Los diferentes segmentos del sector inmobiliario han respondido de manera dispar al impacto de Covid. Además, sus efectos se muestran de forma desigual atendiendo a su localización geográfica. En este sentido, los principales municipios de la zona norte de Madrid han registrado incrementos en el precio de la vivienda de alquiler. Pero, por otro lado, han sufrido ajustes en el precio de la vivienda en venta de segunda mano y nueva.
Alcalá de Henares, Alcobendas, Las Rozas, Pozuelo de Alarcón y Torrejón son las cinco localidades con mayor tirón inmobiliario de este área ubicada entre las autovías A6 a la A2. Se trata de ubicaciones con un nivel adquisitivo alto y con, en general, pisos de grandes dimensiones y unifamiliares.
Atendiendo a la renta media por hogar, Pozuelo de Alarcón se sitúa a la cabeza con un salario medio por unidad familiar de 83.812 euros al año. Por detrás está el municipio de Las Rozas con una renta media por hogar de 61.380 euros. Y en tercer lugar, Alcobendas con un salario medio por unidad familiar de 55.269. En otro escalafón, se ubican Alcalá de Henares y Torrejón de Ardoz, con rentas medias por hogar de 32.751 y 31.289 euros, respectivamente, según los datos de Brains RE.
¿Qué ha pasado con el mercado de la vivienda?
En concreto, Pozuelo de Alarcón ha sido el municipio que ha registrado un mayor incremento en el precio de las viviendas en régimen de arrendamiento en 2020. El importe medio ha crecido un 3,8% desde marzo hasta septiembre, al pasar de 10,5 euros el metro cuadrado al mes a los 10,9 euros, el precio más alto de los últimos cinco años, según los datos recopilados por la plataforma de big data inmobiliario Brains RE.
Por su parte, Alcalá de Henares y Torrejón de Ardoz han experimentado un crecimiento del 2,3% en el precio de las viviendas de alquiler. El primero anotó un precio medio de 8,5 euros el metro cuadrado al mes entre enero y marzo, importe que se ha elevado hasta los 8,7 euros el metro cuadrado en el tercer trimestre del año.
Mientras que el precio medio en Torrejón ha pasado de los 8,7 euros el metro cuadrado al mes en el primer trimestre hasta los 8,9 euros el metro cuadrado entre julio y septiembre.
En Las Rozas, también se ha registrado un aumento del precio de la vivienda en alquiler, por encima del 2%. Entre enero y marzo, el importe medio era de 9,6 euros el metro cuadrado al mes y en el tercer trimestre ha alcanzado los 9,8 €/m2 al mes.
Por el contrario, Alcobendas ha sido la única de estas cinco localidades que ha anotado un ajuste del precio medio del alquiler entre el escenario previo al estallido de la pandemia y el actual. Así, en el primer trimestre de 2020, el precio medio ascendía a 13,4 euros el metro cuadrado, cifra que descendió hasta los 13,1 euros el metro cuadrado al mes entre julio y septiembre.
En cuanto al mercado de alquiler, Alcobendas es el municipio con mayor porcentaje de vivienda en alquiler sobre el parque residencial total, con un 39%, seguido por Pozuelo de Alarcón, que cuenta con un 32%. Mientras que Las Rozas y Alcalá de Henares disponen de un 26% y Torrejón de Ardoz presenta el ratio más bajo de estas cinco ciudades, tan solo un 16%.
El precio de la vivienda nueva cae hasta un 6%
En cuanto a los activos residenciales en venta, Torrejón de Ardoz se ha alzado como el municipio donde más ha caído el precio de la vivienda de obra nueva: un 6,2%. El importe medio ascendía a 2.346 €/m2 entre enero y marzo y en el tercer trimestre del ejercicio ha bajado hasta los 2.201 €/m2. Pese a ello, «este trimestre recupera parte del terreno perdido en el segundo trimestre», ha explicado Antonio Ramudo, data scientist de Brains RE.
Asimismo, en el primer trimestre del año, el precio medio de la vivienda de segunda mano se situó en 1.912 €/m2 en Torrejón de Ardoz; mientras que en el tercer trimestre el precio ha descendido ligeramente hasta los 1.880 €/m2, lo que supone un retroceso del 1,7%.
Por su parte, Pozuelo de Alarcón ha anotado un ajuste del 5,6% en el precio de la vivienda de obra nueva al retroceder de los 4.010 €/m2 en el primer trimestre de 2020 –el importe medio más alto de los últimos cinco años- a los 3.786 €/m2 entre julio y septiembre.
Por otro lado, el precio medio de la vivienda de segunda mano se ha mantenido prácticamente estable. Hasta marzo, el importe medio era de 2.912 €/m2 y en el tercer trimestre de 2020 se ha situado en 2.899 €/m2, lo que supone un ligero descenso del 0,4%.
El precio de la vivienda de obra nueva ha registrado un ligero descenso por debajo del 1% en Las Rozas, al retroceder de los 2.865 euros el metro cuadrado del primer trimestre a los 2.838 euros el metro cuadrado entre julio y septiembre, «aunque se recupera tras un bajón en el segundo trimestre mostrando cierta estabilidad entorno a los 2.850€/m2», ha matizado Ramudo. No obstante, en las viviendas de segunda mano el importe medio ha subido un 3,9%, al pasar de los 2.024 €/m2 a los 2.104 €/m2 en el tercer trimestre, manteniendo un crecimiento sostenido desde 2017.
Por su parte, en el municipio de Alcobendas ha caído el precio de la vivienda, tanto de obra nueva como de segunda mano. En el caso de esta última, ha pasado de los 4.070 euros el metro cuadrado registrados al inicio de 2020 hasta los 3.983 €/m2 del tercer trimestre del ejercicio, un descenso del 2,3%.
Mientras que el precio de la vivienda nueva ha sufrido un ajuste del 1,4% durante 2020, al pasar de los 3.872 €/m2 a los 3.818 €/m2 entre julio y septiembre.
Por último, el precio medio de la vivienda nueva en Alcalá de Henares era de 2.164 €/m2 entre enero y marzo y en el tercer trimestre del ejercicio ha subido hasta los 2.185 €/m2, un incremento de casi el 1%. El precio más alto de los últimos cinco años lo alcanzó en el segundo trimestre de 2020, en plena pandemia, cuando el importe medio se situó en 2.225 €/m2, por lo que este último trimestre ha sufrido una caída de casi el 2%.
En el primer trimestre del año, el precio medio de la vivienda de segunda mano se situó en 1.821 €/m2 en Alcalá de Henares; mientras que en el tercer trimestre el precio descendió ligeramente hasta los 1.797 €/m2, lo que supone una leve caída del 1,3%, según Brains RE.
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