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El sector inmobiliario mira a la financiación alternativa ante las restricciones crediticias post-Covid

Los especialistas en financiación alternativa esperan un incremento de este tipo operaciones frente al posible endurecimiento de las condiciones bancarias.

El mercado de financiación alternativa en España está experimentando un crecimiento exponencial desde hace cinco años. Uno de los cambios más significativos del sector ha sido la entrada de nuevos players, especialmente en los últimos 12 meses.

La financiación bancaria tradicional sigue siendo, a priori, la opción más económica para la promotoras que van a iniciar el desarrollo de una nueva promoción. Sin embargo, “la demora en la aprobación de condiciones para la obtención de licencias y el elevado número de preventas exigido, han allanado el camino a alternativas de liquidez más flexibles como los préstamos puente y los préstamos mezzanine”, explica a Brainsre.news Rory Buchanan, director general de Xenia Capital.

Algunas empresas, como Quabit o Dazia Capital, han recurrido a este tipo de financiación para desarrollar alguno de sus proyectos. En 2016, la inmobiliaria cotizada consiguió una línea de financiación de hasta 60 millones de euros de la mano de la compañía norteamericana Avenue Capital para la adquisición de suelo finalista. Un año más tarde, Quabit logró un préstamo de 15 millones de euros de fondos liderados por Alpin Equities para poner en marcha nuevas promociones y cerrar más compras de suelos.

Por su parte, Dazia Capital también se unió en 2017 con el fondo británico Chenavari para desarrollar un proyecto residencial en Madrid con un valor de mercado de unos 30 millones de euros, la firma inversora aportó el 85% de los fondos.

Cambios en el mercado de préstamos

Rory Buchanan.

La crisis del coronaviurs ha afectado a todos los sectores de la economía. Los casi dos meses de parálisis de la actividad –excepto la esencial– va a dejar unas secuelas difíciles de reparar, al menos, a corto plazo. En este sentido, el directivo de Xenia Capital, firma especializada en financiación alternativa, considera que aún es pronto para saber cómo reaccionará el mercado una vez que termine el estado de alarma; pero que “hay prestamistas que han ido adoptando posturas más conservadoras e incluso otros han detenido por completo su actividad a la espera de disolver la situación actual de incertidumbre”.

En este sentido, fuentes del mercado descartan que las condiciones de los préstamos bancarios se mantengan sin cambios una vez que finalice la situación de emergencia provocada por el Covid-19.

“Debido a las renovadas condiciones bancarias que se impondrán, prevemos una evidente falta de liquidez que puede llegar a afectar incluso a aquellos proyectos que ofrecen una mayor rentabilidad. Siendo estas las circunstancias, es posible que la falta de liquidez mencionada sea subsanada y cubierta por la financiación alternativa“, vaticina Buchanan.

Xenia sigue cerrando operaciones

No obstante, la compañía Xenia Capital, que opera en el mercado español desde su fundación en 2015, asegura que en su cartera de préstamos vigente, la velocidad de ventas “continúa al mismo ritmo que en el periodo anterior” al nuevo marco económico provocado por el Covid-19.

En este sentido, la firma -que tiene ya comprometido un volumen de negocio superior a los 50 millones para este año– avanza a Brainsre.news que ya tiene “previsto el cierre de nuevas operaciones para finales de mayo“.

Hasta ahora, la empresa, que ha financiado más de 1.000 unidades residenciales en España, ha centrado su nicho de mercado, principalmente, en proyectos de vivienda. No obstante, están valorando y no descartan abrir su abanico de productos a finales de este 2020.

En cuanto a las operaciones que prevén que se cerrarán en los próximos meses, el director general de Xenia Capital explica que su “pipeline se centra en aquellas operaciones líquidas, de perfil medio-bajo, que creemos que serán más resistentes durante los próximos meses. Sin embargo, es evidente que el mercado ha cambiado en los dos últimos meses y, en el mismo sentido, han tenido que hacerlo nuestros parámetros de financiación, por lo que ahora nos centramos en aquellas operaciones con un margen suficiente para absorber retrasos, aumentos en el coste de construcción o correcciones en el valor del subyacente”.

Llegada de grandes oportunidades

Rory Buchanan considera que “llegarán numerosas oportunidades durante los próximos meses”, debido a retrasos en los comités de aprobación de la banca; modificaciones significativas en las condiciones de financiación, tanto las preaprobadas como las futuras; endurecimiento en los apalancamientos y el aumento del número de preventas requeridas para la concesión del préstamo promotor.

Estos proyectos demandarán refinanciación por una posible demora tanto en el ritmo de las ventas como en los procesos de adjudicación de licencias, entre otros motivos. Asimismo, surgirán nuevas oportunidades en las que el papel de la financiación alternativa será protagonista.

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