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Especial 2020: así estaba el negocio inmobiliario antes del Covid

El primer trimestre de 2020 apuntaba ya a dos de las grandes tendencias que han marcado este año, como son logístico y built to rent, pero sin poder ni imaginar lo que sufrirían otros segmentos.

Sector inmobiliario antes Covid

Residencial

La compraventa de viviendas cerraba 2019 con una caída del 3% hasta las 567.000 unidades, según la estadística notarial. Con respecto a hipotecas, el número de este tipo de créditos constituidos sobre viviendas aumentó un 2,7% en 2019 respecto al año anterior, hasta sumar 357.720, su cifra más alta desde 2011, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

La previsión de la agencia de calificación Moody’s era que en 2020 los precios de la vivienda seguirían subiendo, aunque no por encima de un 4,2%, tres décimas menos que en 2019, y que en 2021 el incremento sería del 3,6%.

El precio de los alquileres comenzaba 2020 con una importante subida. Según un informe de Tecnocasa, las rentas se había elevado un 4,6% en 2019 respecto al ejercicio anterior y se sitúa en una media de 11,6 euros el metro cuadrado.

Compañías

El despunte del alquiler y la bajada de compraventas no pasaba desapercibida para las grandes compañías del sector que ya ha comienzos de año trabajaban en sus primeros acuerdos de built to rent. Éste es el caso de Neinor Homes que, en la presentación de sus últimos resultados anuales, anunciaba su intención de convertirse en un gigante del residencial en renta, creando 5.000 viviendas en un plazo de cinco años.

Hoteles

Sin atisbo de crisis en el sector, el negocio inmobiliario hotelero protagonizaba destacadas operaciones.

Así, el grupo hotelero Evok y el fondo inmobiliario Zaka Investments anunciaban su entrada en España con un proyecto de 65 millones de euros en la Gran Vía de Madrid, mientras que Dreamplace, con sede en Tenerife, cerraba la compra del hotel de lujo Cristina en Gran Canaria por 45 millones de euros.

Por su parte, Azora anunciaba el lanzamiento de un nuevo fondo centrado en hoteles y otros establecimientos turísticos en el arco mediterráneo, con una capacidad inversora de 1.200 millones de euros, incluyendo capital y deuda. 

Oficinas

El mercado español de oficinas registraba al cierre de 2019 sus mejores datos en inversión, con 3.840 millones de euros en Madrid y Barcelona, un aumento del 65% respecto al año anterior, según el informe de oficinas elaborado por Knight Frank.

En febrero, se creaba la sociedad público-privada para reformar la zona madrileña de oficinas de Azca. Merlin y GMP creaban la empresa Renazca para dinamizar la reforma de este distrito.

El distrito del 22@ de Barcelona atraía a multitud de inversores. La gestora de fondos Freo invertía 150 millones en un nuevo proyecto y Webhelp alquilaba 30.000 cuadrados para su sede. Todo esto ocurría mientras el Ayuntamiento de Barcelona sopesaba suspender las licencias para nuevas oficinas.

Retail

En el negocio inmobiliario comercial antes del Covid hubo gran movimiento con los centros comerciales. McArthurGlen Designer Outlet inauguraba su centro comercial en España, concretamente en Málaga, después de varios retrasos; mientras que el empresario Tomas Olivo cerraba la compra de un solar en Valdebebas para construir del mayor centro en el norte de Madrid. A pesar de estos movimientos, la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales ya anunciaba un descenso en 2019 del 56,5% de inversión en compra-venta de activos, respecto a 2018. Con estos bajos datos de inversión, Lar España intentaba evitar una OPA negociando la salida de su accionista Pimco, poseedor del 20% de las participaciones.

Junto a esto, la compañía británica Intu Properties, con centros comerciales en Reino Unido y España, luchaba para abordar los graves problemas financieros que sufría, y por los que se veía forzada a vender Intu Asturias al fondo alemán ECE, tras haber hecho lo propio con su participación en el centro comercial Puerto Venecia, en Zaragoza.

Logístico

La inversión en el sector logístico batió un nuevo récord el pasado año 2019, con un volumen que supera los 1.700 millones de euros y un incremento del 30% frente a lo visto en 2018, lo que lo aproximaba a otros sectores como el hotelero. Las previsiones de crecimiento del sector logístico para el 2020 auguraban pequeños incrementos, en el entorno de entre el 1% y el 2% en los mercados de Madrid y Barcelona, según las previsiones de Gesvalt. Además, un estudio de CBRE subrayaba que más de la mitad de la inversión en este sector en España provenía de EEUU.

Por su parte, Delin anunciaba una inversión de 100 millones en España para adquirir dos naves. Empresas de retail como Zalando anunciaban la apertura de un centro logístico en Madrid y Amazon sumaba otro centro más en la capital.

NPL’s

Las nuevas exigencias del BCE ya anticipaban otra venta masiva de créditos dudosos de la banca. Christine Lagarde, presidenta del BCE, anunciaba sanciones para aquellos créditos que hubiesen entrado en mora en 2018 y que tuviesen una cobertura del 60% para este año. Además, las exigencias en materia de cobertura se irían subiendo progresivamente hasta exigir el 100%.

Uno de los protagonistas en este apartado era el Banco Santander. En febrero, recibía ofertas vinculantes por sus carteras de NPLs y negociaba la venta de 50.000 hipotecas problemáticas a fondos internacionales. Más tarde, vendió una cartera de préstamos hipotecarios a CPPIB.

Residencias de estudiantes

La gestora de fondos Corestate anunciaba que invertirá 300 millones de euros en residencias de estudiantes en el mercado español entre este ejercicio y 2022. El objetivo del fondo luxemburgués es desarrollar 3.300 nuevas camas a través de edificios nuevos o reforma de inmuebles ya existentes, hasta llegar a las 5.000 unidades en el mercado español.

Las grandes operaciones en este momento fueron las compras por parte de Catella de una residencia en Sevilla y de Stoneshield Capital del colegio mayor Galileo Galilei de Valencia. Además, Blackstone anunció la compra de la empresa de residencias IQ por 5.500 millones a Goldman y Wellcome.

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