En 2008, España sufrió el estallido de la burbuja inmobiliaria que durante esa década iba engordando al calor de la bonanza económica del país. Entonces, comenzó un periodo de caída de precios y compraventa del mercado residencial que en el momento de inicio de la crisis del coronavirus aún no se había recuperado a nivel nacional.
Esta caída de precios duró 6 años, desde el primer trimestre de 2008, donde se alcanzó techo, al primer trimestre de 2014, fecha en la que tocó fondo. «Entre los momentos anteriores a la explosión de la burbuja inmobiliaria de 2008 y los momentos anteriores a la recuperación, los precios medios de transacción pasaron de 2.017 euros el metro cuadrado a 1.414 euros, perdiendo un 30% de su valor», explica Antonio Ramudo, data scientist de Brainsre.
Al cierre de 2019, según el Ministerio de Fomento, solo se había recuperado un 53% del valor perdido durante la crisis, elevando el precio medio a 1.734 euros el metro cuadrado.
En cuanto al número de compraventas, el volumen de viviendas transaccionadas anualmente pasó de 952.805 a apenas 299.953 unidades, lo que supone un desplome del 68,5%. Mientras que en 2019, con 567.753 ventas registradas, solo se recuperó un 41% de la cantidad de transacciones ejecutadas durante el boom.
Aunque el pico de volumen de transacciones residenciales en España se produjo en 2006, con casi un millón de viviendas vendidas, el valor máximo del precio medio de transacción no se alcanzó hasta el primer trimestre de 2008, cuando ascendió a 2.017 euros metros cuadrados. «Esto demuestra que antes de que los precios comenzaran a bajar, ya se empezaron a registrar menos transacciones«, destaca el data scientist en Brainsre.
Asimismo, los datos reflejan que el mínimo de transacciones de viviendas registradas tras la crisis económica de 2008, se produjo en 2013, con 299.953 unidades vendidas; mientras que el valor de dichas transacciones siguió bajando hasta 2014, cuando en el primer trimestre se alcanzó el valor mínimo del precio medio de transacción, 1.414 euros el metro cuadrado, valor que no se registraba desde 2004.
Es decir, antes de que comenzaran a subir los precios, empezaron a aumentar el número de transacciones registradas. «Un incremento de la demanda produce un aumento inicial de transacciones y una posterior subida de precios y, viceversa, un descenso de la demanda propicia menos transacciones registradas y a posteriori, una bajada de precios», explica Ramudo.
Madrid y País Vasco, las más caras
Las regiones con un producto residencial más caro son también aquellas que sufrieron una mayor caída en valor absoluto. Por ello, la horquilla entre el precio máximo en 2008 y 2009 y el precio mínimo alcanzado tras la caída fue mayor. Este es el caso de Madrid, País Vasco o Cataluña.
Durante la crisis originada en 2008, los precios más elevados se dieron en el País Vasco, pero Madrid tuvo una mejor recuperación, y así, según los últimos precios de transacción disponibles, se sitúa por delante la comunidad madrileña. Por otro lado, Canarias y Baleares -regiones con los precios más elevados tras Madrid y País Vasco- muestran una horquilla más pequeña entre su máximo y su mínimo, y en ambos casos su precio actual ya supera el máximo de la crisis de 2008.
¿Dónde cayeron más los precios?
Las comunidades autónomas que registraron una mayor caída de los precios fueron La Rioja, Castilla-La Mancha, Aragón y Cataluña, con más de un 40% de pérdida de valor en las transacciones de viviendas. Mientras que Guadalajara y Toledo se posicionaron como las provincias donde los precios sufrieron más esta crisis, con desplomes de un 54% y un 53%, respectivamente. «Las grandes urbanizaciones de Guadalajara, en torno al corredor del Henares, y Seseña (Toledo) fueron víctimas de estas fuertes caídas de precios producidas por una repentina falta de demanda», asegura el data scientist.
Las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla y Baleares registraron bajadas de precios más moderadas, con un 20% o menos de pérdida de valor.
Andalucía fue el territorio peninsular que registró una caída de precios menor, con solo un 25% de retroceso respecto a su momento álgido de 2009.
En cuanto a la recuperación, las islas han sido las que mejor han remontado gracias al turismo, las segundas residencias y el cliente internacional. Tanto en Baleares como en las Canarias, sus precios actuales están en máximos históricos.
Por otro lado, Madrid es la región peninsular donde más se han recuperado los precios, con casi un 66% de valor recuperado respecto a sus precios máximos. Andalucía, es el segundo con mayor recuperación, con casi un 49%. En este sentido, Málaga se alza como la provincia de la península con un mejor rendimiento tras la caída, pues ya ha recuperado el 85% del valor perdido tras la crisis de 2008.
Duración de la caída
A diferencia de la crisis del coronavirus, el crack iniciado en 2008 llegó a las diferentes regiones españolas en momentos distintos. Aragón fue la primera comunidad en la que comenzaron a caer los precios, en el tercer trimestre de 2007; y Extremadura fue la última en sufrir el descenso, en el segundo trimestre de 2011, casi cuatro años más tarde.
Entre las regiones con más actividad, Madrid donde antes comenzó a resentirse el mercado, ya que en el primer trimestre de 2008 el precio de la vivienda comenzó a caer; Cataluña y País Vasco le siguieron en el segundo trimestre de ese mismo año.
