, y proyectos como el de la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo de la Generalitat Valenciana y del Institut Català del Sòl de la Generalitat de Catalunya.
P: La marca es adjudicataria del Plan VIVE de la CAM, el Plan de Alquiler Asequible del Ayuntamiento de Madrid y en el plan de vivienda asequible de la Comunitat Valenciana. ¿Cómo ha logrado cerrar operaciones tan importantes?
R: En Culmia, decidimos apostar por la vivienda asequible de alquiler hace ya varios años, pudiendo ser pioneros en el desarrollo de este tipo de vivienda y definiéndola como una línea estratégica de la compañía. A partir de ahí, nos rodeamos de colaboradores y proveedores de primerísimo nivel que nos han ayudado a analizar las claves del negocio con el máximo detalle, y a optimizar todas las piezas del puzle. Hemos desarrollado proyectos altamente eficientes, apostado por la implementación de la industrialización en la construcción y planteado una gestión eficiente de las viviendas una vez acabadas.
Ello nos ha permitido, junto a una capacidad de modelización sofisticada y teniendo acceso al capital y a la financiación adecuados, presentar propuestas muy competitivas y atractivas a los diferentes concursos a los que hemos acudido. Nos hemos consolidado ya como un actor clave en este negocio y, añadiendo las más de 400 viviendas que tenemos previsto desarrollar en Esplugues de Llobregat sobre suelo del Incasòl, participamos activamente en el desarrollo de ya más de 4.000 viviendas asequibles de alquiler.
P: ¿Qué virtud destacaría de cada uno de estos planes, por parte de estas tres administraciones públicas?
R: Cada uno de estos proyectos tiene características distintas. Del Plan Vive de la CAM destacaría su carácter pionero, se ha convertido rápidamente en un referente para muchos de los planes posteriores, así como su impacto por el elevado número de viviendas que supone desarrollar en un corto periodo de tiempo. Es un proyecto muy exigente con el producto a desarrollar, disponiendo la mayoría de las promociones de servicios comunitarios como gimnasio, piscina, jardín, zona de juegos para niños, coworking y servicio de conserjería.
El proyecto del Ayuntamiento de Madrid es muy singular por plantear el desarrollo de vivienda de alquiler asequible sobre suelo libre, limitándose los precios de alquiler en función del mercado y las rentas medias disponibles en cada uno de los barrios en los que se ubican las parcelas. Pretende ofrecer vivienda nueva cuyo precio se sitúe a medio camino entre el de la vivienda protegida y el mercado libre.
De la Generalitat Valenciana destacaría su esfuerzo por desarrollar un gran volumen de viviendas, y además distribuidas en muchos municipios. Y lo hace aprovechando tanto suelo protegido como suelo libre y deja en manos del adjudicatario la libertad necesaria para una gestión eficiente de la demanda. En este caso, se trata de un proyecto que incorpora ayudas de los fondos europeos Next Generation.
Todos estos planes son casos de éxito porque han definido un marco que posibilita la entrada del capital privado, absolutamente necesario para abordar una crisis de la magnitud de la que afrontamos.
P: ¿Y qué áreas a mejorar señalaría en cada proyecto? ¿Cree que se retroalimentan y aprenden unos planes de otros?
R: Todavía hay administraciones públicas que pretenden innovar al lanzar sus propios proyectos. Lo que ahora corresponde es tratar de copiar y mejorar los ejemplos que ya funcionan.
Para el éxito de los proyectos, el promotor debe poder adaptar el producto a desarrollar a la demanda real y sus capacidades. La demanda es mayoritariamente menor de 35 años y las unidades de convivencia suelen ser de sólo 1 o 2 personas, con pocos niños, por lo que en general se busca viviendas de uno y dos dormitorios con una plaza de garaje como máximo y sin servicios comunitarios excesivos que encarezcan los gastos de comunidad. No tendría sentido que los pliegos exijan el desarrollo de vivienda que no se ajuste en general a estas características.
Es también fundamental que los pliegos permitan que el gestor pueda gestionar la demanda de una manera ágil, con los tiempos de respuesta cortos que son necesarios ante la demanda de vivienda de alquiler. No tiene sentido tener que gestionar listados de interesados con inscripciones de 3 años de antigüedad.
