El sector residencial continúa al pie del cañón en el mercado español. Según el informe ‘The Housing Property Telescope’ de la firma EY, en menos de seis meses, se materializarán inversiones por un total de 1.100 millones de euros. Este furor inversor por la vivienda en España se mantendrá después, ya que ya hay en estudio otros 633 millones en operaciones a medio plazo y 720 millones en el largo plazo, señalan en EY.
De los 2.453 millones de euros previstos para el segmento residencial, en 2022; el 79% será para productos core (1.937 millones), el 14% para core + (353 millones) y el 7% para desarrollos value added (163 millones).
«La mayor parte del producto que se va a transaccionar en los próximos 6 meses corresponde a activos con ingresos recurrentes con poca volatilidad», reconoce Javier García-Mateo, socio responsable de Real Estate en el área de Strategy & Transactions de EY.
En 2021, el total de inversiones residenciales alcanzó los 2.563 millones de euros, solo superado por las compras logísticas, con 2.854 millones. Esto supone un incremento del 25%, comparado con la cifra obtenida en 2020; pero un registro muy inferior al de 2019, cuando se lograron 7.098 millones. Según resalta EY, en el mercado «existe un gran apetito de inversión, pero los inversores se enfrentan a dificultades a la hora de obtener financiación para la adquisición de suelo».
Alquiler
La presencia de estos inversores residenciales supone una buena noticia para los inquilinos, desvela el informe, ya que los principales operadores de vivienda en alquiler ofertan su producto con precios por debajo de la media del mercado.
Las compañías que más descuento sobre el precio de mercado ofrecen a sus inquilinos son: Lazora, con un descuento del 30% de las rentas respecto a mercado; DomusVivendi, con un descuento del 23%; Resydenza de Pryconsa, del 21%; y Realia, con un descuento del 10%. A excepción de DomusVivendi que tiene la totalidad de su porfolio en Baleares; todas tienen la mayor parte de su cartera en Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia.
Javier Garcia-Mateo señala: “La totalidad de los fondos de inversión que han puesto en marcha sus plataformas de promoción y explotación de vehículos de vivienda en alquiler en los últimos años están alquilando entre un 7% y un 20% por debajo del precio de mercado de sus áreas de influencia directa, incluso siendo más competitivos en precio que la oferta de alquiler en segunda mano con la que compiten en su misma zona».
«Los inversores institucionales están favoreciendo el acceso a la vivienda de las clases más bajas», añade.
Nuevas viviendas
EY prevé que saldrán al mercado, en 2022, 66.000 nuevas unidades, el 8% destinadas a build to rent. En 2023, 61.000 nuevas viviendas, con un 10% de ellas destinadas al alquiler. En las previsiones para 2026-2029, estiman que el 39% de las nuevas viviendas se destinarán al arrendamiento.
El socio responsable de Real Estate en el área de Strategy & Transactions de EY define la situación del mercado build to rent: «Todavía existe un océano por desarrollar, si bien no todo los proyectos que están en desarrollo son realmente viables comercialmente. ¿Hay una necesidad de vivienda en alquiler? Sin duda. ¿Se está haciendo todo bien? No, porque mucha gente ha pagado caro el suelo y se ve obligado a inflar el producto, con servicios que sirven para justificar un precio más alto respecto a mercado. ¿Hay hueco para el build to rent? Seguro, ¿Hay hueco para todos los players? Está por ver si es viable».
En Madrid, se desarrollarán más de 90 nuevos proyectos btr y bts a corto-medio plazo, principalmente situado en la zona oeste de la provincia. Vivenio finalizará 408 nuevas viviendas en la zona de Nuevo Calderón, en 2023; Hines 395 unidades, en Valdebebas, también en 2023; y CBRE GI – Azora contarán este año con 340 nuevos inmuebles.
Cataluña cuenta con más proyectos que la capital, un total de 140. La mayor obra a entregar, en 2022, corresponde a Becorp Scranton, un residencial de 420 viviendas en Can Batlló. Por detrás, Aza IM entregará 216 unidades en Badalona y Patrizia 208 en Sant Joan Despí, ambos este año.
Bilbao dispone de 10 nuevas obras a finalizar en el corto y medio plazo, Valencia un total de 30, Sevilla suma 25 y Málaga 55 obras.
Comparación con Europa
A pesar de este incremento de los últimos tres años, la inversión en el residencial español es muy inferior a la de países europeos como Alemania, donde se invirtieron 53.413 el pasado año; Reino Unido, con 11.613 millones; o Francia, con casi 4.000 millones. En cambio, se sitúa muy por encima de otros como Italia y Portugal.
Las yields permanecen estables a nivel europeo desde 2015. Barcelona y Madrid figuran como la quinta y sexta ciudad de la Unión donde es más rentable arrendar. Las rentabilidades se sitúan en el 4,1% y el 3,9%, respectivamente. Por delante, Dublín (6.5%), Copenhague (4.6%), Ámsterdam (4.4%) y Lisboa (4,3%).
