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Íñigo Gutiérrez: «El comercial prime seguirá teniendo demanda pero nadie sabe qué pasará con el secundario»

El senior advisor de Catella prevé una revisión global de las rentas previas a la pandemia en los inmuebles retail, con caídas de más del 10% en activos secundarios.

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Íñigo Gutiérrez, senior advisor de Catella.

Con más de 25 años de acreditada experiencia en el negocio inmobiliario del retail, Íñigo Gutiérrez (Bilbao, 1968) es una de las voces más acreditadas de este sector en España que, junto al hotelero, es el más penalizado por la crisis generada por el coronavirus Covid-19.

Senior advisor en la consultora inmobiliaria Catella, Gutiérrez comenzó su actividad profesional en Cushman & Wakefield donde se encargó de los servicios de retail High Street de la compañía durante 5 años. En esta época cerró operaciones señaladas en el mercado para grandes marcas como la venta a Max Mara del edificio de Serrano, 38 y arrendamientos como Stradivarius en la Gran Vía, H&M en Preciados y Zara en Bilbao y Burgos. Entre 1995 y 2006, fue responsable de Expansión de diferentes marcas de Inditex, cerrando operaciones estratégicas para el gigante textil en España, adquiriendo inmuebles en la Gran Vía madrileña o en Puerta del Ángel en Barcelona.

A comienzos de 2015, se incorporó a Catella procedente de Nergosa, con el objetivo de asesorar a grandes inversores nacionales e internacionales en la adquisición y venta de propiedades en el sector de retail español.

  • PREGUNTA: Dos meses después del estadillo de la crisis del Covid-19 en España y tras el decreto del estado de alarma, ¿cuál es la situación del negocio inmobiliario retail en España?
  • RESPUESTA: La situación actual es de incertidumbre. En el sector retail, las empresas con capacidad para ello han volcado gran parte de su esfuerzo en el e-commerce. Tendremos que esperar para ver los resultados de este periodo. No obstante, el desafío principal para los próximos meses será el de volver a reconducir parte de ese consumo en la tienda física y, de esta forma, tratar así de volver a la senda de la onmicanalidad.
  • P: Desde hace unos días, comienzan a abrir algunos establecimientos comerciales, ¿en qué porcentaje se prevé que se reanude la actividad?
  • R: Tras casi dos meses de parón, son pocos los comercios que han podido abrir sus negocios. Las elevadas medidas de seguridad y prevención impuestas por las distintas administraciones han hecho que, por ahora, solo el 85% de los comercios permitido hayan podido abrir sus puertas. Es comprensible, ya que al esfuerzo económico que supone tener que cerrar durante tanto tiempo, hay que sumarle la inversión en medidas de seguridad. Los grandes pueden adaptarse, pero el pequeño comercio está sufriendo mucho.

Los propietarios han rebajado hasta un 30% las rentas

  • P: ¿Qué están haciendo los grandes propietarios? ¿qué ocurrirá con las medidas de condonación de alquileres cuando los inquilinos vuelvan a abrir pero el negocio no sea el mismo?
  • R: Tanto los grandes tenedores como los pequeños inversores están intentado llegar a acuerdos. Depende mucho de la situación individual de cada caso. Estamos viendo como algunos de ellos han condonado, aplazado o fraccionado las rentas de los meses que estarán cerrados sus negocios y como en algunos casos se han bonificado dichos alquileres a modo de escalados de rentas. Otros, por el contrario, han optado por rebajar el precio del alquiler entre un 20% a 30% mientras dure la desescalada.

En general, en todos los sectores se deberán revisar los periodos de absorción de espacios vacíos, analizar los contratos con vencimientos a corto plazo y replantear las proyecciones de crecimiento de rentas que se estuvieran considerando con anterioridad a la pandemia. Pero, como digo, cada caso es único y habría que analizarlos uno a uno.

Aún con este escenario, hay mucha liquidez en el mercado

  • P: ¿Qué pasará con la inversión retail? ¿seguirá habiendo operaciones en este primer semestre? ?se pararán las compras de inmuebles comerciales en todo 2020?
  • R: Pese a la falta de comparables, aún con este escenario, sabemos que sigue habiendo liquidez en el mercado. El producto prime sigue teniendo mucha demanda. Otra cosa es hablar de lo que va a pasar en las zonas secundarias… Nadie sabe qué pasará con esta tipología de activos con certeza, pero sin duda lo tendrán más complicado.

La caída de precios no será generalizada ya que las primeras líneas comerciales se verán menos perjudicadas con bajadas de rentas, creemos, no superiores al 10% una vez llegada la llamada “nueva normalidad”. Será diferente la situación en comercios ubicados en segundas líneas comerciales, donde sus propietarios aún no están seguros tan siquiera de poder abrir sus negocios, pudiendo haber caídas superiores de su precio de mercado previo a la pandemia.

Es lógico pensar que el retail español se verá más afectado que en Alemania

  • P: A nivel global, ¿el mercado inmobiliario retail en España se verá más, menos o igual de afectado que sus homólogos europeos?
  • R: Todo depende de la economía. Si España logra recuperar un ritmo económico adecuado rápidamente, la posibilidad de recuperar unas tasas de consumo normales y parecidas a nuestros homólogos europeos será mayor. Pero, lamentablemente, por ahora los indicadores macroeconómicos no auguran una recuperación rápida. Habrá que esperar.

Teniendo en cuenta esto, lo lógico es pensar que el mercado inmobiliario retail español se va a ver más afectado que, por ejemplo, el de Alemania. Lo mismo sucede con Francia e Italia que, lamentablemente, al igual que España también se han visto muy afectados por la pandemia del Covid-19.

En definitiva, el futuro del sector retail en nuestro país depende, entre otras cosas, de las medidas que se tomen partir de ahora para paliar lo máximo posible los efectos de la crisis económica que nos espera. Hay que volver a cambiar la palabra incertidumbre por confianza.

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