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El precio de los alquileres cae más de un 12% en Madrid y Barcelona, según Brainsre

La crisis del coronavirus amplía el tiempo que se necesita para alquilar una vivienda en las grandes capitales españolas, con mayor impacto en las viviendas más grandes.

El precio medio del alquiler de vivienda en España alcanzó en el tercer trimestre de 2020 los 10,2 euros el metro cuadrado al mes, mientras que el importe medio se situó en 1.005 euros al mes, lo que supone un descenso del 8,4% frente al primer trimestre del año, en consonancia con el endurecimiento de la economía.

En cuanto al importe mensual, tan solo cinco municipios se encontraban por encima de la media española. Barcelona lideró el ‘top 25’ con un precio medio de 1.405 euros al mes, Madrid con 1.301 euros al mes y Palma alcanzó un importe medio de 1.195  euros al mes, según datos de la plataforma de big data inmobiliario BrainsRE.

Los municipios que presentaron el precio del alquiler más bajo fueron Oviedo, Córdoba, Elche y Valladolid, con precios entre 580 y 627 euros al mes.

Pese a ser las ciudades más caras, el impacto de la crisis se nota también en el descenso de sus precios, muy acusado además. «Si analizamos estos precios respecto a los que presentaba el primer trimestre del año, nos encontramos con un descenso de un 11,9%, 15,94%, 8,7% respectivamente, descensos generalizados a causa de la crisis económica actual y del enorme aumento de la oferta en las grandes ciudades y en la costa», explica María Moreno, data scientist de Brains RE.

La data scientist de la plataforma de big data también hace referencia a otra clave en este descenso de precios costero y de ciudades con interés turístico: la migración de activos de alquiler vacacional al mercado de alquiler tradicional debido a la crisis sanitaria y sus consecuencias sobre el turismo.

Así, los municipios que durante el tercer trimestre del año tuvieron una mayor oferta de viviendas en alquiler fueron Barcelona, con un 54%; Madrid, con un 50%; y Sevilla, con un 43%.

¿Dónde están los precios más elevados?

Aunque estas grandes capitales siguen presentando los precios por m2 más elevados. Así, los municipios con el precio medio más elevado en el tercer trimestre fueron Barcelona, con 16,26 euros el metro cuadrado al mes, y Madrid, con 15,15 euros el metro cuadrado, según datos de la plataforma de big data inmobiliario BrainsRE.

Por el contrario, «Elche, Cartagena y Murcia registraron los precios más bajos, pues la cifra oscila entre 5,67 y 6,75 euros al mes», precisa María Moreno. Hay que recordar que dentro del ‘top 25’ de municipios españoles con más población, solo seis están por encima de la media; es el caso de Barcelona, Madrid, Hospitalet de Llobregat, Bilbao, Badalona y Palma.

Tiempo de publicación

El tiempo medio de publicación de una vivienda de alquiler -periodo que el producto pasa en el mercado hasta que encuentra un inquilino- fue de 2,2 meses en España en el tercer trimestre de 2020.

La vivienda plurifamiliar fue el producto más líquido, ya que se consiguió alquilar en 2,2 meses, mientras que las viviendas unifamiliares se alquilaron de media en 2,9 meses. «Cuanto más grande es una vivienda y más dormitorios tiene -y por tanto más cara-, más se tarda en encontrar un inquilino adecuado», recuerda la analista.

Dentro del ‘top 25’ municipios españoles, 10 de los 25 mejoran el tiempo de publicación medio de España. L’Hospitalet registra el tiempo más bajo en alquilar una vivienda con 1,7 meses, seguido de Granada, Sabadell, Málaga y Bilbao cuyo tiempo medio es de 1,9 meses.

Por el contrario, los municipios en los que más tiempo se tardó en encontrar un inquilino fueron Oviedo, donde la media se situó en 2,9 meses, Valladolid con 2,7 meses y Cartagena con 2,5 meses. «Una vez más se observa como los tiempos en el mercado tanto de alquiler como de venta se han dilatado considerablemente», destaca María Moreno.

Pisos de dos dormitorios

El producto en alquiler más ofertado en la mayoría de los municipios son los pisos de dos dormitorios. En el tercer trimestre de 2020, el precio medio para esta tipología en España fue de 11,3 euros el metro cuadrado al mes y el importe mensual se situó en 879 euros al mes. Los municipios que encabezaron esta lista fueron, otra vez, Barcelona, con un precio medio de 1.255 euros al mes; Madrid, donde la media fue de 1.205 euros al mes; y Palma, con 1.043 euros al mes.

