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El impacto del Covid en los activos inmobiliarios de cada región

La pandemia del Covid-19 ha llevado a las autoridades a tomar medidas restrictivas hacia la población que han repercutido sobre el sector inmobiliario.

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La pandemia del coronavirus y las medidas para frenar su expansión han puesto en jaque al sector inmobiliario en España. Aunque en la fase inicial todo siguió un mando único, desde verano de 2020 cada comunidad autónoma aplicó sus medidas de forma individual. Las medidas, que varían en su nivel de restricciones, han tenido impacto negativo sobre todos los ámbitos del sector inmobiliario. Solo el sector logístico ha mejorado sus números tras el auge del comercio electrónico.

Comunidad de Madrid

El gobierno de Isabel Diaz Ayuso ha sido uno de los menos restrictivos a la hora de coartar la libertad de sus ciudadanos. El ejecutivo de la Comunidad de Madrid mantiene como lema el continuar con una vida cotidiana para evitar el derrumbe de la economía. Aun así, en los momentos delicados de la pandemia ha tenido que cerrar sus fronteras. Este cierre, concretando en los puentes de los meses de noviembre y diciembre, ha impedido la llegada de turistas y ha debilitado el sector hotelero y comercial. Las otras medidas que sí se han mantenido es el toque de queda cercano a la medianoche y el control de aforo en sitios cerrados.

Los hoteles han modelado su negocio para intentar aguantar esta situación. Muchos complejos habilitaron sus instalaciones para el teletrabajo y ofertaron alquileres de media y larga estancia. Hoteles como el Palace han necesitado préstamos millonarios para sobrevivir y aquellos que tenían prevista su inauguración la demoraron por unos meses. Por contra, el consistorio de la capital apostó por una rebaja fiscal en el año 2021 que ayude a mantener el sector a flote.

Los centros comerciales han sido otro de los ámbitos más afectados los últimos meses. Los cierres y caídas de ventas han afectado de lleno a la inversión, y también a procesos de venta, como ha sido el caso del Centro Comercial Xanadú, que busca nuevo dueño para el 50% en manos de Intu desde hace más de 12 meses.

Algo similar ha ocurrido con las tiendas ubicadas en los aeropuertos. La drástica caída de pasajeros ha obligado a la operadora de los aeropuertos Aena a plantear una reducción de los alquileres a sus inquilinos de hasta el 50%. La compañía buscaba con esta operación compartir riesgos y aliviar la carga del descenso de la aviación.

Cataluña

La Generalitat de Cataluña ha mantenido una política cambiante durante los últimos meses en relación a la gestión de la pandemia, con mano dura en algunas ocasiones y en otras una política más laxa.

Esta comunidad fue una de las que más sufrió los rebrotes tras el verano. El sector turístico fue uno de los más golpeados en Cataluña. La región sufrió una caída del 87,8% en el número de pernoctaciones hasta octubre, viendo salida al mercado de hoteles como el Mandarin Oriental de Barcelona, propiedad de Fallaron.

El sector logístico catalán ha sido uno de los más resilientes durante la crisis, principalmente por la importancia del Puerto de Barcelona. El auge del ecommerce dejó sin stock de este sector a la ciudad de Barcelona, después de la firma de 68 transacciones. Amazon fue uno de los operadores que fijó su interés en Cataluña. La multinacional se instalará en Barcelona unas nuevas instalaciones a partir de este verano.

El sector del retail ha sufrido un descenso en su negocio, debido a la gran dependencia de la ciudad de Barcelona del turismo. Un estudio de CBRE declaró que en el mes de octubre solo Rambla Catalunya había recuperado su afluencia antes del Covid. Otras calles como Paseo de Gracia, Portaferrissa o Portal de l’Àngel se mantenían lejos de recuperar los viandantes que tenían en febrero.

Andalucía

Andalucía no ha sido de las comunidades más restrictiva, pero durante la tercera ola se ha visto forzada a tomar medidas con el aumento de los casos. Actualmente; mantiene un cierre perimetral de la comunidad y las ocho provincias, limitado el aforo de los hoteles y el horario de la hostelería y centros comerciales.

La provincia de Málaga y la Costa del Sol ha demostrado durante esta crisis el dinamismo que mantiene en materia inmobiliaria. La crisis sanitaria no ha impedido que continuase la promoción de vivienda en la zona e, incluso, ha mantenido la falta de stock de oficinas.

