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El impacto del Covid-19 sobre los contratos de arrendamiento y el mercado inmobiliario

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Edificio de oficinas. Fotografía de Patrick Tomasso.

El Estado de Alarma declarado por el Gobierno Español mediante el Real Decreto 463/2020, el Real Decreto 10/2020, de 29 de marzo y el resto de medidas adoptas en el marco de la crisis sanitaria y económica provocada por el COVID-19 han provocado cambios sustanciales en el funcionamiento diario del mercado inmobiliario y en las relaciones entre los operadores.

La suspensión de actividades no esenciales, la paralización generalizada de obras, el cierre de fronteras y las limitaciones a la libertad de circulación han afectado de manera radical a todos los ámbitos del mercado, incluyendo el sector hotelero, retail, residencial, oficinas, coworking, así como a las actividades de construcción.

Especialmente intenso en estos días es el debate jurídico que surgen en el marco de las relaciones jurídicas de tracto sucesivo, como es el caso de los contratos de arrendamiento, sobre la posibilidad de suspender el pago de las rentas o de terminar anticipadamente los contratos, entre otros aspectos. La resolución de estas cuestiones dependerá, principalmente, de lo pactado por las partes en cada contrato y de la capacidad del arrendador de garantizar el uso y disfrute pacífico de los espacios arrendados.

Varios son los argumentos que se manejan en estos días:

1.  La aplicación del principio rebus sic stantibus con motivo de la modificación de las circunstancias ajenas al contrato;

2.  La posible existencia de un evento de fuerza mayor provocado por el COVID-19 y el Estado de Alarma; o

3. La aplicación del artículo 1.124 del Código Civil, por el que el perjudicado en un contrato puede exigir el cumplimiento o la resolución de una obligación en caso de que la otra incumpla la suya.

Como ya ha sucedido en crisis anteriores, la situación actual podría generar una aparente contradicción entre el principio pacta sunt servanda, en virtud del cual las partes se comprometen a cumplir con lo pactado en el contrato, y el principio rebus sic stantibus, por el que una de las partes podría exigir la modificación de lo pactado contractualmente, con motivo de la alteración material y excepcional de las circunstancias que contextualizan el contrato y que llevaron a las partes a su formalización. En nuestra experiencia, la aplicación del principio rebus sic stantibus por los tribunales españoles es reservada y su aplicación se ha realizado siempre atendiendo a la distribución del riesgo entre las partes. En este sentido, este principio puede servir como base jurídica sólida para iniciar una nueva negociación comercial entre las partes de un contrato de arrendamiento.

Por otro lado, la eventual calificación del COVID-19 como un supuesto de fuerza mayor también será un elemento con capacidad de impacto en los contratos existentes. En este sentido, será determinante analizar las cláusulas que regulan los supuestos de fuerza mayor en los contratos de arrendamiento, si es que existen, con objeto de discernir si dichas cláusulas incluyen un listado numerus clausus de los supuestos que son susceptibles de ser calificados como de fuerza mayor. Por tanto, un listado cerrado de los supuestos que delimitan el concepto de fuerza mayor podría implicar que la crisis sanitaria y económica provocada por el COVID-19 no sea considerada como un supuesto de fuerza mayor, con las implicaciones que ello conlleve en cada caso.

Sin embargo, para aquellos supuestos en los que no existe una delimitación contractual en relación con los supuestos de fuerza mayor, los tribunales españoles han definido dicha circunstancia como un evento extraordinario que se desencadena por circunstancias externas y que es inesperado e inevitable incluso con un alto grado de diligencia por las partes. Un concepto que perfectamente tendría encaje en un contexto de crisis generalizada como el provocado por el COVID-19. Habrá que valorar en cada caso, además, la existencia de un potencial vínculo entre el evento de fuerza mayor y la incapacidad del arrendatario para cumplir con su obligación de pagar la renta.

Otras vía sería la posible aplicación a estos casos del artículo 1.124 del Código Civil. De este modo, se podría argumentar que en la medida en que el arrendatario no tiene la posesión efectiva y pacífica del inmueble, no queda obligado a cumplir con su contraprestación, que consiste principalmente en el pago de la renta.

En definitiva, interrogantes sobre la aplicación de instrumentos jurídicos, pensados desde luego para circunstancias distintas y ante los que debemos mostrarnos abiertos para llegar a nuevos acuerdos que permitan adaptar los contratos ya celebrados a las nuevas realidades y necesidades que demandan nuestros clientes.

José María Oliva es socio de inmobiliario y Alejandro Márquez, asociado de inmobiliario de DLA Piper

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