InicioResidencial¿Habrá crédit...
Iberia 650x250 2

¿Habrá crédito para la vivienda tras el coronavirus?

El negocio de la vivienda se enfrenta a un desafío añadido a la crisis económica y la disminución de las ventas: el más que probable endurecimiento del crédito tanto a promotores como particulares, para contrarrestar el crecimiento de la morosidad.

shutterstock 1735273385

El negocio de la vivienda se enfrenta a un desafío añadido a la crisis económica y la disminución de las ventas tras el Covid-19: el más que probable endurecimiento del crédito tanto a promotores como particulares, para contrarrestar el crecimiento de la morosidad.

A diferencia de lo ocurrido durante la expansión inmobiliaria anterior a la crisis iniciada en 2008, el período reciente de crecimiento del mercado residencial se caracteriza por un nivel reducido de la financiación con crédito. El nivel de crédito al sector de la construcción y promoción inmobiliaria es consistente, según el Banco de España, con los niveles relativamente bajos de actividad de inicio de viviendas.

Concretamente, el volumen de las nuevas operaciones de crédito se situó en 2019 en los 42.000 millones de euros, lo que representa menos de la mitad del importe registrado a principios de la primera década de este siglo y menos de la cuarta parte del máximo observado en 2007.

image 4

De hecho, el Banco de España señalaba en el último estudio disponible sobre el sector inmobiliario que este volumen ha sido «inferior al importe amortizado de deuda hipotecaria viva, y el saldo vivo de esta modalidad de crédito ha ido disminuyendo progresivamente». Con ello, el saldo de crédito destinado al sector de la construcción e inmobiliario se ha reducido con mayor intensidad, situándose a finales del año pasado en el 42% del PIB, 22 puntos básicos por debajo del nivel máximo de mediados de 2010.

Subida de la morosidad

Y aunque 2019 ya acusaba el enfriamiento del sector, la crisis que se avecina repercutirá en un mayor endurecimiento de los créditos. Aunque para Elizabeth Hernández, directora de la oficina de Barcelona de la consultora Barnes, «aún es pronto para saber la evolución de la economía en España», otros no dudan en asegurar que la banca «hoy está más ocupada en tramitar las líneas de credito ICO para refinanciar la salida de la crisis y las moratorias de pymes y ciudadanos, y en vigilar la evolución de la tasa de morosidad, que mide los créditos impagados sobre total de créditos concedidos, en los próximos trimestres, que es lo que determinará el cierre del grifo«.

Una morosidad que preocupa también en el organismo emisor. En la última comparecencia del gobernador, Pablo Hernández de Clos, el responsable de la entidad, quiso restar hierro a las previsiones al asegurar que aún es pronto para evaluar el alcance la crisis.

Pero su estadística estima que históricamente la tasa de morosidad sube un 0,7% por cada pérdida del 1% del PIB. Con una caída de la economía para este año próxima al 9,5%, -la del Gobierno,BDE y otros expertos-, la morosidad podría aumentar en hasta 6,6 puntos porcentuales. Este incremento supondría más que duplicar la actual tasa del 4,9% en las hipotecas. «Si efectivamente se verifica que la crisis tiene una naturaleza temporal, cabe esperar que este último componente de crédito sufra tasas de mora más moderadas», señaló De Cos en su comparecencia.

En la vivienda

Y aunque no hay pronunciamientos oficiales de los bancos sobre cómo financiar vivienda, «la venta de las promociones aún sin grúas, y las señalizadas se va a endurecer claramente, y podría empeorar si los ERTEs se materializan en más parados«, explica Mikel Echevarren, CEO de Colliers International. El directivo dibuja el peor escenario en caso de una caída salvaje del empleo, que es «volver al volumen de ventas de hace cuatro años, entre 50 y 60.000 viviendas, frente a las cerca de 200.000 que se habían alcanzado».

En cuanto al promotor, la situación sí empieza a enrarecerse: «aunque no se niegue el acceso, se está empezando a pedir a algunos promotores un 100% de ventas en la promoción a financiar«, señalan fuentes del sector.

Impacto en los jóvenes

Este endurecimiento castiga como siempre a los jóvenes, que ya de por sí lo tuvieron difícil en 2019, antes de la pandemia. Es más, el comportamiento menos expansivo del crédito para adquisición de vivienda en el ciclo más reciente, en opinión de los autores del informe del Banco de España, está relacionado con la menor adquisición de vivienda por parte de los jóvenes, que son quienes generalmente necesitan financiar un porcentaje más alto de la inversión en este tipo de activos, dado que no cuentan con un volumen elevado de ahorro.
En este sentido, en el ciclo más reciente parece haber aumentado la importancia relativa de las operaciones de compra de vivienda realizadas por inversores con menores necesidades de financiar sus adquisiciones con recurso al crédito.

Este sería el caso, por ejemplo,de aquellos inversores que, en el contexto de unos tipos de interés reducidos, deciden desplazar sus ahorros en forma de depósitos bancarios o de otros activos financieros hacia los activos inmobiliarios, en algunos casos atraídos por el aumento de la rentabilidad por alquiler.

Así, mientras que entre 2004 y 2006 el 91% de las adquisiciones de vivienda se financiaban con recurso al crédito, entre 2014 y 2019 ese porcentaje se redujo hasta el 67%. Además, dentro de las compras financiadas con préstamos, la proporción mediana que representaba el importe del préstamo en relación con el valor de adquisición de la vivienda se ha reducido entre esos dos períodos, desde niveles próximos al 100 % hasta el 80 %.

Iberia 650x250 2

B-Exclusives

Latest news

Iberia 300x600 1