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Especial 2020: cómo fue noviembre en el sector inmobiliario

La puesta en venta de activos hoteleros, el auge del negocio logístico y del build to rent, así como el reparto de los fondos europeos en el inmobiliario, han marcado la pauta de noviembre.

La puesta en venta de activos hoteleros, el auge del mercado de naves logísticas, las perspectivas del build to rent y las expectativas de inversión en rehabilitación de los fondos europeos, marcaron la pauta de noviembre.

En el ámbito comercial, el mes se despidió con transacciones esperanzadoras, aunque muy focalizadas en el segmento de la alimentación y la distribución, que son las que están generando negocio.

Hoteles

Las noticias sobre el empeoramiento de sus negocios y la posible salida a la venta de activos y carteras fueron la nota predominante del mes. La inversión hotelera se encontraba en mínimos: caerá un 60% y podría no alcanzar niveles de 2014, según las estimaciones de la consultora Colliers International.

Y ello, a pesar de que el Covid provoca un aluvión de ventas de hoteles en Canarias y Baleares. Las estimaciones de Savills pasan porque el segmento vacacional será el primero en activarse, pendiente de las vacunas y las ayudas fiscales, según la consultora.

Mientras tanto, los hoteles se reinventan para afrontar la crisis; y a las ya citadas posibles ventas, se han sumado iniciativas como la reconversión en coworking, el alquiler de habitaciones para largas estancias o la ‘gastrosiesta’; todo para paliar la seria crisis en la que está inmerso el sector. Por ejemplo, Badi negocia con 4 hoteleras incorporar 400 habitaciones a su oferta de alquiler.

La última transacción es la inminente venta del futuro hotel Four Seasons de Mallorca. Además, la cadena B&B Hoteles ha comprado un hotel en Mataró con un fondo de inversión, y Stoneweg se ha hecho con 2 hoteles y complejos turísticos en Menorca.

Compañías

Las compañías seguían focalizadas en encontrar financiación, tanto para proyectos, como para capear la situación de liquidez generada con la crisis pandémica, que inicialmente era una crisis de actividad, pero que empezó a generar otros problemas a las empresas. El presidente de Asprima ya advirtió del endurecimiento de las condiciones de financiación de la banca y abogó por buscar nuevas fórmulas.

Mientras, se echó el freno a la producción de oferta nueva; entre enero y septiembre se han visado un total de 67.789 viviendas de obra nueva en España, lo que supone un 14% menos que en 2019 y el fin de la tendencia al alza iniciada en 2014, según CSCAE.

A pesar de ello, este mes se conoció que Ribera Calderón, la conocida como operación Mahou-Calderón, ya tiene vía libre para poner en pie las 1.433 viviendas en venta y alquiler de Gestilar para Azora, Ibosa, Pryconsa y Vivenio, con precios récord en la zona. Siguió creciendo el build to rent, o promoción de vivienda destinada al alquiler.

Los creadores de Neinor preparan una nueva inmobiliaria con 200 millones, Invesco lanzó su nuevo fondo residencial europeo con 140 millones, y la familia Gil se alíó con el Fondo RoundShield para levantar 5.000 viviendasKronos puso en pie dos proyectos en Málaga y suma 406 millones de euros de inversión en Andalucía, dónde cuenta con nueve proyectos y una cartera de 1.060 viviendas.

Santander inviertió en la proptech de venta de vivienda Clickalia, mientras nombró nuevo presidente de su bróker para grandes patrimonios, y ASG Homes, se lanzó al negocio ‘build to rent’ en el mercado español con una inversión inicial de 200 millones para construir 2.500 viviendas en régimen de alquiler.

Cerberus lanzó la compañía MACC Residencial, que cuenta con miles de activos valorados en 600 millones de euros y que eran propiedad de Banco Sabadell, BBVA y Santander. Además, los exjefes de Telefónica y Morabanc lanzaron un vehículo para invertir en hoteles y build to rent.