El turismo de la región no ha destacado por noticias negativas. Marriot anunció la apertura de un hotel en Sevilla y Barceló centró su campaña de verano en este territorio. Junto a esto, la administración regional de Juanma Moreno demostró su interés en el sector. La Junta de Andalucía planea invertir 411 millones de euros para promover tres hoteles de lujo y aprobó una regulación para garantizar la inversión.

Comunidad Valenciana

La Comunidad Valenciana de Ximo Puig ha mantenido una política de contención del virus. En la actualidad, mantienen un confinamiento perimetral desde el 30 de octubre. Además, recientemente, ha endurecido las medidas decretando el cierre de la hostelería y adelantando el horario de cierre de los comercios. Los hoteles mantienen limitado su aforo y están prohibidas las visitas a residencias de ancianos.

La comunidad, a pesar de haber sufrido la caída del turismo, ha podido salvar algunos destinos. Por ejemplo, en septiembre, los campings de Benidorm lograron una tasa de ocupación del 73%. En el sector hotelero han comenzado a surgir las primeras operaciones como es la posible venta de Expo Hotel Valencia porque su propietario, Selenta, con la intención de deshacerse de su porfolio hotelero.

Con la fiebre del logístico por el auge del ecommerce, y con la importancia del Puerto de Valencia en la entrada de mercancías, Panattoni decidió construir un centro de 20.000 metros cuadrados.

En esta región, aumentaron las subastas en un 158%. Valencia, Alicante, Jávea, Aldaia, Cullera y Oropesa del Mar fueron las que más registraron dicho aumento.

Aragón

Junto con Cataluña, Aragón fue una de las comunidades más perjudicadas con la segunda ola, durante finales de agosto y septiembre. Esto llevó a los dirigentes de la región a mantener medidas estrictas, como cierres perimetrales de la comunidad y de los principales municipios. Actualmente, se mantienen cerrados perimetralmente las tres capitales de provincia y la comunidad. Tiendas y centros comerciales están obligados a adelantar su hora de cierre a las seis o a las ocho de la tarde.

El sector logístico en Aragón fue uno de los refugios en el ámbito inmobiliario. Según un informe que elaboró CBRE, Zaragoza era la ciudad más activa y atractiva, como lugar estratégico de entrada de mercancías en el sur de Europa. Tales eran las esperanzas puestas sobre la logística, que las previsiones de inversión igualaban a las del residencial.

Canarias

Las Islas Canarias mantienen una situación diferente a la del resto del España. Desde el ejecutivo nacional y el autonómico, se ha preservado la posición estratégica de cara al turismo. Esto ha llevado a tomar medidas conforme ha evolucionado la situación. El gráfico de aumento de casos del archipiélago presenta una forma distinta, sin picos por oleadas y con una tendencia creciente y agudizada desde septiembre.

Durante el mes de mayo recibió un trato más laxo en la desescalada, pero en la actualidad mantiene medidas similares al resto. Se permite la llegada de turistas extranjeros, pero se les reclama una prueba PCR negativa para entrar en cualquiera de las islas.

A pesar de seguir recibiendo viajeros, el sector turístico ha visto comprometida la campaña con números con fuerte descenso. Solo en el mes de abril, registraron caídas en las reservas entre el 20% y el 40%. Esto desató una crisis en propietarios y operadores que se vieron forzados a tomar medidas. Recientemente, Meliá, Barceló, Riu y Hesperia cerraron varios hoteles en el archipiélago canario por falta de turistas de cara a 2021 y planean el cierre de más establecimientos si la situación continúa.

No obstante, varios inversionistas extranjeros han puesto el ojo en los inmuebles de la zona. Entre las operaciones, destacan la compra de tres hoteles por parte de Blantyre, el anuncio de Marriot de apertura de un hotel y la compra de Servatur de un complejo por 56 millones de euros. También grandes inversores como Andbanc o Navis han creado fondos con los que buscan invertir en el archipiélago.

Baleares

La situación en Baleares no es similar a la de Canarias. En este territorio, las medidas han sido igual de restrictivas que en la península. Aún así, la evolución de la pandemia no ha mejorado y ha requerido tomar medidas más estrictas como el cierre de la hostelería y centros comerciales durante dos semanas. Actualmente, mantienen el tránsito entre islas, excepto en el caso de Formentera que tiene un cierre perimetral. El archipiélago admite la llegada de turistas siempre y cuando presenten un test negativo.

La situación en la comunidad parece que comienza a normalizarse. Así lo indica un estudio de CBRE en Palma de Mallorca, que sitúa la afluencia en las céntricas calles de San Miguel y Jaime III en niveles superiores o cercanos a antes de la pandemia.

