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Invertir en vivienda en el barrio de Moscardó, Madrid

El barrio de Moscardó en Madrid se encuentra actualmente en máximos históricos con unos precios medios de venta de 2.417 €/m2.

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  • Precios de venta y alquiler de viviendas en máximos históricos.
  • Alto porcentaje de población migrante.
  • Tasa de impago elevada en la mayor parte de sus secciones censales.
  • Los asequibles precios de compra y los disparados precios de alquiler (un 19% más que en 2018) pueden ofrecer buenas rentabilidades.

El barrio de Moscardó tiene sus orígenes en la antigua colonia «Salud y Ahorro», un proyecto urbanístico creado en 1929 y ejecutado en los años 30. La construcción de centenares de viviendas se hizo bajo el Proyecto de «Casas Ultrabaratas», que pretendía dar posibilidades de vivienda a familias de menores ingresos.

Está considerado como el primer proyecto de vivienda pública en Madrid, donde se podía alquilar y no era necesario ser propietario de la vivienda. Está formado por edificios de tres plantas con apartamentos de 40-50 metros cuadrados, que podrían ser pagados en cuotas de entre 40 y 50 pesetas por sus inquilinos.​ En los años 40 cambió su nombre original por Moscardó, en alusión al militar José Moscardó.

Moscardó está formado por 26.563 habitantes. La edad media de la población es de 43,8 años, siendo 44,2 la media de la ciudad de Madrid. Por su parte, el porcentaje de extranjeros residentes en el barrio asciende a un 29,7%.

En cuanto a las comunicaciones, el barrio cuenta con la estación de metro de Usera (L6) y Plaza Elíptica (L6 y L11). Tiene buenas conexiones de autobús a través de las líneas: 6 (Jacinto Benavente – Orcasitas), 18 (Plaza Mayor-Villaverde Cruce), 22 (Legazpi- Villaverde Alto), 23 (Plaza Mayor- Villaverde Cruce), 47 (Atocha-Carabanchel Alto), 55 (Atocha- Batán), 59 (Estación de Atocha- San Cristóbal), 60 (Plaza de la Cebada-Orcasitas), 76 (Plaza Beata- Villaverde Alto), 78 (Embajadores-San Fermín), 79 (Legazpi-Villaverde Alto), 81 (Oporto- Hospital 12 de Octubre), 85 (Estación de Atocha-Butarque), 86 (Estación de Atocha-Villaverde Alto), 116 (Embajadores-Villaverde Cruce), 123 (Legazpi-Villaverde Bajo), 155 (Plaza Elíptica-Aluche), 247 (Atocha-Colonia San José Obrero).

Moscardó cierra el análisis que hemos realizado sobre los barrios de Usera donde más se han disparado los precios de alquiler en los últimos doce meses. Junto con el barrio de Moscardó donde los precios han subido un 10,5%, encontramos los barrios de Pradolongo cuya subida asciende hasta el 29,84%, le sigue Zofío (21%), Orcasitas (19,9%) y Almendrales (17,98%).

Barrio formado por un anticuado parque de viviendas

El grueso de viviendas que componen el barrio fue levantado entre los años 30 y 60, aunque también se registró actividad en los 70 con un pico en el año 17976. A partir de esa fecha, se han levantado pocas construcciones nuevas, siendo a día de hoy prácticamente inexistente la obra nueva que podemos encontrar en la zona.

Añadir que en el año 1982 se realizó una restauración general del barrio, un proyecto conjunto del diseñador Alberto Corazón y de Juan José. En esta oportunidad se instalaron 14 relojes de sol en las fachadas de los edificios de la Colonia Moscardó. En el año 2019, se llevó a cabo la rehabilitación de una de las plazas más icónicas, la Plaza Francisco Ruano, conocida también como «Plaza Romana». La obra fue paralizada por problemas de planificación y retomada meses después durante la siguiente legislatura municipal, que finalmente inauguró el lugar en 2020.

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La edad media de la población del barrio de Moscardó varía entre los 38,4 y los 49,3 años, siendo la media del distrito de Usera de 41,9 años.

