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¿Es posible aplazar el pago de los alquileres entre particulares en España?

La extensión de la moratoria de las hipotecas al alquiler de vivienda tiene un encaje jurídico y legal difícil en un mercado en manos de particulares, que aconseja la negociación privada para modificar los pagos. En España, más del 90% de los alquileres está en manos de personas físicas, que en muchos casos se usan como complemento de la pensión o de los ingresos.

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La extensión de la moratoria de las hipotecas al alquiler de vivienda tiene un encaje jurídico y legal muy difícil en un mercado en manos de particulares, que aconseja la negociación privada para modificar los pagos. En España, más del 90% de los alquileres está en manos de personas físicas, que en muchos casos se usan como complemento de la pensión o de los ingresos, frente a un arriendo en manos de empresas del 20%.

El número de hogares que reside de alquiler está en el entorno del 20%, mientras que casi el 80% de los hogares restantes es propietario de una vivienda, según la última ‘Encuesta de condiciones de vida’, del Instituto Nacional de Estadística (INE), un porcentaje que es clave sin embargo en los jóvenes y las pymes.

Además, a la discusión sobre la aplicación de esta medida se une una batalla política cada vez más pública entre Unidas Podemos, defensora a ultranza de las medidas encaminadas a controlar el mercado de la vivienda, y el PSOE y, en concreto, el área económica liderada por la ministra Nadia Calviño. El Gobierno sí ha concedido una moratoria por el pago de hipoteca, pero no ha querido extenderlo a alquileres porque, “en el otro lado no hay un banco, hay un ciudadano”, señalaba la vicepresidenta tercera y ministra de Economía.

“Nosotros hemos primado el mantenimiento de las rentas. Nos hemos centrado mucho en que los trabajadores, autónomos y empresas puedan seguir funcionando y seguir abordando los pagos que les tocan”, añadió la ministra, quien indicó que para muchos ciudadanos tener un piso alquilado es una renta.

Este enfrentamiento quedó patente este pasado miércoles: el portavoz en el Congreso de Unidas Podemos, Pablo Echenique, volvió a pedir al presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, esta medida y otras como la implantación de una prestación para garantizar un suelo de ingresos a las familias afectadas por la crisis del coronavirus. “En tiempos de guerra, economía de guerra”, apuntó Echenique. Y remató; “extender la moratoria hipotecaria a las familias que viven de alquiler, que van a tener los mismos problemas económicos que los demás”.

Negociación

La directora general de Seguros Arrenta, Mercedes Robles, señala que si el inquilino pide ayuda y está justificada, es mejor negociar, y recuerda que las rentas deben de seguir pagándose con normalidad, “ya que no hacerlo supone delito económico y la toma de medidas legales, aunque los plazos procesales estén suspendidos temporalmente”. Desde Vento Abogados & Asesores recuerdan además que en el caso de las pymes “la Ley de Arrendamientos Urbanos no prevé que una situación de cierre de un establecimiento por la declaración del estado de alarma permita resolver un contrato de arrendamiento, o que puedan dejarse de abonar las rentas ni siquiera reducirlas”.

Óscar Martínez Solozábal, presidente de la Asociación de Expertos Inmobiliarios, pone el foco en los arrendatarios que, de aprobarse una suspensión o una moratoria de pagos en el alquiler, dejarían de percibir esa mensualidad. Argumenta que, mientras que los bancos pueden asumir ese parón que supone la moratoria, “más del 90% de los españoles que alquilan sus pisos son particulares, y muchos tendrían muchos problemas porque en algunos casos ésa es la fuente de ingresos que tienen para sobrevivir, pagar su hipoteca”.

El directivo asegura que “ya se están empezando a encontrar soluciones en las distancias cortas y muchos inquilinos ya se han puesto en contacto con sus caseros o empresas inmobiliarias para renegociar precios más bajos para el alquiler”.