El sector de los hoteles ha permanecido agitado en los últimos meses con un aluvión de transacciones. Solo en Ibiza se pusieron a la venta más de 30 complejos turísticos. La operación más destacada fue la venta del hotel Four Seasons de Mallorca a Emin Capital por parte de Barceló. Otras operaciones como la de Roc Hoteles de poner a la venta un hotel para lograr liquidez o la de Elaia de venta de activos en Baleares demuestran el volumen de transacciones realizadas. Los fondos internacionales han mostrado interés en adquirir algunos de estos activos.

Asturias

Asturias ha sido una de las comunidades protagonistas en el sector de los centros comerciales. Esta comunidad autónoma ha mantenido medidas estrictas y ha exigido al gobierno central mayor margen para aplicar directrices más duras. Aunque durante la primera ola no sufrió tanto como otras regiones, la segunda ola fue devastadora en este territorio. Asturias mantiene desde el 28 de octubre un cierre perimetral indefinido en todo su territorio. Además, confina municipios según los datos sanitarios lo requieren.

Esta comunidad alberga el primer concurso de acreedores de centros comerciales. La sociedad RPPSE Espacio Oviedo, propietaria del centro Modoo, presentó el concurso de forma voluntaria tras no conseguir financiación o inversores.

El sector turístico se mantiene en vilo al no poder recibir ni turistas nacionales, ni internacionales. Durante el verano, y con el auge del turismo nacional, Asturias recibió a numerosos viajeros dentro del ámbito español. En el mes de julio, presentó junto a Cantabria la mayor ocupación del país.

Galicia

La Xunta de Galicia mantiene actualmente la comunidad cerrada perimetralmente y numerosas restricciones a la hostelería, el comercio y los centros comerciales.

La Xunta instó a varias administraciones a tomar una medida histórica para la región. A causa de la pandemia, el Arzobispo de Santiago de Compostela solicitó al Papa y al Vaticano la prorrogación del año santo hasta 2022. Finalmente esta propuesta fue aceptada, medida que ha celebrado especialmente la hostelería de la ciudad.

En materia inmobiliaria destaca que el mercado inmobiliario en Vigo no ha sufrido caída de los precios. Sí se han frenado las transacciones en el turístico municipio de Sanxenxo. La caída de viajeros durante el Covid ha desembocado en el cierre de menos ventas en esta localidad pontevedresa.

Castilla y León

La Comunidad castellanoleonesa ha sido una de las más estrictas con sus medidas después del verano. El ejecutivo de Fernández Mañueco fue el primero en decretar el cierre perimetral de su comunidad hasta la finalización del actual estado de alarma en mayo. También, mantiene limitado el aforo de centros comerciales. A finales del año pasado mantuvo el cierre de la hostelería y de los locales comerciales durante varias semanas.

En el sector residencial mostró actividad en los últimos meses, especialmente con las promociones de Libra Gestión de Proyectos. La compañía mantiene la construcción de Residencial Andrómeda, Terrazas de Ariza y Residencial Jorge Juan, que suman 175 viviendas. En octubre, Aedas inició la construcción de otra promoción en Valladolid.

El Gobierno de la Comunidad lanzó en mayo un paquete de ayudas al alquiler. Las ayudas consistían en 500 euros durante cuatro meses para el pago de alquiler y de microcréditos otorgados por el Estado.

Castilla y León tiene entre su población más de un 25% de personas mayores de 65 años. A pesar de tener el mayor ratio de camas (7,8 camas por cada 100 habitantes mayores de 65), Comuniti creará en Segovia una ‘ciudad para mayores’ con 456 viviendas.

El negocio de las residencias de estudiantes también mantuvo una fijación con esta comunidad. Con Salamanca como emblema de ciudad universitaria, Impar anunció una inversión de 10 millones de euros en transformar un edificio residencial en un complejo para estudiantes.

Castilla-La Mancha

Esta región mantiene el cierre perimetral de su territorio desde el 30 de octubre, además de cierre de municipios según la situación sanitaria lo va requiriendo. Castilla-La Mancha no es una de las comunidades más perjudicadas por el turismo y ha conseguido mantener la situación.

La comunidad manchega ha mantenido inversiones en Real Estate, especialmente en las relacionadas con el sector logístico. El auge del ecommerce ha revolucionado el sector con nuevas inversiones y nuevas construcciones. La gran operación fue el visto bueno, por parte del ejecutivo de la comunidad, a la ampliación de 200.000 metros cuadrados el macrocentro logístico de Guadalajara. Otras operaciones destacadas en este ámbito durante la pandemia fueron: la construcción de tres naves de Acciona, la compra de Clairon Partners de una nave logística de 37.000 metros cuadrados en Toledo, el alquiler de DIA de una nave también en Toledo y la promoción de Goodman de una nave para Seur en Illescas.