Después de Ceuta y Melilla, Canarias fue el territorio donde antes comenzó la recuperación tras la crisis; ya que en el tercer trimestre de 2013 -tras cuatro años y medio de caída- sus precios tocaron fondo y comenzaron a subir. En este contexto, Cataluña y la Comunidad Valenciana fueron las que antes empezaron a levantarse; pues en el segundo trimestre de 2014 ya mostraban incrementos de precio.
Madrid, por su parte, no comenzó a recuperarse hasta el tercer trimestre de 2015, tras casi ocho años de caída, desde los 3.045 euros el metro cuadrado -registrados a finales de 2007- hasta los 2.029 euros el metro cuadrado de 2015. Extremadura, región que se resintió más tarde, fue también la que comenzó más tarde su recuperación, que no inició hasta el segundo trimestre de 2017, cuando sus precios dejaron de caer y comenzaron a crecer.
En cuanto a la duración de la crisis, desde el inicio y hasta el fin de la caída de precios, también existió una importante asimetría entre las distintas regiones: desde los 4 años y medio que duró la caída en Canarias hasta los ocho años que duró en Aragón.
En Madrid y País Vasco se alcanzaron los precios más elevados en 2008, por encima de 3.000 euros el metro cuadrado. Estas dos regiones presentan las caídas más prolongadas, ya que la bajada de los precios -un 33% y un 31%, respectivamente- tardó en frenarse siete años y medio. Por su parte, Cataluña sufrió una mayor caída en los precios, un 43% del valor que alcanzaron en 2008, pero fue más rápida y a los seis años ya había tocado fondo. En cuanto a provincias, se aprecian diferencias más notables aún, ya que en Álava o Zaragoza la caída llegó a durar 10 años, mientras que en Santa Cruz de Tenerife, Cáceres o Jaén apenas duró cuatro años.
Es una incógnita cuánto durará esta crisis y muchos son los indicadores que muestran que las regiones en las que más mella económica hará el coronavirus son aquellas regiones más dependientes del turismo, sobre todo, a corto plazo. «Aunque es cierto que si algo desvela la experiencia de la crisis iniciada 2008 es que los territorios que antes y mejor se recuperaron son importantes focos turísticos como las Islas Baleares, las Islas Canarias, Málaga o Alicante», explica Ramudo.
El precio en las grandes ciudades
Entre los siete municipios con más población de España el comportamiento tras el estallido de la burbuja es relativamente similar. Destaca que Madrid alcanzó su máximo de valor medio de transacción antes que en el resto de España, en el tercer trimestre de 2007; mientras que la media española sitúa este hito en el primer trimestre de 2008. No obstante, en otros lugares se alcanzó más tarde: Valencia, Murcia y Sevilla tocaron techo a finales de 2008 y en Málaga no se llegó al pico hasta 2009.
Por otra parte, el valor mínimo se alcanzó entre 2013 y 2014 en la mayoría de territorios y desde aquel momento se aprecia una subida del precio constante en los principales municipios.
Fuerte incremento de la venta de viviendas de obra nueva
Los años 2007 y 2008 fue el periodo en el que más viviendas de obra nueva se vendieron en España, con 411.726 viviendas transaccionadas. También se alcanzó entonces el pico de la obra nueva sobre el total de transacciones registradas. Entre 2008 y 2009, más del 50% de las operaciones de compraventa registradas fueron de viviendas de obra nueva, porcentaje que fue disminuyendo progresivamente hasta la crisis del Covid-19, manteniéndose estable en torno al 10% desde 2016.
En 2016, el mercado de obra nueva tocó fondo con 46.927 transacciones registradas, lo que representa un 11,5% sobre las más de 409.760 viviendas que se vendieron en total. Desde entonces la cantidad de viviendas de obra nueva vendidas se ha ido incrementando ligeramente hasta alcanzar las 56.195 operaciones que se realizaron en 2019.
¿Habían tocado techo de nuevo Madrid y Barcelona?
Atendiendo a los mercados más importantes, Madrid y Barcelona, se aprecia que en la ciudad condal se tocó techo a mediados de 2019, con 4.162 euros el metro cuadrado, y en el último trimestre los valores medios de transacción bajaron hasta los 4.131 euros el metro cuadrado. Además, el volumen de transacciones ha bajado progresivamente durante los dos últimos años registrados, al igual que en el pico de precios alcanzado en 2008 las transacciones registradas comenzaron a menguar dos años antes.
Por otro lado, los valores de transacción en Madrid también parecen haber tocado techo independientemente de la crisis sanitaria, ya que los valores registrados durante el último trimestre del año pasado -3.362 euros el metro cuadrado- fueron inferiores a los del trimestre anterior y el número de transacciones registradas en 2019, descendió un 8% entre 2018 y 2019.
A la espera de que el Ministerio de Fomento publique los datos del primer trimestre de 2020, y a la vista de los datos existentes, «sí se puede observar una ligera contracción de los valores de transacción en los principales núcleos urbanos, lo que podría haber anticipado (consecuencias de la crisis aparte) una hipotética caída de precios o al menos una estabilización», señala Ramudo.
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