Después de que la crisis del coronavirus haya dejado caídas de doble dígito en ventas y precios ante el parón de la demanda y la necesidad de liquidez, 2021 traerá consigo ascensos de hasta un 4% en el precio de venta y de casi un 6% para los alquileres. La costa y las grandes ciudades serán las que más sufran este año, pero también las que liderarán la recuperación el que viene.
Tras una caída prevista para el PIB del orden del 10% este año, 2021 traerá un rebote que iniciará una senda de recuperación. Algo similar ocurrirá con el valor de los pisos. La vivienda pasará de perder entre un 11,3% y un 14,5% de su valor este año a encarecerse entre un 2,3% y un 4,2% en 2021, según las previsiones del informe The Pulse of the Real Estate Market de urbanData Analytics (uDA).
La compañía especializada en el análisis de datos baraja dos escenarios para la evolución de precios: El base toma como referencia las previsiones económicas del Banco Central Europeo, que de cumplirse resultarían en la banda inferior de la horquilla, mientras que la parte superior de la horquilla respondería a un “escenario severo” donde un 37% de los afectados por ERTE terminan perdiendo su empleo, según informa Expansión.
Para Manuel Cacho, director de Real Estate M&A de uDA, “la recuperación se alargará más allá de 2021 siempre que la economía del país vaya en la misma tendencia. Esto es, que veamos tasas positivas en el PIB y en la afiliación a la seguridad social”. Después de dos años de aumentos, Cacho prevé que la vivienda recupere el nivel de precios de 2019 “para la segunda mitad de 2022 o, incluso, primera mitad de 2023”.
Las grandes ciudades y áreas de costa serán las más castigadas este año. La vivienda podría abaratarse hasta un 14,8% en el primer caso y un 17,1% en costa en el escenario más severo, pero también serán las que tiren del carro de la recuperación en 2021 (ver gráfico). Es el caso de Madrid y Barcelona, como paradigma del comportamiento de grandes ciudades; y Torrevieja y Roquetas de Mar, como ejemplos de costa.
Pese a tratarse de ciudades con una elevada demanda, lo que en un principio llevaría a pensar que los ajustes deberían ser menores, lo que ocurre es que estas ciudades “ya estaban experimentado caídas de precio leves, en especial en Barcelona y Madrid”, apunta Julen Souto, también director de Real Estate M&A de uDA.
Zonas turísticas
En el caso de las áreas turísticas y de costa, el desplome esperado de la demanda extranjera ante la caída de turistas esperada este verano será la principal causa del ajuste de precios debido a la dependencia de las compras de extranjeros que existe en los mercados de costa.
Si bien en el conjunto de España la demanda extranjera supone un 12,5% del total, en el caso de la costa e islas puede suponer por encima del 30%, añade Souto, que considera que “la demanda española no tiene capacidad de cubrir a la extranjera”, ya que hay muchas personas dependiendo de subsidios (ERTE, paro…) “que no tendrán capacidad para afrontar gastos extraordinarios en vacaciones”.
Donde menos sufrirá el valor de los pisos será en ciudades medianas, como San Sebastián o Granada, donde la vivienda podría abaratarse entre un 10,4% y un 13,9% este año, pasando a recuperar valor a ritmo del 2,1%-4% en 2021.
En el caso de las ciudades pequeñas, como Grado, en Asturias, o Mengíbar, en Jaén, el ajuste este año se encontrará entre el 11,5% y el 14,3% y las subidas de precio de 2021 rondarán el 2,3%-4,2%. Por último, entre otros municipios españoles el mercado residencial experimentará ajustes de hasta un 13,4% y una recuperación en el entorno del 2,1%-3,8% interanual en 2021.
Ajuste en el alquiler
El valor de los alquileres sufrirá una corrección mayor que la vivienda en venta. Esto se explica, apunta Souto, porque el segmento de rentas es mucho más flexible y sensible a cualquier cambio en la economía, lo cual quiere decir que, desde el momento en el que comience la recuperación, también se producirá un repunte “más rápido en los alquileres que en el mercado de compraventa”, y que podría alcanzar subidas del 5,8%.
La mayoría de ciudades medianas y grandes se encontraban en niveles máximos, a diferencia de los precios de compraventa, esto también podría explicar que el ajuste sea más pronunciado en el precio de los alquileres que en el de la vivienda en venta. En grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, la compañía de big data estima que las rentas de los pisos desciendan un 13,3% en 2020 y retomen la tendencia positiva en un año con alzas del 4,7%.