Otras entidades, como la Agencia Negociadora del Alquiler, apuestan por sortear la crisis con fórmulas como estas, en las que arrendadores y arrendatarios sean flexibles y, si es necesario, acuerden “aplazamientos de pago de renta o reducciones temporales de las mismas”, según expuso la empresa en un comunicado.

Las dificultades para pagar los precios desorbitados que habían alcanzado los alquileres en algunas regiones españolas propiciaron que el año pasado el 67,5%, que supone 36.467 procesos del total de desahucios ejecutados, afectasen a quienes vivían de alquiler y no de hipoteca, según los datos anuales del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).

Aunque algunas provincias como Madrid y Barcelona han prohibido que en estos momentos se expulse a la gente de sus casas por impagos “dada la situación excepcional que el mundo entero está atravesando, está en manos del Gobierno central buscar una solución a esa cascada de impagos” que, según los sindicatos, viene ya, con más de un millón de empleos afectados por el descenso de salarios cuando no el despido.

Aplicación en vivienda pública

Otra cosa es que la iniciativa se aplique en los parques de vivienda que son responsabilidad de comunidades y ayuntamientos. El primero en dar un paso adelante fue la Generalitat, que ha decretado una moratoria universal en el pago del alquiler de todas las viviendas pertenecientes al parque público gestionados por la Agència de l’Habitatge de Catalunya. La medida afectará a las más de 20.000 familias que actualmente residen en estas viviendas protegidas. Los Ayuntamientos de Madrid y Alicante se sumaron la semana pasada a la medida.

La administración catalana ha decidido suspender la facturación correspondiente al mes de abril de los contratos de alquiler, al igual que Madrid y Alicante. Las rentas no se abonarán mientras dure la cuarentena y se prorratearán durante 12 meses, en los sucesivos recibos mensuales, una vez finalice esta situación de excepcionalidad. Actualmente, la Generalitat ingresa casi 4 millones de euros mensuales por los alquileres de vivienda pública, con una media de 166 euros mensuales por casa.

En Madrid, donde hay un parque de 24.100 viviendas, para más de 3,1 millones de habitantes, el Ayuntamiento ha tomado una decisión que beneficiará a 6.000 familias. En lo que respecta a la capital española, según los datos de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS), la capital apenas cuenta con 6.300 viviendas públicas, lo que supone tan solo un 0,48% del total del parque. Si a ellas se suman las 17.800 casas que posee la Agencia de la Vivienda Social (AVS) de la Comunidad de Madrid en el municipio, el parque público alcanzaría el 1,82% del total.

Pymes y Socimis

Algunos países, como Francia, ya han aprobado la suspensión de alquileres y facturas de agua, gas y electricidad, pero sólo a pymes en dificultades. En España, hoteleras, cadenas de restauración y de textil han empezado a pedir negociar las condiciones de sus contratos y plantear condonaciones, moratorias o ajustes mientras dure el estado de alarma por el Covid-19, como explican algunas empresas a Brainsre.

De hecho, hay argumentos jurídicos. Como explican desde el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona y la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC), en el caso de los locales de negocio se puede analizar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en virtud de la cual, “como consecuencia de un hecho sobrevenido, cambian sustancialmente las circunstancias contractuales que permitirían justificar la petición de una rebaja en el pago de la renta”.

En lo que respecta a la empresa privada, Lazora, -una de las mayores empresas de pisos en renta con unas 7.000 viviendas en todo el país-, ha sido la primera en dar un paso adelante al establecer una moratoria al pago del alquiler para aquellas familias cuya situación económica se vea afectada por la crisis del coronavirus. A ella se han sumado otras grandes compañías propietarias de viviendas en alquiler, como Témpore.

La Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa), que agrupa a compañías con activos de alquiler terciario sobre todo, ha anunciado que todos sus asociados implementarán “un programa extraordinario de moratoria del pago de las rentas”. La medida también beneficiará a unas 21.000 casas, incluidas en las carteras de estas empresas.

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