El barrio tiene una tasa de impago elevada en la mayor parte de sus secciones censales con excepción de la parte este de Moscardó donde es media (calle de San Armengol) o baja (Plaza Río 2, Calle de San Graciano). También es elevada en prácticamente todas las zonas colindantes del barrio, con excepción de la zona de Entrevías y Avenida de Córdoba donde el riesgo es más bajo.

Respecto a la okupación, el barrio presenta tasas muy bajas en la mayor parte de sus secciones censales y tasas bajas en la parte sur. Además, observando los datos que nos ofrece la plataforma de datos brainsre vemos como la mayor parte de las zonas limítrofes de Moscardó no presentan una alta tasa de okupación, exceptuando algunas secciones censales colindantes con Zofío, Pradolongo y Almendrales que presentan un riesgo medio.

Precios de venta en máximo históricos

El barrio de Moscardó se encuentra actualmente en máximos históricos con unos precios medios de venta de 2.417 €/m2. Durante los últimos doce meses los precios han crecido un 13,12%, mientras que en en tasa intertrimestral lo han hecho un 3,4%.

La crisis del Covid-19 si que tuvo consecuencias en la baja de precios del barrio, pero desde el segundo trimestre del pasado 2021,

evolucin de mercado 6

El 71% de la oferta de vivienda en Almendrales está destinada a la venta, estando el 86% de los inmuebles en venta en mano de profesionales. Los APIs más destacados en el barrio si tenemos en cuenta el número de unidades en venta son Tecnocasa, La Agencia Agency, Bafre Inmobiliaria y Redpiso.

La mayor parte de la oferta la aglutinan los pisos de dos y tres habitaciones con un 81,2% del total, destacando los de tres dormitorios cuyo porcentaje asciende a más de un 41%.

Según podemos observar en la distribución del barrio, la mayor parte de las construcciones tienen su origen entre los años 50 y 70. Las construcciones más antiguas se sitúan en el centro del barrio, todas construidas hasta los 50, mientras que el resto de barrio se entremezcla con edificaciones de diferentes años.

Los precios medios de alquiler en máximos históricos

Como hemos ido analizando a lo largo de las últimas semanas, el distrito madrileño de Usera destaca por el despunte tan alto que ha registrado en los precios de alquiler de los distintos barrios que lo componen.

Por su parte, Moscardó, cuyo precio medio de alquiler se encuentra actualmente en máximos históricos a 13,1 euros por metro cuadrado al mes, ha registrado un incremento de precios de 10,5% en los últimos doce meses.

En cuanto a los precios mensuales se encuentran rozando el máximo histórico con una media de 879 euros al mes, además, la tendencia parece mostrar que los precios van a seguir subiendo.

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Los tiempos de publicación o time to rent (tiempo medido en meses que pasa una vivienda en el mercado hasta que encuentra un inquilino) siguen disparados tras la pandemia, algo que es la tónica general en todo Madrid. Actualmente, en Moscardó se tarda 2,4 meses en alquilar una vivienda, mientras que la media madrileña asciende a 2,8 meses. Destaca la parte del barrio ubicada entre la calle de Dolores Sopeña y calle de las Escuelas, donde la media que tarda en alquilarse una vivienda en inferior a un mes.

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Un barrio con precios de compra y alquiler de vivienda asequibles

tabla resumen moscardo

Si tenemos en cuenta que el precio medio para comprar una casa en el municipio de Madrid asciende a 544.400 euros, podemos determinar que Moscardó es un barrio asequible en términos de adquisición de vivienda.

Los pisos de uno y dos dormitorios son los más atractivos por sus bajos precios de compra entre los 129.000 y los 159.600 euros y las buenas rentabilidades brutas que pueden alcanzar, rozando el 7% para el caso de las viviendas de un dormitorio. La opción menos atractiva serían los pisos de cuatro habitaciones dado que el precio medio de alquiler es similar al resto de opciones, mientras que el desembolso que hay que realizar para adquirirlo es mayor.

La estrategia inversora podría ser buscar producto de segunda mano para una posible operación de house flipping (comprar, reformar y vender con plusvalía) o una compra para reformar y alquilar a posteriori.

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