En el lado opuesto, los municipios más asequibles para alquilar un piso dos dormitorios en el tercer trimestre de 2020 fueron Elche, con un importe medio 533 euros al mes; Oviedo, donde la media se situó en 554 euros al mes; y Córdoba, con 578 euros al mes, según los datos de Brains RE.

Cartagena y Murcia, mayor impacto desde 2019

En el tercer trimestre, los precios aumentaron un 3,97% en tasa interanual en España y descendieron un 0,76% trimestral respecto al trimestre anterior. En el último año, 20 de los 25 municipios presentaron un crecimiento positivo en sus precios de alquiler. Aquel que registró el mayor incremento fue Cartagena (Murcia), con un crecimiento del 10,52% respecto a 2019.

A otro ritmo le sigue Murcia, con un repunte del 6,46% en los precios, y Vigo, con una subida del 6,26%. Por el contrario, Barcelona presenta decrecimiento con un 6,11%, al igual que Palma y Madrid, con un 4,22% y un 2,55% respectivamente. Las ciudades con precios más elevados son también las que sufren caídas más acusadas.

En cuanto al crecimiento en el último trimestre, 13 de los 25 municipios registraron un crecimiento negativo respecto al segundo trimestre del año, cifras que reflejan la situación actual desatada por la pandemia del Covid-19. Los mayores crecimientos los presentan Vitoria (2,9%), Oviedo (1,9%), Zaragoza (1,2%) y Bilbao (0,8%).

Dentro del mercado español de alquiler, la vivienda plurifamiliar representó el 91,77% de la oferta total, siendo el producto dominante los pisos de 2 y 3 dormitorios sumando un 58,95% de la cuota de alquiler en España durante el tercer trimestre del año.

Barcelona, con la mayor oferta en alquiler

Los datos de Brains RE revelan la estructura del mercado español, muy dominado aún por la propiedad. Así, el 17,44% del producto que se encontró en el mercado español entre los meses de julio y septiembre fue producto en alquiler; mientras que el producto en venta copó un 82,56% de la oferta, según los datos de la plataforma.

Los municipios que durante el tercer trimestre del año tuvieron una mayor oferta de viviendas en alquiler fueron Barcelona, con un 54%; Madrid, con un 50%; y Sevilla, con un 43%. Por el contrario, los municipios en los que el producto en alquiler tuvo menor presencia fueron Vitoria-Gasteiz, con un 10%; Sabadell, con un 12%; y Elche, con un 14%.

De nuevo «observamos que en líneas generales se ha producido un aumento de la oferta de vivienda en alquiler por la migración de producto vacacional a producto tradicional de alquiler, y la demanda se ha mantenido»; por ello los tiempos se han dilatado.

En cuanto a la gestión de los activos en alquiler, el 81,26% del producto nacional estuvo en manos de agentes inmobiliarios. 16 de los 25 municipios contaron con una profesionalización mayor que la media española.

Los mercados que dispusieron de un porcentaje más alto de viviendas de alquiler en manos de profesionales fueron Bilbao, con un 93,28%; Barcelona, con un 91,65%; y Tarrasa, con un 91,09%. Mientras que los municipios en los que hubo un amplio rango de producto en manos de particulares fueron Vitoria-Gasteiz, con un 73,44% del producto en manos de agentes inmobiliarios; Valladolid, con un 74,55%; y Madrid con un 78,75%.

Rentabilidad del alquiler

En términos de rentabilidad, en el tercer trimestre de 2020 en España la rentabilidad bruta de la vivienda se situó en un 6,68% para la vivienda plurifamiliar y en un 5,99% para la vivienda unifamiliar. Mientras que la rentabilidad bruta media fue de un 7%.

Los 25 municipios de mayor población se encuentran por debajo de la rentabilidad media de España. Esto se debe a que son localizaciones consolidadas, con mucha demanda y atractivas para los inversores.

Los municipios que presentaron con una rentabilidad mayor fueron Terrasa y Murcia, con un 6,67% y un 6,44% respetivamente. Seguidos de Cartagena, donde la rentabilidad media fue de 6,32%. Por el contrario, Palma, Barcelona y A Coruña registraron las tasas de rentabilidad más bajas, por debajo del 4,4%.

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