P: En estos momentos, Culmia está promoviendo cerca de 4.000 viviendas en este régimen. ¿Cuántas viviendas son suelo, están en construcción y han sido entregadas?
R: Las 1.763 viviendas del lote 3 del Plan Vive de la CAM están acabadas y en explotación. Las últimas viviendas se han puesto en servicio en el mes de diciembre de 2024. Contamos con viviendas en Alcorcón, Tres Cantos, Alcalá de Henares, Getafe y San Sebastián de los Reyes.
Por su lado, las 1.137 viviendas del Plan VIVE II, ubicadas en Boadilla del Monte, Pinto y Colmenar Viejo, están en construcción y con previsión de entrar en explotación a partir de 2026.
Las casi 900 viviendas que forman los Lotes 1 y 5 del plan de vivienda de alquiler asequible del Ayuntamiento de Madrid están en fase de construcción, con distintos grados de avance. Entrarán en explotación entre el primer y el segundo trimestre del año que viene.
Fuera de la Comunidad de Madrid, las 221 viviendas que estamos desarrollando en colaboración con la Generalitat Valenciana en Valencia y Benidorm están en fase de tramitación de la licencia de obras, mientras que las 402 viviendas a desarrollar en Esplugues de Llobregat se encuentran aún en fase de proyecto. En estos tres casos, estimamos poder iniciar las obras antes del fin de 2025.
P: ¿Cómo son estas viviendas?
R: En todas las promociones se ha priorizado el producto de uno y dos dormitorios, aunque en alguna promoción el porcentaje de vivienda de tres dormitorios alcanza el 20%. La superficie útil de las viviendas varía en cada edificio, si bien en términos medios podríamos hablar de 45 m2 útiles para las viviendas de un dormitorio, 55 m2 útiles para las de dos y 65 m2 útiles para las de tres. Todas las promociones incluyen viviendas adaptadas para personas con discapacidad. Y se ha previsto que todas las viviendas dispongan de un trastero y una plaza de garaje como mínimo.
En cuanto a los acabados, las viviendas están realizadas con materiales de gran calidad y fácil mantenimiento y reposición, de primeras marcas tanto españolas como internacionales. Las viviendas están equipadas con armarios y electrodomésticos, y todas ellas tienen terraza. Son viviendas que destacan por ser eficientes y sostenibles, contando con instalaciones centralizadas de aerotermia para la producción de agua caliente sanitaria, calefacción y aire acondicionado. Y los consumos en las viviendas están monitorizados, para el conocimiento de los inquilinos.
En las promociones se han colocado también instalaciones fotovoltaicas para la producción de energía eléctrica, que se destina al consumo comunitario.
Y todas las promociones obtendrán la calificación energética AA y se certificarán con el sello BREEAM de sostenibilidad.
P: ¿Cuentan con zonas comunes estas promociones?
R: Todas las promociones disponen de zonas comunitarias, aunque los servicios ofertados dependen de cada promoción.
Las promociones del Plan Vive disponen, por ejemplo, de servicio de conserjería. La mayoría de los complejos residenciales incorporan zonas verdes con piscina y salas de uso comunitario que permiten incluso teletrabajar. En algunos casos se ha previsto la existencia de gimnasio y pistas polideportivas, y zona de juegos infantiles. Adicionalmente las promociones cuentan con estacionamientos para bicicletas.
P: ¿Qué papel juega la sostenibilidad en la vivienda asequible?
R: Hoy en día la sostenibilidad juega un papel central en el desarrollo de cualquier tipo de vivienda. Y la vivienda asequible no es una excepción. Una de las componentes de la sostenibilidad, la eficiencia energética, es seguramente más importante en la vivienda asequible en la que acotar al máximo los consumos energéticos es clave.
Para el desarrollo del 100% de las viviendas del Plan Vive y del 40% de las viviendas del proyecto del Ayuntamiento de Madrid hemos adoptado un sistema de construcción industrializado, AvitA, que nos permite alcanzar estándares de sostenibilidad altísimos tal y como nos certifica el sello BREEAM Excelente que hemos obtenido y obtendremos en la mayoría de las promociones.
P: Actualmente, ¿cómo califica Culmia la reflexión sobre la vivienda en nuestro país?
R: –
P: ¿Qué papel juega la salubridad en la vivienda asequible?
R: –
