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El sector inmobiliario español tras el coronavirus: nuevo escenario, nuevas oportunidades

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Cuando nos habíamos conseguido sacudir del todo los efectos de una de las mayores crisis del sector inmobiliario español, la incertidumbre y un futuro con escasas certezas vuele a rondar el mercado. Son muchas las personas que nos piden valorar los efectos más inmediatos que la pandemia está teniendo en nuestro entorno y las soluciones a nivel general que se plantean a corto plazo. Son todavía muchos los interrogantes, pero poco a poco podemos ir clarificando el panorama.

Lo cierto es que la pandemia mundial que estamos atravesando no tiene comparación con ninguna antes conocida en nuestro tiempo y por tanto el avance a la normalidad dependerá en gran medida de lo que dure la situación de incertidumbre. Nadie conoce hoy el impacto real de la pandemia tendrá a medio y largo plazo, pero sí vamos observando ya algunos comportamientos que marcarán el carácter de las decisiones futuras en el sector inmobiliario nacional y que nos harán enfrentarnos a un mercado muy diferente al que nos manejábamos antes de la irrupción del coronavirus.

Como primera noticia tranquilizadora sí podemos asegurar ya que no nos enfrentaremos a una situación similar a la hecatombe de 2008. En aquel momento atravesábamos una situación de tormenta perfecta en la que el mercado marcaba precios muy altos y las entidades bancarias cerraron el grifo del crédito. El impacto del Covid 19 nos hace ir ahora hacia un modelo de reajuste, en el que sin duda notaremos el efecto del parón repentino de los últimos meses que provocará en líneas generales una bajada en el número de operaciones, pero sin cambios significativos en los precios. Contamos ahora con un nivel de profesionalización y entidad suficiente como para afrontar con mayor solvencia los avatares de una crisis global como la que atravesamos, lo que sin duda nos hace mirar al futuro con una prudente tranquilidad.

Pero el hecho de que el mercado cuente a día de hoy con una base solvente no debe hacernos olvidar que nos enfrentamos a importantes cambios de comportamiento que obligan a replantearse el plan establecido antes de la aparición del virus y que conviene tener en cuenta. Como siempre, este giro de timón tiene sus matices y particularidades en función del segmento de negocio.

En relación con el mercado residencial, veníamos de una situación de estabilidad con un ligero parón de las transacciones e hipotecas, no sabemos todavía si fruto de la implementación de la nueva ley de Crédito inmobiliarios o un descenso real de la demanda. La incertidumbre instalada en el consumidor juega ahora juega un papel a tener muy en cuenta, produciendo cambios de hábitos que afectarán indudablemente a la oferta. En este sentido, se producirá un mayor impulso a la construcción de vivienda asequible y social, tanto para régimen de compra como de alquiler.

En cuanto al negocio del e-commerce y su modelo logístico, que ya venía en clara línea ascendente previo a la pandemia, es uno de los que mejor comportamiento presentará en el futuro consecuencia directa del importante desarrollo protagonizado durante el confinamiento, si bien, habrá que tener en cuenta algunos cambios. Estamos viendo ya la necesidad creciente de nuevos espacios y ubicaciones fruto de las nuevas exigencias de operativa a la que tiene que hacer frente el retail. Habrá sin duda un ajuste de ventas en líneas generales que tendrán su impacto en lógicos ajustes de rentas y las ubicaciones prime seguirán estando al alza.

Son las oficinas, por su parte, las que más a la expectativa mantienen a los inversores en este momento. Los nuevos modelos de teletrabajo y la necesidad del distanciamiento social están haciendo replantearse ya a muchas empresas su actual sistema organizativo, si bien todavía es pronto para avanzar movimientos importantes en este sentido. Los habrá, sin duda alguna, y obligará a replantear el actual modelo de alquiler de espacios. En misma línea se encuentra el negocio hotelero, donde los inversores están a la espera de avanzar sobre alguna certeza más, confiando en que la situación se deba un contexto transitorio para continuar con sus planes. Y dónde puede haber un desigual comportamiento entre los hoteles urbanos, más orientados a los viajes de negocios, y los vacacionales.

Con respecto a los segmentos alternativos, (residencias de estudiantes, hospitales, etc), que están menos influenciados por los ciclos económicos y de los que se encuentran menos activos disponibles, con una atomización importante en inversores privados, hará que se siga incrementando la llegada de fondos y operadores internacionales que hagan crecer a este segmento.

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