La industria hotelera está viendo la peor cara de la crisis, especialmente en España: muchos hoteles en Europa continúan registrando ocupaciones de un solo dígito, con ingresos promedio por habitación que se redujeron en casi un 70% en 2020.
Pero los datos recientemente publicados de Cushman & Wakefield (C&W), en su informe Europe Hospitality MarketBeat 2020 revelan que la actividad de transacciones hoteleras en Europa no se desplomó durante esta crisis.
Más de 4.300 millones en pandemia
«Si bien el volumen de inversión para la región disminuyó considerablemente, en un 63% en comparación con 2019, aún se cerraron más de 10.000 millones de euros en transacciones el pasado año. «Con importantes transacciones que aún se están llevando a cabo y acuerdos que se siguen acordando, parece que los inversores siguen siendo optimistas sobre las perspectivas a medio y largo plazo de la industria» precisan en la consultora.
«Se comprometieron más de 4.300 millones de euros de volumen de transacciones en medio de la pandemia en 2020; la menor actividad de transacciones se debe en parte al enfoque de esperar y ver qué han estado adoptando muchos inversores», precisa Rob Seabrook, director de transacciones hoteleras para EMEA en C&W.
Ajustes de precio
No obstante, desde la consultora estiman que a medida que la pandemia global y los flujos de efectivo limitados se prolongan, «es probable que en 2021 se produzcan más ajustes de precios y algunos vendedores en apuros». De hecho, otras consultoras como Christie & Co ya estiman que se están produciendo ajustes del 40% en activos secundarios.
Las operaciones relevantes
En 2020, el mercado hotelero europeo registró casi 400 transacciones, que comprenden alrededor de 48.000 habitaciones, de las cuales casi el 43% del volumen de transacciones se comprometió después del brote pandémico.
Entre los acuerdos clave realizados en 2020 se incluyen la venta del icónico Ritz London con 136 habitaciones, a un inversor qatarí anónimo, y la adquisición de una cartera de 8 hoteles en cuatro países europeos clave por 573 millones de euros por Covivio.
Dada la incertidumbre causada por la pandemia, en 2020 se produjo un marcado aumento de inversores que se retiraron a terrenos más familiares, y los inversores europeos representaron una gran mayoría del volumen de transacciones en la región (83%).
El interés es evidente: Pygmalion, un fondo levantado por un ex Goldman Sachs, quiere aprovechar la crisis para construir una cartera de 20 hoteles, en destinos urbanos y vacacionales en Europa. En España, un ejemplo fue la adquisición de Edition Madrid por parte de Archer Hotel Capital por más de 220 millones de euros, cuya inauguración está prevista para 2022.
Perfil
Por tipo de inversor, los inversores institucionales, que están mejor posicionados para sobrellevar este tipo de crisis, lideraron el mercado de transacciones con casi la mitad (48%) del volumen total. Por lo general, «estos inversores están mejor capitalizados, son más capaces de sobrellevar las crisis temporales y tienden a tener una estrategia de inversión a más largo plazo», explican en la consultora.
Más de una cuarta parte (26%) del volumen de transacciones en 2020 estaba en proyectos de desarrollo o conversión en lugar de activos operativos, en comparación con el 12% en 2019. Un ejemplo fue la adquisición de Edition Madrid por parte de Archer Hotel Capital, cuya inauguración está prevista para 2022.
Interés por vacacional
Y por último, cerca del 34% del volumen de transacciones en 2020 se realizó fuera de las ubicaciones urbanas. Sin embargo, al incluir solo los acuerdos que se comprometieron después del brote del virus, «la proporción de ubicaciones no urbanas aumentó a más del 41%», cuantifican los expertos de Cushman.
Esto puede implicar las expectativas de los inversores de una recuperación más rápida y / o mejores perspectivas a largo plazo para los hoteles impulsados por la demanda de ocio que normalmente se encuentran fuera de las principales ciudades.
Como era de esperar, hubo una disminución notable en las adquisiciones de hoteles de aeropuerto, un 87% menos. Aún así, el interés por hacerse con activos continúa: Blacktone, Goldman y LoneStar pujan por la cadena hotelera Selenta por más de 400 millones.
Por mercados
El Reino Unido y Alemania experimentaron una caída del 58% y 64% en el volumen de transacciones, respectivamente. Sin embargo, aún lideraban mercado, representando aproximadamente el 40% del volumen total de transacciones en Europa, reafirmando sus posiciones como dos de los mercados hoteleros más activos y líquidos de la región.
Suecia, de hecho, experimentó un ligero aumento en la actividad de transacciones, alrededor del 5% en comparación con 2019. Y Grecia ha visto una de sus transacciones más grandes por recuento de habitaciones: los inversores Henderson Park e Hines compraron una cartera de resorts de 67.000 metros cuadrados, que comprende cinco hoteles frente al mar en la popular isla griega de Creta.
Y Belterra Investment adquirió el Porto Carras Grand Resort integrado de 990 habitaciones en la península central de Halkidiki, por más de 200 millones de euros.
