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El mercado logístico prepara cinco grandes ventas para cerrar 2021 en cifras nunca vistas

Inversores ultiman tres operaciones para cerrar en las próximas semanas, que se sumarán a las dos carteras que saldrán al mercado en septiembre, situando la inversión anual en 2.000 millones.

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El mercado inmologístico español se prepara para cerrar un año récord, que le lleve a alcanzar los 2.000 millones de euros de inversión, una cifra hasta ahora inédita para este sector en España.

Hasta la fecha, el mejor ejercicio había sido 2019, cuando se situó en cerca de 1.700 millones de euros. De momento, las compras realizadas en los seis primeros meses de 2021 ya rozan toda la inversión logística de 2019. En total, unos 1.510 millones de euros, según el estudio de Savills Aguirre Newman.

“En 2021 se van a batir todos los récords”, asegura Rubén Rubio, director de Capital Markets Industrial-Logístico en la consultora.

Grafico inversion logistica 1s2021 Savills AN
Fuente: Savills Aguirre Newman. No incluyen operaciones corporativas, de suelo, deuda y adquisiciones para uso propio.

En este primer semestre, ha habido un gran protagonismo del mercado madrileño que, frente a la escasez de oferta en Cataluña, concentra la mayoría de operaciones. “La mayor parte de la inversión se ha producido en Madrid pero los mercados secundarios de Málaga, Valencia y Sevilla siguen estables”, comentan desde Savills.

En este previsible año récord, una operación histórica concentra gran parte del volumen. La compra del portfolio de Montepino por parte de Bankinter Banca Privada a CBRE GI.

Sin embargo, los expertos aseguran que también sin contar la transacción de Montepino, es un año con muchísimo movimiento. “Por número de operaciones, aún estamos por debajo de 2020 pero que esperamos que se supere al cierre del año”, explica Rubio.

Grafico operaciones logitica 1s2021 Savills

¿El motivo? Las operaciones en ciernes. Según han confirmado a Brainsre.news, actualmente hay tres portfolios en fase de cierre y otros dos saldrán después del parón estival. “Con todo ello, superaremos los 2.000 millones, logrando un año récord“. Entre estas operaciones, figura el acuerdo adelantado en exclusiva por Brainsre.news entre P3 y la joint venture de KKR y Round Hill para la compra del portfolio Pulsar.

Además, esta cifra de inversión es realmente sensiblemente mayor si contamos con las operaciones de suelo o los planes de inversión logísticas de las grandes compañías. Así, por ejemplo, Mercadona ha anunciado que invertirá 1.000 millones en logística en los próximos cinco años. También Amazon está realizando una importante apuesta en esta dirección en España.

Este buen momento del logístico supondrá además un aliciente para toda la inversión inmobiliaria global. De hecho, el cierre de nuevas operaciones no previstas, debido al apetito inversor por estos activos, ha hecho que muchos expertos hayan elevado sus estimaciones para el ejercicio 2021. Éste es el caso de KPMG, que prevé que las compras de activos inmobiliarios superen los 11.000 millones, mientras que CBRE lo ha elevado recientemente a los 12.000 millones.

Precios de las operaciones

Sin embargo, este furor por los activos logísticos están dejando su contrapunto: una caída importante en las rentabilidades, por debajo de los precios del pico del boom.

Grafico logistico primer semestre 2021 savills

En concreto, en prime, las rentabilidades se sitúan en un 4,5%, la cifra más baja vista de la serie histórica de Savills, mientras que en secundaria, esta es de un 5,5%, y la previsión es que sigan bajando.

“En las próximas semanas, veremos operaciones cerrándose con rentabilidades por debajo”, augura.

Por tipología de comprador, el inversor español ha cobrado fuerza en estos momentos de pandemia -por las dificultades de realizar viajes y también por la operación de Bankinter-, en detrimento de otros compradores habituales de este mercado. “No ha habido presencia de capital de Corea del Sur, muy activo en años anteriores, debido a las restricciones de movilidad”.

En ese sentido, un inversor de carácter más institucional cobrará fuerza en el segundo semestre, vaticinan. “Veremos al capital alemán incrementar su presencia, ya que le hemos visto muy presentes en las las fases finalistas de los últimos procesos”.

Margen de crecimiento

Si 2021 va camino de ser un año récord, no parece que vaya a ser una excepción para los próximos ejercicios.

A favor de continuar el boom logístico, figuran las cifras de implantación del ecommerce en España que, aunque han crecido significativamente con la pandemia, aún quedan lejos de la media europea, recuerdan en Savills.

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