El mercado de activos sociosanitarios registró un volumen de inversión en España durante el pasado año de 417 millones de euros. De este volumen, 280 millones correspondieron a transacciones de residencias de ancianos, una tipología de activos que había cobrado mucha fuerza en los últimos años, debido al envejecimiento de la población española y sus previsiones. Sin embargo, penalizó la crisis del Covid, con una caída del 37% con respecto al ejercicio prepandemia.
Ahora, en 2021, se «está recuperando dinamismo tras el parón en las inversiones de 2020», explican desde JLL que se estiman que el volumen de inversión alcance los 600 millones de euros en 2021.
Entre las operaciones de los últimos meses de M&A destaca la compra de Colisee, uno de los mayores operadores europeos, por parte del fondo de inversión EQT.
Demanda
Desde JLL que recuerdan en su Informe de Residencias de mayores que en 2035 habrán en España 12,8 millones de personas mayores de 65 años, un 38% más respecto a 2020, incrementándose además la esperanza de vida hasta los 87. Unos datos que necesariamente auguran un incremento en la demanda de estos activos.
Por zonas, Andalucía, Cataluña, Madrid, Valencia y Galicia son las comunidades que concentran el mayor volumen de personas de 65 años o más en la actualidad. Y, de cara al futuro, (2020-2032) destaca Murcia –con un incremento previsto del 52%–, así como Andalucía, Madrid y Valencia, con incrementos que se sitúan entre un 40% y un 50%. En cambio, en otras regiones como País Vasco o Cataluña, se prevé un menor crecimiento, entre el 30 y 35%. Destacan asimismo las islas, con incrementos previstos del 64% y 56% para Canarias y Baleares, respectivamente.
Aumento de plazas
Actualmente, según las estimaciones de JLL, el mercado español cuenta con 382.000 plazas repartidas en 5.500 residencias, de las cuales el 60% son privadas. Se estima que en 2021 se terminen unas 60 añadiendo unas 7.800 nuevas plazas al stock actual. Los operadores e inversores en este segmento están desarrollando nuevos proyectos para los próximos años y se estima para 2024 un stock de residencias que supere las 5.600 unidades y alcance las 407.000 plazas.
En cuanto al tamaño de las residencias, los centros de más de 100 plazas solo un 23% del total. Tipología de activo que interesa a los inversores e inversores, ya a partir del cual se consiguen las rentabilidades más atractivas.
Según JLL, la tasa de cobertura (el número de plazas en el mercado dividido entre la población mayor a 64 años) del mercado español se sitúa en 4,15. Se trata de una de las más bajas de Europa, generando oportunidades. Se estima que en 2021 el déficit de la oferta se sitúe en 113.000 plazas, con previsiones de superar las 134.000 plazas en 2025.
Las comunidades autónomas que tienen mayor déficit de camas son Andalucía, Comunidad Valenciana, Galicia y las Islas Canarias. El ratio de cobertura de estas regiones se encuentra por debajo del promedio nacional, por lo que necesitarían, aproximadamente, una inversión de 77.000 camas en total para atender la demanda.
Rentabilidad de estos activos
La rentabilidad prime en residencias de mayores en España se sitúa en un 4,75% en el segundo trimestre de 2021. Esto supone un descenso de 25 puntos básicos en la comparativa anual, motivado por el apetito inversor, y mostrando estabilidad respecto al trimestre anterior. Esta rentabilidad continúa siendo elevada comparada con otros países europeos y sectores inmobiliarios.
