El sector residencial, especialmente la vivienda en alquiler, se enfrenta a un gran reto: dar respuesta a una demanda de vivienda, cada vez más creciente.
Según estimaciones realizadas por la consultora inmobiliaria Colliers, España necesita entre 1,5 y 2 millones de viviendas en alquiler. Teniendo en cuenta que el desarrollo de estos inmuebles no se realizarán en un corto periodo de tiempo, nuestro país deberá movilizar una inversión total en residencial en alquiler que superará los 250.000 millones de euros. Esta cifra supone más que el gasto anual del Estado en pensiones, cifrado en menos de 200.000 millones.
«La necesidad actual anualizada de producción de nuevas viviendas en arrendamiento es de 100.000 unidades al año. Esto lo comparas con la industria promotora de los últimos años en nuestro país y la pregunta es cómo vamos a hacerlo», señala Teresa Marzo, CEO de Elix, la Socimi de vivienda en alquiler de la aseguradora Allianz.
Aproximadamente, el 24% de los españoles viven en una vivienda en alquiler. Esto supone más de 4 millones de hogares, muy lejos de la media europea, situada en niveles superiores al 35%.
Lo grandes fondos internacionales, grandes aliados
Antonio de la Fuente, managing director de Corporate Finance en Colliers, pone sobre la mesa la mejor opción para acelerar la producción de nuevos complejos residenciales: «Debemos dar cabida, en este sector, a inversores institucionales, que participen en el desarrollo de este parque de viviendas porque no vamos a poder alcanzar el ritmo de producción de viviendas».
El segmento de los arrendamientos se trata de una de las tipologías de inversión más seguras del mercado; pero, a su vez, una de las que ofrece una rentabilidad más baja. «El negocio de la vivienda en alquiler no es un negocio de especuladores, es un negocio de rentabilidades de un solo dígito», explica el consultor.
Los grandes players presentes en este mercado son grandes fondos de perfil core y core +. También, las aseguradoras han ganado peso en esta clase de activos. Principalmente, los fondos con costes de capital muy bajos que requieren de rentabilidades estables y predecibles son los que más han apostado por la vivienda en alquiler, en los últimos años.
El grado de profesionalización en el alquiler solo alcanza el 5% del total del parque de viviendas, lo que supone que la gran mayoría está controlado por particulares.
La renta fija, una alternativa al inmobiliario
Uno de los activos que más puede competir con el inmobiliario es la renta fija. En los últimos meses, los bonos gubernamentales han sufrido un aumento agudizado de sus cupones; empujado por la próxima subida de los tipos de interés llevada a cabo por los principales bancos centrales. Por ejemplo, el bono español a 10 años marcó sus mínimos en el 0,05% a finales del pasado año. Ahora, cotiza por encima del 2,61%.
«En un entorno, donde van a surgir fórmulas de inversión seguras y pasivas, como la renta fija; van a competir con la rentabilidad de la vivienda en alquiler en España«, apunta el managing director de Corporate Finance de Colliers. «El capital fluye libremente por el mundo y nosotros competimos con el resto de países europeos», señala Jesús Ruiz, senior development director del fondo norteamericano Greystar.
El sector residencial está de acuerdo en que aquellas regiones que pongan más facilidades a la inversión se llevarán la mayor parte de los nuevos desarrollos. «Si en conjunto de país somos capaces de construir un entorno legislativo que facilite la inversión de un producto, cuya rentabilidad se obtiene a largo plazo; vamos a generar mucha más atracción», opina Antonio de la Fuente.
Para ello, es clave que las tramitaciones urbanísticas aceleren sus plazos y permitan a los inversores empezar a obtener retornos en el menor plazo posible. Además, un mejor trato fiscal a los alquileres permitiría convertir a España en un polo de atracción.
La inflación pone en peligro el desarrollo de nuevas viviendas
Otro de los factores que está lastrando al sector residencial es la inflación generalizada que vive la economía europea y norteamericana. Inversores, promotores y constructores han visto incrementados los costes de sus nuevos proyectos, con un aumento generalizado del precio de los materiales.
Sin embargo, el sector cree que esto remitirá muy pronto. «Los costes de construcción va a ser una cosa transitoria. No esperamos que bajen, pero sí que se estabilicen y así podamos tener certidumbre sobre los nuevos proyectos», relata Eduardo Guardiola, managing partner de Catella Asset Management, uno de los fondos internacionales que ha desarrollado una cartera residencial en nuestro país.
Con rentabilidades por debajo siempre del 7%, una desviación en los costes del proyecto puede echar por tierra la rentabilidad estimada sobe una inversión. «Cuando esta incertidumbre desaparezca, habrá aceleramiento de los inversores en tomar posiciones en el build to rent«, explica confiado Guardiola.
El aumento de costes en obra ha obligado a los promotores a paralizar el lanzamiento de nuevos desarrollos. Por el momento, la situación no se ha vuelto crítica, lo no ha obligado a parar proyectos en marcha.