En el ámbito de resultados, Aedas redujo sus pérdidas semestrales hasta los 8,3 millones,  la Socimi Colonial ganó 5 millones hasta septiembre, frente a los 393 millones del año anterior, debido al ajuste contable en el valor de sus inmuebles. Y Merlin Properties logró hasta septiembre unos ingresos de 385 millones de euros, un 3% menos que en 2019, con caída en oficinas y centros comerciales.

Recuperar al comprador internacional es otro de los asuntos que buscaban resolver. Así, promotoras como TM han abrieron oficinas propias en Bélgica, Alemania, Noruega o Rusia para captar el comprador, mientras Aedas o Kronos desarrollaron sofisticados programas de venta online. La compraventa de viviendas por extranjeros cayó un 37,4% hasta junio, según los notarios.

Y continuaron las subastas. Haya, el ‘servicer’ controlado por Cerberus pusó a la venta más de 3.400 viviendas «prácticamente a estrenar» a precios de segunda mano, y mantuvo otras campañas con Bankia. Los liquidadores de Reyal Urbis, una de las mayores inmobiliarias del anterior boom, subastaron los 6 hoteles de la cadena Rafaelhoteles, 12 suelos en Pozuelo y su participación en Castellana 200, entre otros activos.

Residencial

En el mercado residencial, el foco se puso este mes en el plan para redistribuir los fondos europeos destinados a proyectos de rehabilitación y regeneración urbanos, provenientes del fondo de recuperación de la UE creado para superar la crisis pandémica.

No se perdió de vista la intervención de las administraciones en poner en el mercado actuaciones de vivienda asequible y en alquiler; la Comunidad de Madrid ultimó un concurso para levantar 7.000 viviendas con 650 millones de capital privado; mientras que Barcelona planea ampliar el parque público residencial en 1.000 pisos.

Así, el Ayuntamiento de Madrid transfirió 20,8 millones a la EMVS para comprar 120 viviendas a Sareb y adquirir suelo. Desde el Gobierno central, Mitma anunció la construcción de 1.000 viviendas de alquiler asequible en Andalucía, mientras ganó peso el valor de los suelos como moneda de cambio: El PNV logró la cesión de los terrenos de Loyola a cambio de su apoyo a los presupuestos.

Y también hubo espacio para la inversión privada. Quercus invirtió hasta 35 millones de euros en la compra de pisos y edificios residenciales en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia y Bilbao. La gestora de fondos alemana Deutsche FI, entró en tres proyectos residenciales en la Costa del Sol que suman más de 350 viviendas tras comprar la participación a uno de los propietarios.

En el ámbito de los indicadores, el precio de los alquileres cayó más de un 12% en Madrid y Barcelona, según Brainsre. Los expertos del XIII Observatorio de la Valoración de la AEV creen que el precio de la vivienda necesitará 3 trimestres para volver al equilibrio, aunque la vivienda recupera ventas frente a agosto y crecen un 20% en septiembre, según el INE.

Además, entre enero y septiembre, se visaron un total de 67.789 viviendas de obra nueva en España, lo que supuso un 14% menos que en 2019 y el fin de la tendencia al alza iniciada en 2014, según CSCAE.

Logístico

Los grandes fondos internacionales y promotoras aprovecharon el boom del ecommerce para cerrar operaciones refugio en el mercado inmologístico español. El ejemplo de Mercadona fue muy ilustrativo: invertirá 1.000 millones en logística en los próximos cinco años. El fondo Thor comrpó a un family office nacional una cartera logística en Barcelona y Sevilla y Renfe estudia sacar al mercado 200.000 m2 de suelo y potenciales activos logísticos. El fondo alemán Patrizia cerró la venta de dos activos logísticos en el área metropolitana de Madrid por 150 millones de euros al gestor de inversiones inmobiliarias germano Real I.S.

La gestora estadounidense, Clarion, adquirió una cartera logística a Prologis, que suma 132.350 metros cuadrados y se encuentra distribuida por las provincias de Barcelona, Tarragona y Sevilla.  