Por otro lado, el hospital de Toledo estuvo de actualidad, después de la venta por parte de OHL de su participación a un fondo internacional. En el ámbito de las residencias de ancianos, Healthcare compró una residencia en Albacete.

Extremadura

La comunidad presidida por Guillermo Fernández Vara mantuvo una política similar a la de Madrid. Fernández Vara abogó por una apertura de su comunidad hasta el último mes, cuando la situación sanitaria le ha obligado al tomar nuevas medidas. Además, mantiene el cierre en la hostelería de municipios de más de 3.000 habitantes y el aforo muy limitado en hoteles.

El boom logístico también llegó a Extremadura, después de que Amazon anunciase la intención de construir un centro en Badajoz. La situación del lugar sería estratégica por su cercanía con Portugal y la mejora de sus redes con el país luso.

Precisamente, el Ayuntamiento de Badajoz lanzó un plan de ayudas a empresarios, autónomos y hosteleros. Estas ayudas económicas se repartieron a partir de noviembre. Las inmobiliarias extremeñas también necesitaron la intervención del Estado a inicios de la pandemia. Al no poder desarrollar su actividad con normalidad solicitaron que sus trabajadores fueran adheridos a ERTE.

Cantabria

Cantabria mantiene su comunidad cerrada perimetralmente desde finales de octubre. Dispone de estrictas restricciones de aforo en hoteles, comercios, bares y restaurantes. Los centros comerciales permanecen cerrados los fines de semana.

A pesar de la caída del turismo, la comunidad cántabra se mantuvo, junto con Asturias, como las zonas con mayor ocupación durante julio. La ocupación media fue ligeramente superior al 50%.

País Vasco

La comunidad vasca mantenía un cierre perimetral hasta mediados del mes de enero. Tras su caducidad, el lehendakari Íñigo Urkullu, mantiene reuniones para la aprobación de nuevas medidas. Entre las más sonadas destacan el cierre de varias ciudades. Mantiene, hasta el momento, el aforo de los hoteles en un 50% y en los interiores de la hostelería. Las medidas que próximamente planteará pueden ser más duras.

Según el estudio de CBRE sobre la afluencia de varias ciudades, Bilbao ha recuperado niveles anteriores a marzo. La Gran Vía de Bilbao fue la calle utilizada para el estudio.

El sector residencial de Vizcaya sufrió una ralentización durante 2020. La crisis provocada por la pandemia del Covid-19 causó un desplome del 57% en las compraventas de vivienda nueva en Bilbao, repercutiendo en los municipios colindantes de Leioa, Santurtzi, Getxo, Amorebieta-Etxano y Erandi.

La Rioja

La comunidad riojana se ha situado como una de las comunidades españoles con mayor azote de la pandemia. Varias localidades han sido protagonistas por los rebrotes de la segunda ola. La Rioja mantiene un cierre perimetral, a priori, hasta finales del mes de febrero.

Además, mantiene cerrada la hostelería y el comercio por el mismo periodo. Los centros comerciales permanecen abiertos de lunes a jueves.

Navarra

Navarra es una de las pocas comunidades autónomas que no mantiene un cierre perimetral. Aún así, sí dispone de restricciones a la hostelería y hoteles. Estas prohibiciones son mayores en centros comerciales, donde solo se permite un 30% del aforo.

Aunque las previsiones al inicio de la pandemia no preveían grandes desajustes, el Gobierno Foral de Navarra decidió aprobar un Real Decreto. El Real Decreto-Ley 11/2020, de 1 de abril, incluía subvenciones en alquiler protegido, moratorias y condonaciones parciales en el pago de la renta a personas afectadas por esta situación.

Murcia

Murcia mantiene cierre perimetral desde el 30 de octubre. En hostelería, comercio y hoteles mantiene restricciones, principalmente de aforo no muy duras.

La socimi Silicius está aprovechando la situación para certificar sus centros comerciales con protocolo AIS ante el Covid-19. De está forma ha podido hacer frente a la situación cumpliendo con la legislación. El buen trabajo de los gestores de estos centros ha llevado a que, por ejemplo, General de Galerías Comerciales lograse mantener sus ingresos durante esta crisis. Por el contrario, ha aumentado el stock de locales comerciales en la región en un 4,44%.

El sector residencial se ha mantenido en Murcia con una subida de los precios entre el 3,8% y el 6% hasta mayo. La razón principal de este suceso ha sido el control de la pandemia.

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