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Promotores y fondos de inversión lanzan 8.000 viviendas en alquiler a través del build to rent

En 3 años, la inversión en vivienda en alquiler alcanza los 1.962 millones de euros, mientras que los proyectos en marcha suponen la construcción de 7.500 viviendas, según Colliers.

ricardo gomez angel tikfA11rbD0 unsplash

La inversión de fondos de inversión y promotoras en el negocio del alquiler residencial en España se ha convertido en la estrella de la inversión inmobiliaria. Tanto es así que suman casi 8.000 viviendas (incluyendo producto terminado y en proyecto) y más de 2.000 millones de inversión, según el informe de consultora Colliers International, al que ha tenido acceso Brainsre.news.

En esta tipología de operaciones, se incluyen las denominadas PRS (Private Rented Sector) o vivienda en alquiler terminada, y BTR (Build to Rent) o promoción de viviendas para el alquiler en 2019. En el caso de las operaciones PRS (de vivienda en alquiler terminada) representaron el 48%, en torno a 974 millones de euros y 4.000 viviendas.

Por su parte, las operaciones de BTR representaron en 2019 un 52% de la inversión residencial, con un volumen total de 1.065 millones de euros para la construcción de alrededor de 3.660 viviendas en alquiler.

La tendencia de 2020 confirma que esta tipología de inversión ha llegado para quedarse, ya que, a pesar de la crisis sanitaria, actualmente el volumen de inversión en BTR es de 472 millones (más del 45% del total en 2019) con la intención
de poner en marcha otras 2.000 viviendas en el mercado. En los últimos tres años, la inversión total en BTR ha ascendido a 1.962 millones de euros, y sus desarrollos planean la construcción de 7.500 viviendas, señalan desde Colliers.

De nuevo, refugio de inversión

La consultora estima, que en un contexto de tipos de interés bajos, expectativas elevadas de inflación a largo plazo y diferenciales de los bonos del estado cercanos a cero, esta tipología de inversión se ha erigido como una gran alternativa para inversores con bajos costes de capital, debido principalmente a que genera unos rendimientos atractivos frente a unos riesgos contenidos.

En contra juega, como vienen advirtiendo otros organismos, la ‘obsesión’ del gobierno por la intervención del mercado de vivienda en alquiler, que en su opinión, supone una pésima señal respecto a la seguridad jurídica necesaria para cualquier inversor.

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Fuente: Colliers a partir de Eurostat, INE, Ministerio de Fomento

Ahorro de 10 años en jóvenes

Otro factor que está impulsando el mercado del alquiler es el acceso: aumenta la brecha para el acceso a la vivienda de la población más joven. Una pareja de jóvenes debe ahorrar más de 10 años de media para poder comprar su primera vivienda, “periodo que seguramente se incrementará en mayor medida por los efectos de esta crisis”, advierten en Colliers.

Y el esfuerzo aumenta también para quien tiene ahorros: en 2019 se firmaron 67 hipotecas por cada 100 transacciones de viviendas y en el primer semestre de 2020 aumentaron a 91, lo que revela síntomas de “agotamiento del ahorro familiar”, siendo las hipotecas de viviendas a tipo fijo las que escalan posiciones y se consolidan como primera opción”, según los datos contenidos en el estudio.

Vivienda nueva, en niveles de 2016

El informe, que analiza todos los factores que intervienen en el mercado de la vivienda, estima que la construcción de casas retrocede a niveles de 2016 en este nuevo escenario Covid, por el doble efecto de la contracción de la demanda solvente y unas mayores restricciones a la financiación de nuevas promociones residenciales, anticipando un mayor riesgo de subrogación de los clientes futuros.

En 2021 podríamos ver una reducción de la actividad de viviendas iniciadas del 30% respecto a 2019 con una producción en torno a 70.000 viviendas al año, lo que supone retroceder entre 3 y 4 años hasta niveles de 2016″, estiman en el informe.

Además, se imponen de forma generalizada mayores exigencias en la precomercialización, que en muchos casos serán “barreras inexpugnables para algunos promotores“, advierten desde la consultora. El efecto será más significativo en las zonas más afectadas por la crisis, fundamentalmente aquellas muy dependientes en su economía de la hostelería y del turismo, así como las dependientes del comprador extranjero.

Evol de la absorcion

La demanda podría caer un 25% en 2021

¿Por qué los promotores han echado el freno en el visado de proyectos nuevos y han ralentizado el ritmo de comienzo de fases nuevas en sus proyectos? El sector constata que hay una contracción significativa de la demanda de vivienda, mucho más acentuada en la vivienda de segunda mano que en la de obra nueva.

Transacciones Vivienda P22

No hay que olvidar que el mercado español pivota tras el crash del 2008 sobre las transacciones de vivienda usada. En el año 2019 el mercado de obra nueva apenas representó el 9,9% del total de las transacciones de viviendas. En el primer semestre de 2020, su cuota de mercado se ha elevado al 11,5%, aún muy alejado del 50% y 59% que llegó a alcanzar en los años 2007 y 2008 en plena burbuja inmobiliaria.

Pero lo que la consultora Colliers ha detectado es que se está produciendo un trasvase de compradores de viviendas de segunda mano hacia la obra nueva por las facilidades de pago de ésta. “Permite al comprador estructurar de una forma más adecuada su esfuerzo de compra y acceder directamente a la financiación asociada al préstamo promotor”, además de afrontar la venta de la propia con más plazos.

Aún así y con el impulso de la demanda embalsada en el confinamiento, la demanda está experimentando una contracción en 2020, mucho más acentuada en la vivienda de segunda mano, y en su conjunto podría llegar a retroceder hasta un 25% en 2021 respecto a 2019, si el contexto económico no mejora. La ‘drástica’ reducción de la compra por parte de extranjeros, según la consultora, también ha afectado al sector. “Para el cierre del año 2020 estimamos un volumen de operaciones de viviendas en torno a 390.000, que supondría una caída del 31,4% respecto al año 2019″.

Cláusulas de financiación

El endurecimiento financiero y la forma de financiar el crédito es otra de las claves que explican ese crecimiento de la financiación alternativa y las alianzas con fondos para acceder al negocio. “Entendemos también que las cláusulas de la financiación a los promotores se van a endurecer no sólo en los niveles exigidos de preventas sino, muy importante, en una mayor flexibilidad para el banco en la distribución hipotecaria sobre las unidades vendidas frente a los restos de las promociones”, argumentan.

Estas cláusulas pueden afectar ‘negativamente’ a los planes de negocio de algunas promociones si el mercado evoluciona de forma más desfavorable a la estimada, estimando que pueden existir problemas en la total comercialización de las unidades de obra nueva en los próximos años.

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