La promotora de superficies industriales Panattoni compró una parcela de 46.920 metros cuadrados para desarrollar un proyecto logístico en el municipio de Castellbisbal (Barcelona), su primera inversión en esta comunidad, además de sus inversiones en Valencia. Acciona se apuntó al negocio: invertirá 58 millones en la construcción de tres naves logísticas en Illescas, epicentro del negocio.

Montepino desarrollará una promoción logística de 5.500 metros cuadrados sobre un suelo de 10.070 metros2, situado en el municipio catalán de Barberà del Vallès, y de última milla. Esta noticia llegó tras el anuncio, por parte de la firma de inversión CBRE GI y la propia compañía, de llevar a cabo inversiones en el sector logístico por valor de 600 millones de euros en España.

Oficinas

El mercado está dominado por la incertidumbre sobre el impacto definitivo y real de la nueva estrategia de combinar el teletrabajo con la actividad presencial. De momento, se conoció que el 81% de los directivos de grandes compañías a nivel mundial espera reducir el espacio de oficinas, una cifra inédita hasta el momento. El mercado español está en stand by, frente a los algo más activos de París o Londres (Mapfre ha cerrado con Macquarie su primera gran inversión inmobiliaria en Londres).

También se conoció que los bancos pusieron a la venta la sede de Abengoa en SevillaWiZink dejará su sede en Madrid para reducir costes, y Correos invertirá dos millones en reformar su nueva sede en el barrio de SalamancaEl distrito 22@ sigue dando buenas noticias: AEW compró un nuevo edificio de oficinas en la zona de desarrollo de Barcelona.

Retail

En el ámbito comercial, el mes se despidió con transacciones esperanzadoras, aunque muy focalizadas en el segmento de la alimentación y la distribución, que estaban generando negocio. Así, Invesco Real Estate cerró la venta de seis hipermercados Eroski y la galería comercial Puente de la Ribera, ubicada en Tudela (Navarra) a Pradera, por 130 millones. Eroski vendió una cartera de 27 inmuebles al fondo WP Carey por 85 millones.

Verianos se hizo con una cartera de seis activos comerciales con 25.000 metros cuadrados de superficie, alquilada al 100%. Áreas, el operador español, adquirió 60 locales de restauración y comercio de la firma italiana en España, que cuenta con 1.000 empleados. Y la compañía sueca Sagax se ha hizo con 37 activos de GM Food, bajo la fórmula ‘sale & leaseback’, concentrados en Madrid y Barcelona por un importe 152 millones de euros.

En paralelo, el golpe al comercio derivado de la crisis pandémica siguió impactando en los resultados: Castellana Properties perdió 18 millones por el deterioro de su cartera, al igual que Vitruvio, y Lar España puso a la venta dos centros comerciales y 22 supermercados por 100 millones, tras pasar de ganar 79 millones en los nueve primeros meses de 2019 a registrar pérdidas por 17,4 millones. Vastnedla firma holandesa, sacó al mercado una cartera de nueve activos ubicados en las calles comerciales más ‘prime’ de Madrid, Málaga y León, por la que pide 100 millones.

NPL’s

En el mercado de carteras, el aumento de la morosidad y las dificultades de financiación estimulan la puesta en el mercado de activos. Así, Santander y Blackstone, a través de Qasar, sacaron al mercado una cartera de préstamos procedentes de Banco Popular formada por siete hoteles y un centro comercial.

BBVA puso en marcha el Proyecto Dakar, para liquidar los últimos créditos impagados heredados del antiguo grupo de cajas catalanas (Manlleu, Sabadell y Terrassa), que compró en 2012.

El año enfila su recta final además con una vieja propuesta que se originó durante el crash inmobiliario de 2008; El BCE resucitó la creación de un ‘banco malo’ europeo. El organismo supervisor estaba preocupado por el avance de la morosidad, ya que los préstamos dudosos en los bancos de la zona euro podrían alcanzar los 1,4 billones de euros, según sus estimaciones.

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